■官宣：1.38万套住宅，年末供应潮驾到

日前，深圳市住房和建设局发布深圳市2023年四季度计划入市商品房项目名单。

截至2023年10月9日，深圳全市预计供应房源面积为1686642.70平方米，16379套，其中住宅1443352.71 平方米，13889套；商务公寓41817.23平方米，765套；商业40282.40平方米，418套；办公161190.36平方米，1307套（最终数据以商品房预售许可证为准）。

从公示的片区情况来看，四季度宝安、龙岗、光明、龙华仍有大量供应。龙岗有7个住宅项目计划入市，宝安、光明分别有4个住宅项目计划入市，龙华有3个住宅项目计划入市。

其中，宝安列入计划清单的有万丰海岸城瀚府(二期）、珈誉未来花园、拾悦城楠园、中粮悦章凤凰里；

光明片区的是润雅园、星辉兰玉庭、天泽玉河府、学府朗园；

龙华片区的是悦见倾湖和府、悦见倾湖誉府、天湖岛花园；

龙岗片区计划入市的7个住宅项目中，推售房源量最大的是位于坪地街道的云璞花园有1073套住宅；其次，位于平湖街道的凤凰九里慧苑也有950套住宅。

除此之外，四季度罗湖、南山、前海也分别有项目计划入市。

南山的两个项目分别为招商街道的临海揽山御园推179套住宅，以及桃源街道的总章翡翠公馆推307套住宅。

备受市场关注的还是前海片区的项目。四季度前海合作区有两个项目计划入市，分别为地铁前海时代广场7-2地块和瑧玺家园。

罗湖片区笋岗街道的凌云华府推378套住宅，东湖街道的京基天韵府推244套住宅；

■楼市分化，这7大项目可多关注

年末新盘量不少，有置换和改善需求的买家，可以把踩盘计划安排起来了。1.38万套住宅数量看似不少，但在深圳2000万人口的住房需求量对比下，其实并不多。一旦市场恢复信心，恢复正常流动，现在的新盘供应加上存量房数量也依旧稀缺，只是就现实情况来说，这还需要比较长的恢复过程。

话不多说，分化时代，有些房子可以多看，有些房子可以不那么重视，以下梳理几个重点项目，以供大家留意。

1、地铁前海时代三期住宅将推，仅270套

地铁前海时代广场7-2地块计划推270套住宅。该项目位于南山区前海合作区桂湾片区05开发单元，项目北临1号线鲤鱼门站，南临滨海大道、西临梦海大道（华润前海中心、卓越金融中心）、东临深圳西站。

项目总占地面积约33.6万m²，规划总建筑面积约110万m²，涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等设施。是前海综合规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。

项目整体分三期建设，一期为深圳目前最大规模保障房小区龙海家园；二期前海时代广场805套住宅已于2014年11月销售，2016年6月入伙；前海时代CEO公馆550套住宅已于2015年12月销售，2017年12月入伙。从中介网站上可以查询到，目前前海时代二手房参考价为10.7万元/m²，而实际成交单价早已超15万。

预计第四季度推售的前海时代广场7-2地块，便是前海时代三期，住宅累计270套。据销售介绍，其预计今年12月份入市，推出建面约190-250-290㎡三至五房，均是大户型产品，价格预计10万~13万元/㎡。

2、前海瑧玺

前海妈湾的瑧玺家园已经开放创意展示空间，项目计划推320套住宅，建面约106-128m²的3-4房住宅产品。

瑧玺位于在妈湾19单元，南山振海路和前湾四路交汇处的东南方向，距离5号线妈湾地铁口约500米左右，项目由4栋低密度小高层住宅（限高75米）+一所幼儿园组成，附近有招商领玺一二期、颐湾府、万科瑧湾悦等小区。

瑧玺小区为长条形地块构成，共分为两个地块，之间有连廊连接，地下车库也相互连通。住宅建筑共有18-23层高的小高层，分布在一条直线上，可以享受无遮挡的一线河景。所有的住宅户型都是一线临河，其中106㎡、107㎡和128㎡的三种户型均为3-4房设计，使用率高，达到约90%。

项目整体占地面积约2.9平方公里土地，几乎占据了前海妈湾片区的一半土地，规划7大单元板块，建筑面积超500万㎡的恢弘体量。集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体，其中商务写字楼就规划有超约330万㎡体量，整体预计有10-15年的开发期。

3、临海揽山御园

临海揽山御园原是南水工业村城市更新项目，位于蛇口工业五路与沿山路交汇处，总占地面积为39567.6㎡，总建筑面积约228800㎡，容积率为5.78。这个项目包含超高层住宅、超高层公寓、多层住宅、高层保障房及公寓等业态。

在临海揽山御园项目中，住宅建筑共有8栋36层高，规划为1-5栋，采用3梯4户结构。据悉，这些房源属于普通商品房，目前1、2、5栋已获批备案，其中首批推出的是1栋房源。此外，6栋和7栋为公寓（70年产权），8栋为人才保障房，9-15栋为220-330㎡联排复式叠加别墅。

