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周榜:当前深圳楼市的超级难题

作者:室介屋笈 类型:楼盘资讯

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2024-08-05 18:25:43点击13907


前言:

7月深圳二手房成交4573套的小高峰,由于网签备案滞后,其实5、6月份的真实成交数据体现。对此,不少人偏向冷静又理性地认为:这只是深圳楼市的小浪花,凶险依然隐藏在波浪下。

事实上,我们提醒过大家;现在的深圳楼市,若没有放开所有限制条件,现在的交易数据基本没有多少参考意义,平均房价涨跌也与你没有多大关系。

看看8月第一周深圳楼市成交的数据,在没有政策刺激的推动下,又冷淡下来了,再次验证我们此前的预判。

2024年第31周(7.29-8.4),深圳一二手房成交情况如下:
——新房成交832套,环比上涨55.22%,其中住宅成交647套,环比下跌11.70%;
——二手房成交1059套,环比下跌8.94%,其中住宅成交891套,环比下跌6.51%。

事实上,深圳楼市全面急救的最好时机已经过去,就算现在放开所有限制,要重建信心,要恢复元气,也需要一大段时间的逐步回归。

对个人来说,现在躺平或拼搏都不是好路子,保持自己对市场的敏感和了解程度,深入提升自己的脑袋和投资思维,才是重点。毕竟,时代变迁,楼市迭代,流量替代存量阶段,大钱难再有,小钱就得抓住。

大钱难再有,说白了就是别想着像以前那样靠一套房子翻身,比如在深圳,无效房子太多,真正好房子太少,能选到真正好房子的人其实是极少。加上现在各种新规出现,房子也在迭代更新,要专业甄别对很多人来说是超级难题。

在深圳,真正具备这些条件的用来发展成超级都市豪宅的地块,不超过13个。因为这样的超级物业,必须同时具备稀缺的自然资源,稀缺的民生资源,稀缺的产品资源,稀缺的物管资源,稀缺的声望资源,这样的超级项目极少。

又要同时具备交易流动性,租赁流动性,抵押流动性——这样的项目更少,这两个苛刻条件还要叠加在一起,更是凤毛麟角。

小钱怎么抓?小钱要求的是可持续,相对稳定,其中表现明显的就是房子的租赁价值,稳定又保持流水般源源不断的租赁价值,增量阶段很多人不在乎,但在流量阶段这就是极佳的,如母鸡下蛋带来持续的回报,即使不高,也是流量价值表现。

再说,根据深圳刚发布的2024年度建设用地供应计划,面向市场可供应的居住用房计划180公顷,其中商品住房用地80公顷,看似不少,但对于深圳1700万常住人口这样的体量而言,只能说,若放在正常市场环境下,真的太少太少了。可以预估,若正常的购房需求爆发,深圳的居住用房供应,依然还是难题。

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2024年31期(07月28日~8月04日),深圳全市一二手商品房成交简要:

一手房成交概述:

♢总成交量:商品房成交832套,环比↑55.22%,其中住宅成交647套,环比↓11.70%
♢区域成交排名:①龙岗区251套;②宝安区181套;③光明区112套
♢住宅成交排名:①宝安区176套;②光明区109套;③龙华区103套。

二手房成交概述:

♢总成交量:二手房成交1059套,环比↓8.94%,其中住宅成交891套,环比↓6.51%
♢区域成交排名:①龙岗区各229套;②福田区205套;③南山区187套。
♢住宅成交排名:①龙岗区210套;②福田区160套;③南山区158套。

■全市新房成交综述:一手住宅成交647套

深圳全市开发商品房共成交832套,环比↑55.22%;成交面积57729.64㎡,环比↑29.40%。

其中:

①住宅,成交647套,环比↑29.40%;成交面积70710.09㎡,环比↑34.26%;
②商业,成交45套,环比↑50.00%;成交面积2477.26㎡,环比↑59.50%;
③办公,成交1套,环比↓50.00%;成交面积38.25㎡,环比↓91.46%;
④其他,成交139套,环比↑3375.00%;成交面积6714.77㎡,环比↓119.41%。

■ 各区新房住宅成交排名,宝安区居榜首

①宝安区,成交176套,成交面积18608㎡;
②光明区,成交109套,成交面积10447㎡;
③龙华区,成交103套,成交面积10392㎡。

■各区商业成交排名,龙岗区居榜首

①龙岗区,成交31套,成交面积1470.06㎡;
②宝安区、南山区,各成交4套,成交面积分别为203.8㎡、415.13㎡;
③光明区,成交3套,成交面积189.6㎡。

■各区办公楼成交,南山区成交1套,成交面积38.25㎡,其它各区0成交。

■各区其他物业成交排名,龙岗区居榜首

①龙岗区,成交131套,成交面积5077.94㎡;
②龙华区,成交7套,成交面积328.67㎡;
③宝安区,成交1套,成交面积1308.16㎡。

 

■成交户型:90~144㎡户型占比最高

■本周2个项目获批预售,住宅批售套数总计370套

本周共2个项目获批预售,均为住宅项目,住宅批售面积约3.1万平米(环比↓66.02%),共370套(环比↓38.61)。

■深圳二手房数据:二手住宅成交953套

根据@房地内参 监测,上周深圳全市二手房成交1059套,环比↓8.94%,成交面积约100203.45㎡,环比↓6.11%,其中住宅成交891套,环比↓6.51%,住宅成交面积约86367.18㎡,环比↓7.61%。

住宅成交前三区域分别是:

①龙岗区,成交210套;
②福田区,成交160套;
③南山区,成交158套。

二手房商业成交方面,全市成交74套,成交量前三区域分别是:

①南山区,成交18套;
②宝安区,成交15套;
③罗湖区,成交10套。

二手房办公成交方面,全市成交30套,成交量前三区域分别是:

①宝安区,成交9套;
②龙岗区,成交7套;
③罗湖福田区,各成交5套。

二手房其他成交方面,全市成交64套,成交量前三区域分别是:

①福田区,成交31套;
②罗湖区,成交15套;
③南山区,成交11套。

注:上述数据由@房地内参 监测,原始数据来源于深圳市房地产信息平台


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