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项目及片区考评
新宝安中心区楼盘价值指数大全-2009版

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-02-17 12:05:20点击18858


■前言

本文所指的宝安中心区,包括滨海片区(狭义的宝安中心区)及碧海片区(属原来规划的西乡中心区),规划用地面积15.06平方公里,其中:滨海片区6.82平方公里,碧海片区8.24平方公里。规划总人口规模约38万人,其中滨海片区18万人。

宝安中心区东北侧与南山前海相接,南侧面向前海湾,正对面小南山,其区域拥有大铲湾港区、沿江高速公路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线及深港机场专线等便利的基础设施。

其中建设的重点,主要设施的落户地段是滨海片区,也就是最早的宝安中心区。而碧海片区原本是规划为西乡中心区。因此,我们主要关注的,也应该是前者,但却不能排斥碧海片区。

香地咨询·半求工作室&房地内参www.BANQ.cn判断今后三年,将是宝中发生本质变化,最终成型的关键时期,中小学、医院、文化设施,供电、消防、公交站场、停车场、海滨广场(二、三期)及海滨公园、酒店、购物中心、中央公共文化建筑(图书馆、青少年宫、演艺中心)、都市绿环等配套设施的建设,都将进入高潮时期。

■在售楼盘

一、第一梯队3家:90分及以上者

【第1名:万科·兰乔圣菲95分】
(1)项目概述:位于宝安中心区新安街道兴华路,占地72500㎡、建面43500㎡,容积率0.6,车位户数比4:1,万科管理、开发。
(2)价值指数=地段8分+占地规模6分+容积率10分+车位10分+物管10分+发展商10分+环境9分+户型10分+空气7分+交通7分+建筑质量8分=95分

【第2名:鸿荣源·熙龙湾93分】
(1)项目概述:位于甲岸路与兴华路交汇处,占地117367.12㎡、建面511262.83㎡,容积率3.19,车位户数比1.68:1,鸿荣源管理、开发。 
(2)价值指数=地段10分+占地规模8分+容积率5分+车位9分+物管9分+发展商9分+环境9分+户型9分+空气7分+交通9分+建筑质量9分=93分

【第3名:深业·新岸线90分】
(1)项目概述:东邻体育中心和行政中心,占地183825㎡、建面559788㎡,容积率2.64,车位户数比1.20:1,深业管理、开发。 
(2)价值指数=地段9分+占地规模9分+容积率6分+车位7分+物管9分+发展商9分+环境9分+户型8分+空气7分+交通8分+建筑质量9分=90分 

二、第二梯队2家:70分及以上者

【第4名:富通城75分】
(1)项目概述:位于西乡大道与滨海大道交汇处,占地252338.56㎡、建面60万㎡,容积率2.3,车位户数比0.87:1,富通管理、开发。
(2)价值指数=地段5分+占地规模10分+容积率6分+车位5分+物管8分+发展商8分+环境7分+户型8分+空气7分+交通4分+建筑质量7分=75分 

【第5名:金泓·凯旋城70分】
(1)项目概述:位于新安一路南,新圳河南侧,占地107546.09㎡、建面511425㎡,容积率3.80,车位户数比0.87:1,南油物业管理,屹海达开发。 
(2)价值指数=地段7分+占地规模7分+容积率4分+车位5分+物管4分+发展商6分+环境7分+户型8分+空气6分+交通8分+建筑质量8分=70分

三、第三梯队3家:60分及以上者

【第6名:泰华·阳光海69分】
(1)项目概述:位于西乡宝源路和西乡大道交汇处,占地111153.83㎡、建面330650.15㎡,容积率2.45,车位户数比1.15:1,泰华管理、开发。
(2)价值指数=地段5分+占地规模8分+容积率6分+车位7分+物管8分+发展商7分+环境5分+户型6分+空气6分+交通4分+建筑质量7分=69分 

【第7名:海语西湾67分】
(1)项目概述:位于新安六路与海滨大道交汇处,占地34888.1㎡、建面90575㎡,容积率1.8,车位户数比0.82:1,保利物业管理、祥瑞与保利联合开发。
(2)价值指数=地段6分+占地规模4分+容积率8分+车位5分+物管7分+发展商8分+环境6分+户型4分+空气7分+交通6分+建筑质量6分=67分

【第8名:幸福海岸66分】
(1)项目概述:位于玉律路与创业路交汇东,占地104616.27㎡、建面412850.00㎡,容积率3.90,车位户数比0.74:1,中海物业管理,福中福开发。
(2)价值指数=地段9分+占地规模7分+容积率4分+车位5分+物管9分+发展商2分+环境9分+户型4分+空气6分+交通8分+建筑质量3分=66分 

