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土地市场
深圳土拍新公告:重点这三个,深超总“倒挂王”?

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-05-25 17:37:16点击16463


前言:

冷清了几个月的深圳房地产市场,终于有点新消息。

5月24日,深圳规划和自然资源局公布了第二轮拟出让居住用地清单。

这是深圳年内第二批次居住用地出让计划。意外的是,在不再要求集中出让宅地之后,深圳拟出让宗地数量反而有所增加:

此次拟出让的宅地共有10宗,总面积24.34万㎡、建面约104.85万㎡。

包括南山1宗、宝安1宗、龙华2宗、光明2宗、龙岗3宗、深汕1宗。重磅的是,深超总、宝中、龙华深高北,分别都有上新!

虽然所有地块的限价、配建等具体内容尚未公布,但从公开的数量和地段信息来看,深圳第二轮土拍,诚意算是十足了。

一、王炸级宅地,会是倒挂王?

值得关注的是,4月底刚刚调整宗地性质的深圳湾超级总部基地的宅地,已经出现在此次清单。

此前已有消息传出超总商办改住宅地块,会作为商品房入市销售。如今来看也没有搭配商业或商办,纯住属性,开发商只负责代建小区周边市政道路,基本上可以确定了非定向出让的可能性。

南山该宗地编号为T207-0060,占地3.63万㎡,建面20.77万㎡,容积率6.0,规划为二类居住用地+城市道路用地。

整块地被白石二道、深湾一路、深湾二路围绕,北侧是华侨城高级中学,南侧是深铁万科臻湾汇、OPPO\美团等总部大楼,西面是中信红树湾,东面是TCL、神州数码、天音大厦等。

如若不受70/90政策影响,该宗地或将以中大户型为主,200平及以上大平层也是有可能,且规划有9班幼儿园,公交首末站等。

以该宗地所在的地段、资源来看,这是深圳主城区核心地段核心资源的优质土地。这样的新建住宅地块,在一线城市卖一块少一块,诚意调规诚心拿出来,相当于把自家压箱底的好东西腾出来,福利房企及买家。

当然可以预料,该宗地的出让价不菲,估计近百亿也正常。只是就现在的房地产市场及房企境况来看,无论是民营房企还是国企房企,账面上能一下子拿得出百亿及以上资金的也少之又少。

但要知道,这是深超总22年来再次有新建的纯住宅用地供应,关注程度之高可想而知。要知道,现在深超总有限的住宅,二手房价格已超过20万/㎡,而深圳新房限价条件下,不难预估该宗地存在一定的倒挂空间。

二、宝中新宅地,存在竞争力

该宗地编号A001-0212,位于宝安中心区、新安街道金科路与罗田路交汇处西南侧,西侧紧邻海韵学校,北侧、东侧是润恒御园、新安中学高中部,直线距离广深沿江高速250米,距离大铲湾“企鹅岛”800米。

地段和各种资源相当不错,距离11号线地铁宝安站约800米左右,估计高层还能看到海景,在此次土拍上的竞争力应该相当不错。

该宗地面积约1.52万㎡, 建面约8.23万㎡,容积率5.4,用地性质为“二类居住用地”。

事实上,该宗地也是之前的流拍地块,本次重新调整条件出让,把商办变成纯粹的居住用地,估计会带有保障房。去年,这宗地毛坯限价8.86万/㎡,如今调整出让条件,价格会如何调整?


三、龙华2宗地,效率高地相当抢手

龙华拟出让的2宗地,一宗在深圳北站周边,一宗位于大浪阳台山脚下。

龙华宗地A811-0347,位于北站片区,位于深圳高级中学(北校区)东南200米,面积约1.01万㎡,建面约7.29万㎡,容积率7.2,用地性质为商业用地+二类居住用地。

这里是龙华较为成熟的片区,紧邻北站,这里也是深圳的效率中心,近期关注度较高的几个项目如中海珑悦理、华润超核中心等都在周边。

既是效率高地,又有教育及综合市政级资源,而周边热度较好的二手房小区包括金亨利、水榭春天等,可以预料该宗地相当抢手。

龙华A839-0292:

位于大浪街道,恒大时尚慧谷西南50米,面积3.39万㎡,建面15.96万㎡,容积率4.71,用地性质为二类居住用地。

这里属于阳台山脚下,虽说山体资源不错,但距离较近的6号地铁线阳台山东站也有约1.5公里,加上其他配套也不多,需要谨慎。

四、光明2宗地,地铁\学校各有优势

光明也拟出让2宗地,均在凤凰街道,1宗靠近地铁,1宗靠近地铁+学校。

光明 A614-0522:

位于东明大道与松白路交汇处,是在13号线月亮路地铁站西南50米,旁边是13号线车辆段一期城市更新项目,华润&宏发合体打造的382万㎡综合体项目。

该宗地面积3.91万㎡,建面21.88万㎡,容积率6.0,用途为二类居住用地+城市道路用地。

项目周边还有一些待建用地,还有一些待升级的产业园,直线距离TCL华星光电产业园区仅800多米。不过该宗地紧邻13号地铁站点,地铁出行比较方便。

光明A503-0107:

位于光侨路和观光路交汇处,南科大附属光明凤凰学校东南侧150米,占地1.43万㎡,建面7.7万㎡,容积率5.4,用途为二类居住用地。

该宗地位于光明高铁站附近,宗地挨着的就是在建中的润晖府和润曜府,直线距离13号线二期同观路站约250米、距离光明城站约550米。而且靠近学校,新建商品房小区也较集中。

2022年第四轮土拍时,中海也拿下了润曜府旁边的A503-0100地块,备案名为中海时光境,当时毛坯限均价4.89万/㎡。润曜府毛坯备案价也是这个价位,此次再出让一宗住宅用地,居住集群效应放大。

五、龙岗供应多,深汕1宗

龙岗拟出让3宗宅地,均在宝龙街道。

龙岗 G02309-0009:

位于宝龙大道与宝龙一路交汇处东北侧;

用地性质为“二类居住用地”,

面积1.24万㎡,建面5.78万㎡,容积率4.7

龙岗 G02309-0008:

位于宝龙大道与宝龙二路交汇处西北侧;

用地性质为“二类居住用地”,

面积 1.30万㎡,建面6.62万㎡,容积率5.1,

龙岗 G02315-0028

就在宝龙外国语学校西侧50米;

用地性质为“二类居住用地”,

面积0.75万㎡,建面3.23万㎡,容积率4.3

深汕 X2022-0001

位于深汕特别合作区小漠镇,小漠港西南侧;

用地性质为“二类居住用地”,

面积6.16万㎡,建面7.39㎡,容积率1.2。

综上述,此次深圳即将供应的10宗居住用地中,值得期待的就是深超总这个王炸级地块,其次是宝中、龙华北站项目,一些项目估计明年上半年就会入市,大家可以继续关注起来了。

对有实力的房企来说,在资金范围内可以拿到好的地块,无疑更上一层楼。对购房者来说,需要深入预判的是,在自己的实力及风险覆盖范围,该选哪些好项目。


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