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项目及片区考评
塘朗山片区简析:背靠最高山峰,享有亿年资源

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2008-05-14 08:19:00点击11538


塘朗山片区简析:背靠最高山峰,享有亿年资源
室介屋笈
香地咨询·半求工作室&房地产之窗
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■前言
 
早在2004年年底,香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn就作出了“超罗赶福”的判断。如今又该怎么看南山呢?南山又发生了那些变化?
 
2008年第一季度,南山GDP达到370.42亿元,三次产业的比例为0.1∶65.5∶34.4。GDP增速高达12.2%,高于深圳全市平均增速2个百分点,位居六个行政区之首;同时,南山经济对深圳GDP的贡献率也达到25.8%,跃居六区之首。原来的特区第三、难道转眼变成了深圳第一区了,不但是“超罗赶福”、而是“超罗越福”了?
 
■2008特区内最低容积率新盘,出在塘朗山片区
 
位于龙珠大道和南坪快速交汇处北侧的佳兆业·香瑞园,属于规划中的塘朗山片区,归属于大华侨城范围,平均容积率约为1.8,这个水平在市内是比较少有的了。
 
同时,佳兆业·香瑞园是在塘朗山山脉的一个山谷里面,北侧和东侧两面都是山脉,并且西侧与南坪快速之间也有一个小山坡,也就是说在本项目周围南北500米,东西400米之内没有第二个项目,不存在对视现象,窗外望去,除了青山还是青山。
 
之外,香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn监测资料表明,在特区内新出来的楼盘中,佳兆业·香瑞园是最低容积率的,比容积率2、带TOWNHOUSE产品的卓越维港还要低,因此,这个小区也因此引起了社会的关注,因此,这里对塘朗山片区进行一些分析。
 
■南山生态用地最大、比例最高的片区:塘朗山
 
《深圳市南山09-T1号片区塘朗山地区法定图则》显示,位于龙珠大道-北环大道以北,沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的塘朗山片区总面积为1843.44公顷。
 
该片区土地划分为城市建设用地和城市生态保护用地两大类。依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设,规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区,同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。
 
在塘朗山地区,严格限定了区域开发范围,塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主,以现代都市生态型观光游览为发展目标。将塘朗山郊野公园建成以自然山林野趣为特色,山、水、林、泉为内容的城市郊野公园,成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。
 
片区绿地面积110万平米,占片区总面积的21.27%,在南山已经制定法定图则的片区中,这里是绿地面积比例最高的。除此之外,该区域还有总用地面积27.07公顷的政府发展备用地,政府的利益系与此,未来将获得更高的规划签注。
 
用地代码
用地名称
用地面积(公顷)
比例(%)
大类
中类
R
R2
二类居住用地
49.83
99.89
9.56
19.24
R2+G1
二类居住+商业用地
28.64
5.52
R22
二类幼托用地
0.48
0.09
R24
配套设施用地
1.14
0.22
R4
四类居住用地
19.84
3.78
R42
四类幼托用地
0.38
0.07
C
 
商业性公共设施用地
2.75
0.53
GIC
GIC
政府社团用地
1.20
45.58
0.23
8.98
GIC1
行政办公用地
5.77
1.11
GIC2
文化设施用地
1.38
0.27
GIC3
体育用地
4.36
0.84
GIC4
医疗卫生用地
6.45
1.24
GIC5
教育科研用地
27.43
5.29
M
M1
一类工业用地
21.75
4.19
W
W1
普通仓库用地
0.60
1.00
0.12
0.20
W2
特种仓库用地
0.40
0.08
T
T1
铁路用地
23.02
4.44
S
S1
道路用地
199.28
199.42
38.40
38.42
S3
社会停车场库用地
0.13
0.20
U
U1
供应设施用地
2.75
14.12
0.50
2.73
U2
交通设施用地
11.08
2.14
U3
邮政设施用地
0.31
0.05
U4
电信设施用地
0.16
0.03
G
G1
公共绿地
34.00
110.38
6.55
21.27
G2
生产防护绿地
76.38
14.72
小计
城市建设用地
518.92
100.00
 
