GO
业内及人事
8月榜:别急,救市王炸还没出牌!

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-09-01 15:21:08点击12417


前言:

 

深圳楼市8月份成交数据出炉,据房地内参监测:

 

——新房住宅成交2199套,环比下跌30.32%

——二手住宅成交2422套,环比上涨7.22%

 

综合来看,8月份深圳楼市成交依然算是“失控”状态,于是赶在金九银十之前,8年一遇、力度空前的救市大招来了!

 

这几天密集出台的组合拳,梳理下来其实推出有两大类的政策:

 

①针对楼市:认房不认贷首套房首付降为 20%,二套房30%存量房贷利率下调

②针对生育:关于婴儿养护、孩子教育、老人养老的个税附加扣除标准提高1000元

 

这两大政策的共同指向就是:鼓励刚需首改,鼓励多多生育。

 

由于房地产是金融的游戏,因此应该说这些政策是继2015年棚改、去库存以来,迄今8年力度最大的。那么这一次的政策有没有用呢?答案是既有用也没用。

 

先说有用的原因,这次针对房地产的政策是全面的,金融资金端有降息和降准、放弃三条红线,供应端有鼓励房企再融资、实行土地限价,需求端有降低首付。

 

综合来看,已经很久没见到这么全面的动作了,因此说这是8年以来仅有的一次毫不为过。

 

事实上,很多人低估了降低首付的真实效果。别看首付只是把三成降低到了两成,但这相当于把杠杆空前的从3倍放大到了5倍,(5-3)/3≈70%,杠杆倍数的放大是空前的

 

真实的房价其实是首付,这等同于变相的降价了,而且降价的幅度(3-2)/3=33%,叠加市场已经自动回撤的25%,那就是相当于房价降了40%!你自己想吧。

 

之所以说政策没用原因不外乎以下几点:

 

①虽然这一次的动作覆盖全面,但是在具体环节上还是有限制。比如说限购和限售,以至于现在的政策局限在首改和首置,导致政策的受益面比较狭窄。

 

当然对于首改和首置来说是大好消息。建议要尽快取消所有的针对房地产的限制措施,这样才能真正的恢复流动性。

 

②由于在效率高企的情况下,社会平均年龄必然上升、出生率必然下降,社会进入活力通缩时期,会越来越稳重,缺乏消费和投资需要的活力,这个才是最根本的。

 

③社会迄今没有正面价值问题,国家发展到现在这个地步,经济体量巨大,消费已经是基础了,刺激消费,作用已经不大了,现在要刺激经济,就只能刺激投资

 

刺激投资就必须正面价值,价值是稀缺和收敛现象,这个对大众是不利的,鼓励投资必然会扩大差距,但是不鼓励投资刺激又没用。现在咱们国家面临着一个价值的启蒙问题,不能只是局限在财富认知层面。这个启蒙没有完成,现在的就是政策的作用是有限的。

 

④一个社会被断流之后,要重新恢复流动,需要耗费更大的能量。我们的判断是接下来必须有更多的利好政策才能真正的恢复流动。接下来应继续加量出台更多的救市政策、取消所有的限制政策,不要犹豫

 

⑤咱们这个社会对于民营经济要有更加正面的态度。

 

人的身体都是自己的,自己赚到的钱也应该归属他自己,对于个人财产要有严格的保护,如果这方面没有安全感,会对接下来的经济发展造成巨大的障碍。之前有些声音对于民营经济非常冷酷,对于个人财产的观念也不端正。这方面同样引起重视。

 

基于上述分析,真正的救市王炸底牌还没出齐。若要真正恢复房地产的正常流动,政策工具有望陆续有来。

 

——————————————————————————————————

 

20238月,深圳全市一二手商品房成交简要:

 

一手房成交概述:

♢总成交量:商品房成交2601套,环比↓28.31%,其中住宅成2199套,环比↓30.32%

♢区域成交排名:①宝安1082套;龙华446套;龙华322

♢住宅成交排名:①宝安1036套;龙华369套;龙岗220

 

 

 

二手房成交概述:

♢总成交量:二手房成交3032套,环比↑9.03%,其中住宅成交2422套,环比↑7.22%

♢区域成交排名:①福田668套;②龙岗611套;③南山区547套

♢住宅成交排名:①福田526套;龙岗517套;南山450套。

 

■全市新房成交综述:一手住宅成交2199套

 

20238月,深圳全市开发商品房共成交2601套,环比↓28.31%;成交面积283131.28㎡,环比↓31.53%

 

其中:

 

住宅,成交2199套,环比30.32%;成交面积222784.91㎡,环比33.06%

 

商业,成交237套,环比20.20%;成交面积16019.01㎡,环比56.52%

 

办公,成交97套,环比↓11.01%;成交面积14867.93㎡,环比↓7.89%

 

其他,成交68套,环比↑3.03%;成交面积29459.43㎡,环比6.31%

 

 

■各区新房住宅成交排名,宝安区居榜首

 

宝安区,成交1036套,成交面积106422㎡;

龙华区,成交369套,成交面积36795㎡;

龙岗区,成交220套,成交面积20750

 

 

 

■各区商业成交排名,龙岗区居榜首

 

龙岗区,成交76套,成交面积3509.08㎡;

龙华区,成交74套,成交面积2742.8㎡;

南山区,成交31套,成交面积4471

 

 

■各区办公楼成交排名,福田区居榜首

 

福田区,成交30套,成交面积5217.72㎡;

南山区,成交24套,成交面积2924.51㎡;

罗湖区,成交16套,成交面积3577.94

 

 

 

■各区其他物业成交排名,南山区居榜首

 

南山区,成交36套,成交面积2604.46㎡;

宝安区,成交15套,成交面积4217.27㎡;

龙岗区,成交13套,成交面积21598.75

 

 

 

■成交户型:90~144㎡户型占比最高

 

户型

成交套数

成交面积(㎡)

数值

占全区份额

数值

占全区份额

90平方米以下

792

36.02%

65272.45

29.30%

90~144平方米

1302

59.21%

138563.42

62.20%

144平方米以上

105

4.77%

18949.04

8.51%

小计

2199

222784.91

 

■本17个项目获批预售,住宅批售面积总计60.5万平米。

 

8月合计17个项目获批预售,其中住宅项目15个,住宅批售面积60.5平米,共6334套,环比上升68.12%

 

 

 

■深圳二手房数据:二手住宅成交2422

 

根据@房地内参 监测,7月深圳全市二手房成交3032套,环比↑9.03%,成交面积约284376.92㎡,环比↑7.85%,其中住宅成2422套,环比↑7.22%,住宅成交面积约230698.47㎡,环比↑3.96%。

 

住宅成交前三区域分别是:

 

福田区,成交526套;

龙岗区,成交517套;

南山区,成交450套。

 

 

 

二手房商业成交方面,全市成交338套,成交量前三区域分别是:

 

宝安区,成交70套;

南山区,成交65套;

福田区,成交53套。

 

 

二手房办公成交方面,全市成交77套,成交量前三区域分别是:

 

宝安区,成交16套;

福田、龙华区成交15套;

龙岗区,成交12套。

 

 

二手房其他成交方面,全市成交191套,成交量前三区域分别是:

 

①福田区,成交69套;

罗湖区,成交66套;

龙岗区,成交25套。

 

 

注:上述数据由@房地内参 监测,原始数据来源于深圳市房地产信息平台


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。