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投资分析
前海时代三期大平层,冲不冲?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-12-07 17:52:31点击24526


■前海3入市在即,冲不冲?

 

前海时代三期住宅(深铁前海时代|尊府),开盘在即,销售已经在收资料,至于最后冲不冲,大概率就看定价。但目前情况下,不少买家估计比较矛盾。

 

前海时代三期住宅计划12月份推售4栋约189-2964房至4+1房,价格可能在10-13/平之间,而建面约89-120-180㎡的户型可能明年才能入市。即将入市的大平层,每套总价约2500万左右,一般人就别想了。

 

 

 

■红盘够红,优质房源才够抗跌

 

回看前海时代之前的开盘情况,确实够红:

 

201411月前海时代一期开盘,均价4.2/㎡,开盘推675套房源,吸引了近2000人现场抢房,20166月入伙,足见前海的强大号召力。

 

201512月,前海时代二期CEO公馆开盘,备案价区间在6.5-9.8/㎡,550套房源当天售罄,201712月入伙。

 

20213月,前海时代二期20套尾盘低调开卖,面积在128-254㎡之间,单价区间在8.74-11.05万元/㎡,总价区间在1330-2803万元/套。

 

目前,前海时代CEO公馆当前在售房源的挂牌价13-16/平起。根据公开信息,CEO公馆今年成交了十来套二手房,上半年单价约15+,到了下半年和近期,成交价不到14万,约13.5万,较之高峰期,下跌了2-3成的幅度,在这波里也算是较为抗跌。

 

正因为多次光环加身,加上二手房表现跑赢大市,因此前海时代3闻风躁动,所以吸引不少买家。

 

 

■关键看定价,该准备的早就准备了

 

这次入市的大平层,约270套,约189-296㎡的纯大四房,分别位于55565760栋,两梯两户和三梯两户,分别是西南、东南和正南朝向,大多都有270°观景阳台,都能看到景观。

 

然而,现在尚未明朗的楼市大环境,不少二手豪宅都在降价挂牌,一些极佳的房源还可以在法拍房捡漏捡笋,这么看来,现在买前海时代三,如果价格优势不够大,那就并没那么香。

 

算个数,如果以11万均价入市的话,总价2000-3000万,由于要到2026年底才交房(简装),至少要3年的时间成本和沉没成本。比如首付4成、贷款1500万的话,每个月还贷接近8万,3年还贷288万。而且未交楼取证之前无法换贷,金融属性难以合理利用,无法降低利率,资金成本不低。当然全款的,咱无话可说,只是在买房这件事上,谁会觉得钱太多了随便霍霍的呢。

 

长远来看,目前挂牌的前海CEO公馆在售均价15+,即便加上至少3年的沉没成本,依然存在至少部分倒挂空间。如果3-5年里楼市大环境恢复正常,流动性恢复起来,前海的城市界面和办公居住商业氛围届时也更好,那么这类产品,总的来说还是非常值得期待的。

 

毕竟在深圳全市,类似这样的地段、这样的资源、这样的景观、这样的产品,无论二手房还是新房市场,都极其稀缺。

 

最后建议前海3的诚意买家,只要价格到位,风险覆盖超过5年,值得考虑。当然同时也可以多对比二手优质房源,说不定就捡笋了呢。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■项目实拍,仅供参考

 

前段时间去前海时代三期现场踩盘,从鲤鱼门地铁站出来,沿着梦海大道走,就能看到围挡的工地,走访实地发现,整个项目工地现场,主体已经全部出地面,工地上都是施工机器及施工人员正如火如荼的建设中。

 

从施工现场进度来看,项目的双塔写字楼已经建到一半以上的高度了,楼体以及开始安装玻璃幕墙。

 

 

休闲式商业公园建设进度也很快,商业的雏形已经出来了,看这个项目的体量,未来这里会不会成为前海网红打卡地,难说,毕竟到目前为止,深铁旗下运营的商业还尚未有真正拿得出手的案例这块有待观察。