四、第四梯队3家:40分及以上者

【第9名:槟城西岸55分】
(1)项目概述:位于西乡大道与宝源路交汇处,占地19389.52㎡、建面76747.82㎡,容积率2.80,车位户数比0.80:1,卓越物业管理,华盛地产开发。
(2)价值指数=地段2分+占地规模2分+容积率5分+车位5分+物管8分+发展商6分+环境5分+户型8分+空气5分+交通4分+建筑质量5分=55分

【第10名:金港华庭48分】
(1)项目概述:位于宝安大道与银田路交界处,占地23063.19㎡,207061.85㎡,容积率6.98,车位户数比0.71:1,嘉晨物业管理,恒基泰开发。 
(2)价值指数=地段4分+占地规模4分+容积率2分+车位5分+物管4分+发展商4分+环境4分+户型6分+空气4分+交通7分+建筑质量4分=48分 

【第11名:锦明花园43分】
(1)项目概述:位于宝源路与共乐路交汇处,占地26129.43㎡、建面 88906.2㎡,容积率2.6,车位户数比0.83:1,锦新明管理,锦新明开发。
(2)价值指数=地段3分+占地规模3分+容积率6分+车位5分+物管2分+发展商2分+环境4分+户型4分+空气5分+交通4分+建筑质量5分=43分 

■待售楼盘

由于有些楼盘还没有开始建设,因此,香地咨询·半求工作室&房地内参www.BANQ.cn决定其中物业管理公司、建筑质量、车位户数比三项撇开,三项不计自然会使待售楼盘得分下降,各位应该注意到这一点,不要简单对比。

【天健·时尚空间】
(1)项目概述:位于兴华路东北侧,占地18770.35㎡、建面77933.33㎡,容积率2.7,天健管理、开发。
(2)价值指数=地段10分+占地规模2分+容积率6分+发展商7分+环境9分+户型6分+空气7分+交通9分=57分 

【花样年·花郡】
(1)项目概述:位于新安街道宝安大道,占地23955.16㎡、建面130400㎡,容积率为4.2,车位户数比取中,花样年管理、开发。 
(2)价值指数=地段8分+占地规模3分+容积率3分+发展商8分+环境8分+户型9分+空气6分+交通8分=53分
 
【泰华N7区项目】
(1)项目概述:位于新湖路与新安西路交界处北侧,占地76548.1㎡、建面509310㎡,容积率6.65,车位户数比取中,泰华管理、开发。
(2)价值指数=地段7分+占地规模5分+容积率2分+发展商7分+环境7分+户型8分+空气6分+交通8分=50分 

【华海雅苑】
(1)项目概述:位于海城路与宝源路交汇处西南侧,占地14000㎡、建面63061.47㎡,容积率4.5,方华地产。
(2)价值指数=地段3分+占地规模2分+容积率3分+发展商2分+环境6分+户型4分+空气6分+交通3分=29分 

■编制说明

本购买指数涵盖的楼盘范围是:宝安大道以西、珠江口以东、银田路以南、二线以北的区域。本次之所以将原来的“购买指数”改为“价值指数”,主要原因在于,单纯比较价格并不是最好的选房导向,唯有以价值为基础,才能辨别方向,价格只是价值的一个并不十分可靠的参考指标而已。

将楼盘的价值与价格想比,就是性价比了。因此“价值指数”是综合性评判指标,着重反应楼盘的均好性和价值,仅供参考。

本指数编制依靠实地考察、法定图则,并以居家角度亲身感受,避免广告、有偿新闻、概念炒作、发展商说辞等的影响。真实性、规律性是本“价值指数”的指导思想和基石,但无论如何,作为单方总结,依然可能存在失误甚至偏颇之处,在做购房决定之前还有赖于您自己把握。

如有发现错漏请通知香地咨询·半求工作室&房地内参www.BANQ.cnbanq@vip.163.com

评分由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。“分项指数”之和就是楼盘的“购买指数”。本次收集楼盘资料,涉及楼盘15家,涉及所有在售和待售新盘,其余楼盘则由于已经销售完毕等原因而未被列入。

“分项指数”包括地段、规模、容积率、车位、物管、发展商、环境、户型、空气、交通、建筑质量等11项的评分。而对于待售楼盘,车位、物业管理公司、建筑质量等可能存在不明确之处,因此有些指标会以平均值或者省略不计衡量。


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