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投资分析
重磅新政正式执行:深圳改善潮将至,锚定这类绝版房子!

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-11-24 09:59:14点击31953


前言:

深圳楼市,沸腾了!

11月22日晚深圳发布楼市新政,11月23日执行,主要两点:

1)二套首付比例,由原来的7-8成降至4成。

2)取消750万元总价豪宅线,普宅认定标准调整为两个条件:小区容积率1.0以上、建筑面积144平及以下或套内120平及以下。

这就意味着:买入深圳第二套房,1000万总价首付400万即可买入,比新政前省下了300-400万。若产权套内120平以内,还可免征56万豪宅税,相当于省下深圳光明一套人才房首付。

力度相当大,利好的是深圳二套房置换群体,实打实的让利,对目前意向改善的买家来说是直接刺激。可以预估,接下来深圳将迎来一波改善潮,千万级房产的成交将抬升。

当然不可否认,深圳救市的措施还没完全放出,此次新政的发布,显然是正面承认深圳存在大量改善需求,如今将被释放。

从认房不认贷、房贷利率下调,再到如今降低二套首付、取消750万豪宅线,明牌一张张打出,深圳楼市筑底基本完成,即将迎来一轮新行情。

■ 新一轮新行情,置换潮将至

新政的发布,瞄准的是改善客户,可以肯定:深圳不缺买家,不缺购买力,缺的是购买信心和理由,缺的是真正稀缺的优质房产。

深圳现有不足4000个商品房小区累计约220多万住户,不少住区还是早十几二十多年前建成入住的,面临家庭人口增加、原有住区老旧、配套不足、资源匮乏等硬性需求,迫切需要换房升级社区环境和居住空间。

而不少扎根深圳的家庭,多年事业发展,资金沉淀在手,由于上述原因亟需住房升级,置换需求明显。但楼市限制政策、优质房产供应等条件受限,买家很难找到心仪的好房子,改善需求一直被压抑。如今深圳发布的新政,降低二套首付、优化普宅认定标准,将进一步释放这波客户。

置换,置换,当然希望越换越好,环境换更佳的,社区换更好的,越换越舒适的,居住体验越换越舒服的。有实力、有阅历、有品质要求的买家,入得了他们法眼的稀缺资产,太少了,何况深圳真正稀缺的资产,确实也不多。

大道至简,求精不求多。@尹香武 老师也多次提醒过:房产投资要追逐极简,宁愿卖掉数量多的老破小房产,也要置换成数量更少的优质资产,简化升级是必然的。而具备稀缺性的真正优质房产,长远来看价值空间极其巨大。

不可否认,风险与机遇并存,置业作为家庭要事,趁着目前新政利好,既要珍惜置换窗口,也要谨慎决策。在置换升级时,重点要找到符合【稀缺性+确定性+成长性】的优质房产,再投出这张珍贵的住宅房票。

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■ 聪明钱更敏感,已先行一步

富贵险中求,拔高水位更要抓住契机,逐利的资金早已开始行动,开始追逐稀缺房产。在今天新政前,近期深圳千万以上房产成交比重的抬升,可以窥见苗头。

今年前三季度,深圳千万及以上房产已经成交了至少4672套,其中1000-3000万总价成交套数4443套,在千万级以上房产中占比达95%。

最为典型的是位于深圳中心位置的溪山君樾,近期频频成交多套145-175平大户住宅和别墅产品,整体套均总价去到1000~3000万。

溪山君樾的持续热销并不意外。项目自上半年推出首批新品以来,便吸引了诸多新老业主买入,一举拿下1-10月深圳龙华全区新房住宅销售榜双料TOP3。

这波卖得好的,都是优质房产。其实,市场无论如何震荡,主力资金对这类房产仍高度认可,所以才跑步入场。如今二套房首付4成、取消750万豪宅线,将进一步刺激改善资金尽快入市。

就目前及长远来看,大国底气托底,经济稳中向前,趋势逐渐明朗,楼市虽然冷静却也匍匐前行、渐现抬头。聪明钱触觉更敏感,往往比其他人更早行动。

现在不少买家的频繁咨询、密集踩盘、反复比较,实际都是在准备,伺机入手,一旦发现绝版稀缺的优质资产,当然要买入。

这是他们对市场的长期看好,是对深圳城市未来的坚定信任,也是对优质资产价值的长期看好。

这就是溪山君樾逆势热销的重要原因,其具备的“稀缺性、确定性、成长性”等特征,显然已得到市场和客户的再次认可!

