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投资分析
深圳楼市,又被富人搅动起来了!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-12-29 12:29:03点击35815


深圳楼市,年末浪潮

深圳楼市,近期又被搅起来了。

前有二套房首付降低豪宅税降标的宽松政策,后有某新房住宅6小时日光吸金57.38亿元,中间还有连续两个月二手房成交破4000套的翘尾行情……

于是,深圳改善买家置换优质房子的心思,又活络了。

这是深圳楼市最坏的时代,也是最好的时代。

有人观望,有人捡漏,有人犹豫,但改善市场的热度却在上升,实力型买家对优质房子的关注度反而更高了。对他们来说,现在反而是置换调仓的好时候,只是要看选择怎样的房产。

好房更高要求,置换调仓窗口期

深圳常住人口近两千万人,但商品房只有不足200万套,加上早年建设的老旧房子明显存在的社区空间、车位问题、户型空间等系列问题,明显存在较为强烈的置换改善需求。
美联物业全国研究中心做了一项关于深圳购房者的调查报告。结果显示,58.7%的受访者表示购房的目的是改善、换房需求。


接近60%的置换改善,在一线城市一步到位基本不可能,有过置业经验的实力型买家,对社区配套、小区规划、户型设计也有了更高的要求。

毕竟中国人买房最重要的考量因素之一,就是配套。换而言之,就是能占尽这座城市最多的利好,能享受到更丰富的教育、商业、医疗、景观、就业、人文文体设施等。

但是并不非大多买家对自己要买的房子都有清晰认知。没有丰富投资阅历、老道经验,在千万级房产交易面前,很难做到人间清醒。

已有24年房产投资经验的知名楼市投资人@尹香武 先生,在最近举办的会员年终闭门讲座里特别提醒:

目前底层格局出现的极致变化,如今成本已回撤到十年前,财富与价值分化形成剪刀差,但房地产本位始终不变,一旦市场恢复到正常流动,具备稀缺性、价值性的优质房源将迎来更大的空间。

而目前市面一些优质房产的出清,或者当下被忽视的一些优质新房住宅,存在一定的议价空间,反而是极佳的入手机会。因此对改善客户来说,@房地内参 认为,此时,其实是难得的置换窗口期。 

置换重要提醒,避免更高试错成本

想改善置换,却并非易事,关键是选房产标的,若未能抓住核心因素,试错成本极高。对此,拥有丰富实操经验的尹香武老师多次提醒过:

不同于首次置业,置换升级时考虑的资源,次序有所不同,更应将民生资源、自然资源篇排在前列,其次才是物管资源、产品资源,此外还有声望资源。

这就在于:

——民生资源决定效率,满足效率的只能是城市主流地段。

——自然资源决定天生,有效率有自然的矛盾地段极稀少。

——物管资源决定秩序,价值需要秩序,紊乱会耗散价值。

——产品资源决定微观,让项目横向有优势、纵向能持续。

在深圳,即便能满足上述三个稀缺性,便是值得买入的都市豪宅;若能全部满足且稀缺性做到数一数二,往往便是超级豪宅。以此标准来选房产标的,再匹配家庭情况和偏好,对置换升级买家来说,不但可以少走很多弯路,未来收获更多。

改善,改善,自然希望越改越好,既要在深圳核心城区,又要配套丰富,还要景观资源优越,居住空间越改越舒服。对实力型改善买家来说,在资金范围内,能满足他们既要、又要、还要的想法,才是改善的真正好产品。

所以,当近期客户在咨询【珑樾山】这个项目时,@房地内参 研究后发现,这个位处深圳核心城区的住宅,综合其拥有的资源、配套、地段、产品等核心要素,值得重点关注。

升级的丰盛方案:主控全城、浑然天成

如前文所说,置换升级首先要重视民生资源,这与项目拥有的配套、交通、文体、医疗、教育等多重设施密切相关。毕竟,这就是效率,能就近享受到更多丰盛配套的项目,自然是优选。

珑樾山所在,得天独厚,处于深圳宝中-南山-福田发展轴线的中央地段,无论前往前海、后海、华侨城、深超总、福田CBD、香蜜湖都极其方便。而且地铁7号线深云站就在家门口,自驾还是公共交通出行随意选择。

难得的是,即便不出大社区范围,在珑樾山1公里内,无论哪个年龄段的居民,都能享受到丰盛的配套:
塘朗山公园就在家门口,一家老小可以登高望远,更是自家永久的绿色窗景;

