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营销万象
北京楼市出招了!但根源在于……

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-12-15 18:01:22点击26632


■北京出招了:降首付降房贷延长房贷期限

北京这个老大哥,终于动起来了,确定优化购房政策,重点在于降低首套二套房首付比例、降低房贷利率:

首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例最低为40%。

降低房贷利率,首套房贷利率最低4.2%。

延长最长贷款期限,由目前最长25年恢复至30年。

调整优化房地产政策,市场期待已久。继深圳降低二套房首付之后,北京也憋不住了,接下来估计上海、广州也陆续将之提上日程,大概率在国内一线强二线城市,降低首套二套的首付比例,将成为常规手段。

但是也不得不承认的是,就目前来看,每次调整优化政策,昙花一现的效果之后,根本上依然未能改变当前的楼市断流之势。

比如北京目前优化的购房措施、深圳11-23执行的降低二套房首付比例至4成\调整豪宅税认定标准等、广州上海部分区域不限购等系列措施,事实上仍未能真正形成良性循环。更何况,还有多张牌上捏在手里没有打出,全面取消限购虽然迫在眉睫却没有时间表。

在房地内参看来,如果不从根本上解决断流问题,房地产或社会流量没有真正良性流动起来,目前各个城市出的系列放宽政策,最终还是会形成政策无力感、政策无效期。

■政策无力期,归根到底在于效率、流量

包括现在很多人在关注的经济工作会议动向也一样的。若以前我们也会认真分析,但是从2017年就要转向,最迟大前年开始就要转向。为什么?

因为增量周期过去之后,一旦进入存量,一切都要回归规律。增量周期进行刺激是有作用的,那是政策见效期。但是存量周期只能依赖于规律,政策微效期就到了,再用一点时间,政策无效期就到了。

所以进入存量周期之后,要更多的研究规律,少研究政策。

存量周期的规律是什么呢?一个是要重视效率的决定性,一个是要重视流量的基础性。

如果你觉得在存量周期中某项政策有效,那他也一定是顺应了效率和流量的要求,并不是政策有效。所有违背效率和流量要求的政策都会无效。无论如何要重点关注效率和流量。

接下来政策的无力感将越来越重。无论怎么引导,无论发动什么舆论,无论想如何鼓动,只要你不符合效率和流量的要求,最后都会无效。这类政策不但会没作用,最后还会起反作用的。

唱响经济光明论,并不是这次会议提出来。其实2016年就提出来了,提得最狠的是在2022年,那时候为了这个,还封闭了很多唱衰的言论。结果如何你是知道的。

所以要听劝,要尊重规律。在效率和流量面前要极度的诚恳。无论你是投资楼市还是股市,也都要从这两个角度去考虑问题。

在本周日(12-17)的会员年终讲上,@尹香武 老师将深度的分析接下来的效率和流量的变化,及其对投资带来的新的要求。本周日晚,线上见!

■改善流动性,现在最重要是这两点

就目前来说,如何改善流动性?我们认为主要是这几点:

首先就是规则要确定,不能朝令夕改,不能一句话就能否定一个行业。

其次就是取消所有的限制,恢复流动的自由性,价格不是关键,市场化是关键。

再次就是要降低流动的成本,包括物流、钱流、客流、信息流的成本,减少一切障碍。

第四,要将信用置于最高的位置,不能任由信用通输,要实施信用扩张。这其中要重视房地产的本位性,这是首先要解决的问题。

末了,就是要提升信心,保持开放的心,千万不能有关起门来过日子的封闭想法,一旦封闭了,循环就会彻底断掉。

为了流动性而穷尽一切办法,这是当前的正确态度,不要再把目光钉在钱上了。

这两年最痛苦的地方在哪里?就是现代经济最重要的2点——信用、流动——都遭受了毁灭性的打击,针对这两点做文章就会走出困境,不需要太复杂的其他分析了。


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