■ 首选确定性!一招绝杀99.9%同类新房

不确定时代,对确定的追逐越强。选择现房有保障,选择新房有限价优势,如果既能具备新房限价、又有现房的高度确定,才有购买欲望。到这样的优质住宅,少之又少。

单是新房现楼这点,便绝杀市面上99.9%的同类物业。

要知道这类新房住宅,在正常市场环境下,就是可遇不可求!趁着楼市在底部徘徊,此时入手,就是占了便宜。

△实景图

据了解,位于深圳中心位置圳央墅区的溪山君樾,将推售的最后55套新品,建筑面积约145平米,套内120平以内,符合深圳最新发布的普宅认定标准,又为业主省下了数十万豪宅税。

项目已是现楼住宅,由于建筑设计方式是以前批的,实际上的真实得房率超乎想象,轻松超90%,比市面同类产品高出不少。从时间成本和金融成本来深入考虑,该项目由于【超高得房率+现房即买即出证】的优势,买家没有后顾之忧,还大大节省了超多时间和成本。

比如,目前市面大多数住宅使用率在75-78%左右,以75%使用率核算,一套150平住宅,使用面积估计约112.5平,以该套房子备案单价10万来算,总价为1500万。

这么折算,这套房子的真实单价,其实达到1500万/112.5㎡≈13.33万/㎡,高于备案销售单价3.33万元/㎡,一套房子尚未到手就隐性损失了近500万,亏不亏。

而市面预售的新房,基本上需要1.5-2年左右才能交房。就算是1.5年交房,加上至少6个月的装修通风成本,要多出至少24个月的时间成本、供楼成本,以贷款700万、二套房4.5%利率来算,一套总价1000万新房至少得多交85万元。

△实景图

而溪山君樾,不但让买家买到便即时享受到,还可充分盘活金融价值。

比如溪山君樾建面约145平的新品,虽然备案价未出,以首批推售备案价7.89万/平估算,套总价约1140万元。由于得房率超高,意味着真实房价低于备案价。

何况,溪山君樾即将推售的55套新品,现楼住宅即买即取证,无须等待,又规避了很多不可预知的行业风险。

即买即出证的新房现楼,可以做到即时办按揭改为抵押,合理范围还能让每个月的供楼压力减轻了一半!

对买家来说,不但减轻了买房压力、贷款压力,无须过渡,还可以即时激活房产的租赁价值、金融价值。这样不可复制的稀缺房产,错过就绝版了。


△实景图

■真正的稀缺:卖一套少一套,此后难再有!

高度确定+超高得房率的新房现楼,本就极少,还能在深圳中心位置拥有2.0超低密大社区的新房现楼,更加稀缺。

怎样才是真正的稀缺?

@尹香武 老师在多次提醒过:稀缺的房产涵盖民生资源、自然资源、产品资源、物管资源、声望资源五个方面。只要满足上述3个稀缺性,便是值得买入的优质房产;全部满足且稀缺性能够数一数二,便是超级豪宅。

在深圳,同时具备上述3项稀缺性的优质房产其实不多。而且,不同群体稀缺的排序有所差异。对置换买家来说,民生资源、自然资源的稀缺性,远高于其他。

这就是诸多资金买入溪山君樾的重要原因。毕竟,2.0容积率,整个深圳再也找不到这样的小区。

要知道,在城市中心位置,还能享有大山大湖,还有齐全的综合配套,还有便捷交通的低密度大社区,深圳几乎绝版了。

容积率越低,住得越舒服。据说,每降低约0.1的容积率,日照便增加约15分钟,楼间距增加2米,小区多种10棵树……这意味着居住舒适度得到质的提升,戳中了很多改善买家的软肋。

而低至2.0超低密度的新房住宅,深圳近十年来几乎没有。即便有,比如深圳的华侨城、香蜜湖,动辄20万+、25万+的高房价,让很多人高攀不起。

唯有溪山君樾,2.0超低密度、约16.7%的建筑覆盖率,用1/2的土地造园林……不得不说,这样的稀缺房产,深圳以后很难再有,现在也是卖一套少一套,绝版几率再次增加。

