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项目及片区考评
振业城 Vs 中海大山地:决战中场

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2009-03-19 12:07:46点击14152


导读:
    ■前言
    ■整体规模:振业城绝对领先
    ■容积率:中海·大山地扳回一局
    ■场所精神:平分秋色,气质各异
    ■小区园林:中海·大山地相对数领先,振业城绝对值领先
    ■车位配比:振业城领先
    ■内外配套:振业城领先,中海·大山地有特点
    ■品牌实力:中海当然更强
    ■指标罗例
正文:

■前言

在1952平方公里的大深圳格局之下,你会发现,横岗其实是这个城市的“地理中心”,是深圳楼市的中场。在《深圳市城市总体规划》(2007-2020)中,横岗被确定为城市组团的综合服务中心。有个事实你可能从未想过,如以深圳地王大厦为圆心划一个半小时生活圈,橫岗和华侨城都在这个半径之内。

除地理位置得天独厚之外,横岗的生态环境更是闻名遐迩。而深惠路的改造、3#地铁的建设将大大改善当地的交通环境。

深圳向北,横岗作为地理中心的核心区位都已成为无法忽略的巨大现实,而这里得天独厚的自然山水植被,更使消解压抑人性的“大都市病”,打造从“资源依赖型”向“环境友好型”飞跃的未来新城,打造人与人、人与自然高度和谐的“后现代式”幸福具备了可能性。

规划与环境俱佳,让横岗成为关外少有的纯居住低密度大型居住板块。目前,六约北居住片区,规划居住用地近百万平方米,是目前深圳关外规划中,唯一的低密度纯居住区,因此得到了社会的广泛关注。

中海·大山地、振业城和新亚洲项目同处六约北片区,前两者都已经在售,两盘各有千秋,许多置业者无从选择。因此,房地内参·半求工作室www.BANQ.cn以专业和量化的角度,依次从项目规模、容积率、建筑类型、环境景观、小区园林、车位配比、项目配套、品牌实力这八个指标,对这两个楼盘进行相对分析和探讨,以飨广大置业者。

■整体规模:振业城绝对领先

振业城占地416765.90㎡,建面541796㎡。而中海·大山地占地174998.4㎡,建面209998.1㎡。占地和建面这两项指标,振业城都占优,分别是中海·大山地的2.38倍和2.58倍。

振业城规划总户数约3600户,而中海·大山地规划总户数为1571户,在户数上,振业城是中海·大山地的2.29倍。所以在占地规模和建面规模上,振业城以绝对优势胜出。对于居住区来说,规模越大,自身配套越多、规模效应越强。当然,对于以TOWNHOUSE社区来说,规模的重要性有所下降,至于如何鉴别有赖于购房者自己的把握。

■容积率:中海·大山地扳回一局

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn认为,容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标,也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小,单位面积上居住的人口就越少,自然居住就越舒服。

振业城容积率为1.3,中海·大山地容积率为1.2。可见振业城容积率比中海·大山地要高出0.1,幅度为8%。所以在容积率这个指标上,中海·大山地领先于振业城,扳回一局。

■场所精神:平分秋色,气质各异

在建筑类型上,振业城产品以纯TOWNHOUSE(联排别墅)为主,同时还兼有别墅、多层和小高层、高层,产品线比较齐全。而中海·大山地也有双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层住宅、高层住宅等多种产品类型,号称首座大型纯山地TOWNHOUSE社区。

如果说振业城的主打关键词是“独院”,那么中海·大山地最突出的特色就是“山地”。这两个项目各有各的卖点,而且产品线都一样丰富,没有本质差异。但是,两者在居住气氛上显然具有相当大的不同。

振业城地势北高南低,南北两区拥有两个原来就有的洼地后来形成了湖,但即使如此,振业城的起伏地势也依然相对平缓。而中海·大山地除北区相对平缓之外,南区的地势起伏就要大了很多,相当振业城的美国式横平竖直,中海·大山地则以高落差小曲径为特征。可以说,两个小区的场所精神表现出完全不同的特色,一个直白坦诚,一个隐蔽内向,何种为佳实在是没有答案,也为区域不发生同质竞争提供了条件。