■佳兆业·香瑞园家门口的郊野公园:32景点,4条登山道
 
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn资料显示,2003年7月,深圳市塘朗山郊野公园总体规划通过专家评审。目前正在进行管理区和景区的建设。
 
塘朗山郊野公园位于北环大道与龙珠大道以北,平南铁路以南,东至南山区与福田区分界线,西至红花岭山脚,就在佳兆业·香瑞园家门口,总面积达990多公顷。
 
根据规划,塘朗山公园分生态游览、森林生态重建和公园服务管理等三个功能区。其中,生态游览区划分为塘朗峰、深云谷、红花岭和望天螺四个景区;森林生态重建区占地380多公顷,分前山和后山两部分,主要是重新造林,封山育林,恢复景观植被;公园服务区为现深云采石场用地。整个公园景点规划分石壁攀岩、海山博览、百尺天梯等32个景点。
 
游人可由四条线路登山赏景:一是深云水库经北山脊线赏瀑,二是从深云水库经百尺天梯放眼南山,三是从龙珠大道出发,到望天螺等处;四是从龙珠大道红石岭瀑布登山。
 
塘朗山郊野公园建设分三期,总投资2.4亿多元。其中,近期建设为2003年至2010年,主要实施退果还林,建公园服务管理区和深云谷、塘朗峰两景区;中期为2011年至2015年,重点建设望天螺和红花岭两景区,并向市民开放;远期为2016年-2025年,重点建设森林生态区,同时开通两条登塘朗顶登山道。
 
■背靠南山最高的山峰,欣赏亿年资源:采石场将被逐渐关闭
 
佳兆业·香瑞园背靠的塘朗山主峰海拔430米,比大南山(主峰336米)高出107米,是南山最海拔最高的山脉,羊台山则是在宝安区域。
 
塘朗山郊野公园建成后,市民可以体验到丛林的野趣,欣赏到“活化石”之称、、出现在3亿年前的桫椤树,以及国家Ⅱ级重点保护野生植物土沉香,在海拔430米的主峰居高临下,四周美景尽收眼底。南望华侨城、深圳湾、珠江口、香港、以及深港西部通道等景观。东眺梧桐山起伏连绵,西望大铲岛、小铲岛波光粼粼,北眺羊台山、西丽水库安详静谧。
 
另外,随着塘朗山郊野公园建设,山下两处采石场将被逐渐关闭,深云采石场的开采合同要到2008年8月才到期。
 
目前塘朗山郊野公园有一条沥青公路直通山顶,但为了游人的安全,此车道禁止游客开车沿此路上山,骑自行车可能目前还可以由此公路上山。沥青水泥路主要是给老人妇女小孩使用的,一般年轻人可以走另外一条“郊野”登山路。
 
■佳兆业·香瑞园:容积率最低,规模最大的公园物业
 
在塘朗山区片,目前在建的项目有佳兆业·香瑞园和城市假日花园二期(塘朗半山花园)两个项目。塘朗半山花园占地面积43266.20平方米,总建筑面积129333.45平方米;佳兆业·香瑞园占地面积约6万平方米,总建筑面积约10万平方米,平均容积率约为1.8。因此,佳兆业·香瑞园是区域内容积率最低,规模最大的公园物业。
 
佳兆业·香瑞园东北侧顺山势有一条小溪流,开发商已将此溪流保存,未来将成为项目天然景观之一。另外发展商还可以顺着这个溪流建条登山小道,那业主就可以从小区直接上到山顶了。
 
塘朗山郊野公园将建四条登山道,其中,香瑞园西侧的公园路就是登山道之一。
 
佳兆业·香瑞园,塘朗山郊野公园卫星图
 
 
《深圳市南山09-T1号片区塘朗山地区法定图则》
 
 
 
 
 

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