这就是溪山君樾的超级底气——城市中央、两山四湖、2.0超低密大社区、新房现楼、超高得房率。

 
这里是深圳的中心位置,也是稠密的山湖片区,入目便是咫尺于CBD的银湖山、塘朗山,还有民治、民乐、雅宝、南坑四大原生态湖泊,生态资源绝佳。

在这里,你见到的都可以直接享受:在万人艳羡的2.0低密墅区穿梭,在50000㎡深圳唯一“画境”园林漫步,在1000米活水溪流边畅行,在亲水平台欣赏叠水、瀑布、溪岸植物。清晨或傍晚沿着登山步道走上约25米山丘观景平台,观湖或细数星光……城市中心醇熟低密生活,无须等,触手可及。


△实景图

或许有人说深圳不缺山水,但是在城市中心位置,拥有2.0低密大社区大园林,还有超高得房率绝版户型的新房现楼,目前深圳没有第二个,此后也难再有。

难怪多年来得到深圳诸多成功人士的青睐,愿意长居于此。忙碌事业之余,归家沉浸在这样的城市中心山湖绿野,每个毛孔都得到了极致舒畅,真的太难得了。

所以才说,错过了圳央墅区,错过了溪山君樾,以后进入的门槛必然更高,更难。如今深圳新一波改善潮将至,买得到的稀缺资产就在眼前,此时不入更待何时!

■ 看得见的成长性:“既要又要还要”全满足

再者就是买房必须要关注的第三点,就是成长性。

现在的买家,“既要又要还要”很正常,想要稀缺性,又要确定性,还要成长性,希望买到的房子有价值、有未来、有发展空间。这与片区发展密切关联。

片区有根本性变化才有向上空间。就片区发展和项目改造空间进度来看,溪山君樾具备的的成长力之强,想象空间之大,既是意料之中,又是意料之外。

先看项目所在的圳央墅区,得益于其与深圳双CBD的紧密环绕,30分钟车程畅达福田、南山,项目紧邻的星河WORLD(双子塔)的商办商业氛围愈加浓郁。近邻的10号线雅宝站,步行约5分钟即达,1站可达到达9/10号线孖岭站,3站到达5/10号线五和站,四通八达,出行便捷。

值得关注的是紧邻溪山君樾的梅林关,今年3月,面向全球发布征集片区城市设计国际咨询,即将全面启动改造升级。


△梅林关改造设计范围

根据公开规划文件,梅林关片区提出的“一脉、两轴、三组团、四活力节点”的规划布局,旨在将梅林关片区打造成以数字科创为核心的产业社区复合地,发挥枢纽TOD价值的龙华新门户,创新中轴上的未来新活力中心。

换而言之,梅林关将发展成深圳的重点片区,实现质的飞跃。全面蜕变提升之际,这里的优质资产将得到更多价值加码。


△梅林关改造后效果图

溪山君樾紧邻梅林关片区,附近还有金光华民治水库旁储备用地、近邻的教育规划用地即将动工……所见即所得,所得即所享,每天日新月异,让居者心生喜悦。

站在项目高层眺望,城市繁华、山湖绿野、车水马龙……逐一展现,楼下是休闲生活,近邻是繁华大城,生机勃勃的气息弥漫,散发着向上的精气神,不得不感慨:这里的想象空间之大,大有可为,随时感受得到,要及时抓住。


△实景图

■ 改善首选,当然值得:看遍深圳回君樾

市场还很冷静,买家的机会越多,挑剔的越多。

溪山君樾,满足了挑剔买家的各种要求:想要的好地段给你了,想要的山湖资源给你了,想给的便捷交通给你了,想要的成熟商务商业也给你了,想要的新房+现楼,也都给你了。


△实景图

难怪,在这里住着的业主,越住越喜欢;来这里看过项目的朋友,总是念念不忘。难怪,溪山君樾一经出现便引起了躁动。

据说,溪山君樾最后新品即将入市,已有客户第一时间咨询,对其具备的【稀缺性+确定性+成长性】高度肯定,并深入了解详细信息。


△约145㎡样板房实景图

即将推售的55套新品,建面约145平米、双龙抱珠户型、2梯3户豪宅级梯户比、全南向通透采光。双CBD之间,咫尺于山湖,醇熟生活就在眼前,找不到多少可挑剔的了。

这是深圳中心位置圳央墅区的最后新品,全部新房现楼,即买即出证,无须等待。如此稀缺的新房住宅,深圳已绝版,卖完不再有。


△约145㎡样板房实景图

所以才说:看遍深圳回君樾。

现在新政风口之际,改善潮将至,溪山君樾作为深圳绝版级稀缺好房,更是改善首选,最后55套收官上新,此后不再有,不可错过,错过更难拥有。

△约145㎡样板房实景图

 


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