 

 

 

瑞士行政公寓,高度只有双塔写字楼的一半高度,建设进度还是相当的快。

 

 

Indigo(英迪格)精品酒店,目前已经建设到了2层楼高,刚超过高架桥的高度。

 

 

重点来了,三期住宅靠近滨海大道一侧,位于梦海大道与滨海大道交汇处的东北角,目前正在火热施工中。

 

工地现场多个塔吊施工作业,大部分楼栋已出地面多层。

 

从现在看,12栋楼体全部已经出了地面,靠近滨海大道一侧的几栋楼,建设进度比较快,已经快7层楼的高度。

 

 

■项目简况,仅供了解。

 

项目基本信息

 

前海时代位于南山区前海合作区桂湾片区05开发单元,项目北临1号线鲤鱼门站,南临滨海大道、西临梦海大道(华润前海中心、卓越金融中心)、东临深圳西站,位置属于前海目前最C位的地方。

 

项目总占地面积约33.6m²,规划总建筑面积约110m²,涵盖商务、生态办公、高档住宅、国际都荟住宅、酒店、公寓、商业休闲、运动娱乐、幼儿园和国际学校等业态,为前海综规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。

 

前海时代项目共分三期开发

 

一期:深圳目前最大规模保障房小区“龙海家园”;

 

二期:前海时代广场以及前海时代CEO公馆;

 

 

 

即将推出的前海时代三期,占地面积约2.57万平,总建筑面积约23万平,预计规划12栋高端住宅,8栋大平层,4栋小户型,以及TOWER H(前海之门)将打造为地标性建筑,是湾区核心区位的城市新封面。

 

周边配套


走访一圈,前海时代三期临近1号线鲤鱼门站,周边有万象前海购物中心(约10万平)、前海卓越intown等商业,有南山实验港湾学校(九年一贯制,48个班)教育资源,以及桂湾公园等景观资源,可以说是享受了前海目前最完善的配套。

 

但是与后海、华侨城等成熟豪宅区相比,目前差距比较大,对现有业主来说,要有等待的耐心和资金实力。

 

交通配套:项目紧邻月亮湾大道、滨海隧道(滨海大道地下道路一期工程)梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心;距离1号线鲤鱼门站约720米、距离5号线、9号线前湾站约900(百度地图直线测距)11号线,以及建设中:穗莞深/深莞/深惠/穗深延长线;规划中:深珠、港深西部铁路。

 

 

 

 

商业配套:项目自身配套商业面积约8万㎡+,另外宗地内的龙海家园保障房项目配套有约1.8万㎡商业,目前已运营成熟,能够满足自身小区及周边居民的日常各种需求。

 

 

除项目自身商业外,一路之隔有约8万㎡万象前海和约4万㎡卓悦INTOWN,还有已经开业的约3万㎡山姆旗舰店,高端购物休闲十分方便。

 

 

 

 

学校配套:前海的公立教育资源到目前为止并不算突出,虽然项目周边教育资源还是比较丰富。比如,南山实验前海港湾学校就在前海时代三期家门口,这所学校隶属南山实验教育集团,是南山的名校集团之一。

 

前海合作区内有还有哈罗、坎特伯雷、荟同等多个私立贵族学校,倾向走国际路线的家长则相当关注这块。

 

 

市政配套:项目周边有桂湾公园,前海演艺公园,双界河绿道,西站站前公园等休闲娱乐设施。

 

 

还有前海演艺中心(规划中)、伯克利未来音乐中心(规划中)、前海大剧院(在建)、国深博物馆(在建)、前海国际会议中心、前海国际金融交流中心(规划中)等国际一流配套等设施。

 

周边还有泰康国际医院(在建,三甲)、仁济医院,南方医科大学深圳医院(三甲)、南山区人民医院(三甲)等,兼顾了健康养生医疗等各年龄段的具体需求。

 


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