紧邻着的深云文体公园,配置的高规格羽毛球场、网球场、足球场、篮球场等诸多文体设施,随时可以让家人享受到更有生命力的运动。

一路之隔的安托山博物馆、自然艺术公园等,不但是自家窗前景观,步行约600米即可享受得到这样的人文艺术气息,舒适又畅快。

西侧就是在建中的育才中学,人才摇篮之地,钟灵毓秀在此孕育。

背靠塘朗山、南向城市繁华,占据区位高点的珑樾山,直接把香蜜湖、华侨城、后海湾等繁华城市纳入眼前,主控全场的气势,浑然天成。

这样的城央住宅,既拥有了半山大宅的控场磅礴之势,又拥有高效出行、静谧居住的双重优势,恰到好处地把城市山居的矛盾完美地解决了,深圳罕见。难怪,去现场看过珑樾山的人士,感受这个项目这座城市,忍不住为之吸引。

资源重中之重,人生高光在此享受

对改善买家来说,居住环境、自然资源十分重要,自住为主的家庭更甚。这就是为什么我们将自然资源排在前列的重要原因。

自然资源不外乎山、湖、海、公园等。深圳核心城区里的住宅,虽说有些项目宣言不缺自然景观,但不少都是伪的,极少能做到每家每户都能享受到景观。但珑樾山不惜耗费大量资金,颠覆传统,集萃数十位国际设计大师智慧,把15000亩塘朗山纳入业主家中,致力于打造深圳的全新第三代人居。

少见的是,珑樾山位于塘朗山的阳面,山中负氧离子含量2万/cm³,相当于福田区的四倍,夏日平均气温比市区还低了约2-4摄氏度,城市核心的健康生活圈,生命收获更多氧分。要知道珑樾山容积率低至3.62,若算上塘朗山,泛容积率几乎为零,生活舒适度得以十二分拓展。

为了让业主随时随地可以享受到山景优势,珑樾山楼体突破性设计成半环抱布局,视野无遮挡无对视,也无须顾虑会有尴尬的楼间距,实现了户户看山景,最大化做到“山中有我,我在城中”的即视感。
往深处挖掘,正是发展商深谙改善买家对城市自然资源的渴望。要知道,忙碌了大半生,归家既能看到城市繁华的璀璨,又能享受到满眼绿色,随时可以亲近山体、公园、运动,既有事业成就感,也有生活平和感,没有比这更惬意的了。

 城市精华触手可及,当属宝藏级住宅

对事业有成的家庭来说,居住的房子应该是用来享受生活的,因此更加看重产品资源、小区的管理秩序。这也是文中前面所述的产品资源和物管资源,毕竟,这是家庭与生命的重要后方,也是房子未来价值的保障。
先说小区的物业管理。据悉珑樾山为了匹配深圳改善家庭全新的人居生活,专门配置了定制服务,内部配置的双重泛会所,既可以满足健身、私宴、会客等生活、商务需求,同时定制了金牌物管团队,相当于私人管家,量身定制为每一户私家业主服务。

对改善买家来说,虽说产品资源不是排在第一位,但极其重要,毕竟对于享受生活的家庭来说,小区规划、空间布局就是极大的加分项。

珑樾山致力于为深圳事业有成人士提供的全新第三代人居,在小区布局、产品设计更是下了大功夫。
就小区规划来看,珑樾山设计的五进院落“一进山门大境、二进禅庭悠境、三进山林跌瀑、四进卧桥清溪、五进玉台飞瀑”,打造了高奢仪式感,归家体验极强,大气度即时彰显。

园林内部随处可见的精工、山形、水韵、石塑、茂林,台地式园林内的所有树种100%全冠移植,叠落水系打造深圳唯一山地多层无边界立体泳池,与背靠的塘朗山形成“流水森林”,园林景观自然更加赏心悦目。

难得的是,为了更好地满足改善买家的高端需求,珑樾山大手笔采用奢石级蓝钻用材、掐丝类珐琅工艺倾力打造五星级酒店品质公区,楼体则是会呼吸的玻璃幕墙立面,品质进一步加分。


珑樾山目前在售的主力户型是建面约193㎡-268㎡新品,做到了户户向南、户户看山,户户无遮挡的阔绰空间,2梯2户的舒适梯户比,专梯入户私享空间。层高3.6米、约10.55米的超大开间,再次延伸了城山的边界。

在深圳核心城区,背靠塘朗山阳面,还紧邻地铁,咫尺即享丰盛生活文体艺术配套,更有占据高点主控全城的气势,城市所有精华皆在眼前,触手可及。融合了如此城山大气象的大平层住宅,要挑剔的点,其实真不多,难怪连老道的尹老师看完之后都忍不住感慨:珑樾山拥有的好东西极多,当属深圳的宝藏级住宅。
据悉,珑樾山总工程进度已完成80%,明年就可以交楼。小编也切实的去看了下现场的工程进度,目前正在进行外立面的铝板安装,预计春节后就安装完成,届时项目的外立面也会成为一道靓丽的风景。

正值辞旧迎新之际,珑樾山1月1日将邀请堪舆大师麦玲玲现场面对面交流2024龙年运势,为新的一年加持能量,意向参与人士可致电0755-86963666,为您预留位置。


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