交通配套：距离地铁12号线花果山站，百度测量直线距离为600米左右，而距离目前已建成的地铁2号线“海上世界站”与“水湾站”百度测量大致距离为1200米。

临海揽山御园附近主要以工业园区和豪宅为主，日常小型生活配套较少，自身带有一个3层的小型社区商业，附近距离较近的有花园城和海上世界商圈，花园城购物中心、汇港购物中心等均为较为大型的购物场所。

项目周边的教育资源较为丰富，主要有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等，涉及到育才教育集团和国际学校超过8所。其中项目处于育才一小和育才二中的学区范围内，育才二中中考成绩在深圳市排名较为靠前。

4、总章翡翠公馆

总章翡翠公馆位于南山区珠光北路和留仙大道交汇处，是南山区大勘实业股份有限公司征地返还地的一部分。

项目规划用地面积12688.8㎡，建设规模58019㎡，由3栋约百米高、3层地下室的高层住宅组成，预计可提供住宅543套，此外，征地返还地中还规划有一所幼儿园。

该项目周边交通配套较为成熟，距离地铁西丽站约800米，是地铁5号线和7号线的双线换乘站。同时，通过沙河西路和留仙大道可以便捷连接周边板块。

除了交通配套，总章翡翠公馆周边还有健康服务中心、社区老年人日间照料中心、公交站场、幼儿园和居委会等设施。另外，项目南面的大沙河生态长廊以及大沙河文体中心综合体也在建设或规划中，建成后将为该区域带来更多的娱乐和文化活动设施。

5、天湖岛

天湖岛花园位于民治街道梅坂大道北面和五和大道西面，南邻梅坂大道，眺望银湖山脉，北壤民治水库，周围还有丰泽湖和雅宝水库，自然景观十分难得，是龙华区域内难得的亲水住宅社区。

天湖岛由12栋建筑主体组成，总建面约19.9万㎡，其中住宅130220㎡，商业2500㎡；整体容积率2.37，机动车位1265个。

项目分两期开发，总户数942户。根据规划，一期将建设4栋住宅楼，共328户住宅，主力户型为约124m²4房2卫。二期则将建设8栋住宅楼，共614户。

天湖岛自然环境非常丰富，不仅有湖泊河流环绕，还有银湖山脉美景。周边的配套设施也非常完善，有星河WORLD、星河cococity、上河坊购物乐园等多个购物中心。距离天湖岛最近的地铁站是地铁10号线的雅宝站，步行约550米，交通非常便利。

6、海岸城瀚府二期

海岸城瀚府二期位于宝安区新桥街道内，地铁11号线马安山站的东侧，南环路和西埔路的交汇处。

据了解：万丰海岸城瀚二期即将推新品，共约895套住宅，预计10月份将入市（具体以项目备案为准），本次推出二期为简装交付，产品分布：

3栋：4梯6户，层高3.1米，01-04户型100平3房2卫，05-06户型120平4房2卫；

4栋、5栋：4梯5户，层高3.1米，01-02户型116平3房2卫，03、05户型142平4房2卫，04户型120平3房2卫；

6栋：为楼王单位，层高3.15米，3梯3户，01户型142平4房2卫，02-03户型188平4房3卫。

万丰海岸城整体规划建筑面积超500万㎡，是集商业、住宅、产业、甲级写字楼、高端酒店、学校教育、文化休闲、交通枢纽、生态公园于一体的超大型城市综合体项目。打造深圳西部中心全业态、全功能的国际一流宜产、宜居、宜商核心区。

轨道交通方面，四期项距离11号线马安山站直线距离约800米左右，深圳地铁11号线起于福田站，止于碧头站，目前可与深圳地铁1号、2号、3号、5号、6号、7号、9号、12号这8条线路直接换乘。

万丰海岸城瀚二期紧邻深圳外国语学校宝安分校，是九年一贯制公立学校，2021年9月正式开学，提供4740个学位，总设计102个班。

整个万丰海岸城商业建面约143880㎡，建成后将会成为片区内规模可观的商业中心。1.3公里内还有万新商业广场（238米）、天虹商场（1.1公里）、形色城购物中心（1.4公里），稍远点还有西荟城购物广场（2.3公里）、京基百纳广场（2.4公里），几百米外的博林君瑞自带2.1万㎡商业。

7、鸿荣源·珈誉府

第四季度，鸿荣源珈誉府还将推出超过1128套住宅。

鸿荣源珈誉府位于地铁11号线塘尾站，与华强城一路之隔，项目总建面达到130万㎡，规划住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡，并配建一所63班九年制学校。

交通配套：项目紧靠地铁11号线塘尾站，作为西部快线可快速通达宝安、南山、福田等核心区域。

教育资源：项目配建有一所63班九年制学校及27班九年一贯制学校，还有36班高中，具体入学以当年区教育局划分为准。

商业配套：项目自身规划总建面约30万㎡的奥特莱斯商业，此外对面有华强城商业，一站地铁之隔还有万丰海岸城的商业配套。