■小区园林:中海·大山地相对数领先,振业城绝对值领先

振业城的绿化率是40%,而中海·大山地的绿化率为41.2%,比前者高出1.2个百分点,差异不大。

振业城南北区合计水面为16000㎡,如果加上连接南北地块的溪流,面积将达到18000㎡左右,从而一举成为深圳最大的住宅区湿地系统。而源自太湖的天然石料,形成深圳最大的原石叠瀑、最大的原石园林。

在中海·大山地售楼处南侧,拥有深圳住宅区中最大的外向型绿化广场,面积达到3500㎡,在小区内部,园林则均分给各个组团,之在会所北侧留了相对集中的大面积园林与水面。

也就是说,从小区园林来看,由于两个楼盘风格迥异,绿化率上中海·大山地要领先一筹。各户均摊的绿化面积(相对数)中海·大山地要略微领先。但如果只比较绝对数,那么由于振业城的占地规模具有绝对优势,那么振业城的整体园林面积将更大,面积大约相当于中海·大山地的两倍。

■车位配比:振业城领先

振业城建面541796㎡,振业城的车户比是1:1,也就是说3600户业主,户均拥有一个车位,车位百平米比为0.66:1。而中海·大山地建面209998.1㎡,总户数1571户,停车位1214个,车户比0.77:1,车位百平方米比为0.58:1。

在汽车时代,尤其在横岗交通环境还有待改善的情况下,车位配比水平是衡量一个楼盘质量的重要指标。在车户比上,振业城领先中海·大山地23个百分点。而在车位百平米比上,领先幅度为13.8%。

注:由于户型面积的大小不同,将直接影响车位户数比,但无法影响车位百平米比,也就是说后面的指标更具有比较价值和比较意义,但是车户比同样具有比较价值,因为大面积户型户数的减少,实际上是有利于降低车辆总数的。

■内外配套:振业城领先,中海·大山地有特点

振业城沿深惠路、普安西路、环城北路各布置一条商业带,其中沿深惠路东侧设置8000㎡超市,中部设约5000㎡店铺式风情商业街,西侧设置2层酒楼及24层公寓。此外,还有占地25000㎡小学一所、幼儿园2所、多功能会所3座、综合运动馆1座。此外,振业城还是华南唯一地铁口上盖townhouse,小区门口就是3#地铁六约站。

而中海·大山地未来将开通专享社区巴士,往返穿梭于未来的3#地铁六约站、公交车站,解决业主出行、购物问题。其他项目自身配套则相对较为薄弱。不过,红棉路开通后,从小区前往布吉街商业圈、罗湖商业圈、以及社区自有商业和横岗中心公园商业圈轻松可达。

对于自身配套来说,无论是绝对值还是相对数,振业城都是领先的。而对于周围配套来说,中海·大山地与振业城是一样的,只有地铁站上,振业城更近一些。

配套是一个两难命题,鱼和熊掌不可兼得。振业城配套相对完善,繁华一些,也喧闹一些;而中海·大山地虽然配套稍显薄弱,不过在避开繁华的同时也避开了闹市的喧嚣。很难说哪个更好,要看个人喜好。喜闹的可以选择振业城,好静的则可以选择中海·大山地。

■品牌实力:中海当然更强

中海地产是中国房地产百强企业,中国25大典范品牌企业之一,实力与龙头万科有得一拼。而中海物业管理有限公司是建设部首批一级、深圳市首批甲级物业管理企业,并为业内首家通过ISO9002、ISO14001认证企业。

而振业地产是深圳老牌国企——国有控股上市公司振业集团旗下一员,开发的振业城项目通过了建设部3A认证,被列为“国家节能示范小区”,在节能科技上,振业城是要领先中海·大山地的。

在品牌实力上,客观的说,中海作为中国的房地产领导品牌,被万科视为唯一的竞争对手,品牌影响力比振业地产还是要大很多。但是振业同样不可小视,作为深圳最老牌的房地产企业之一,振业曾经拥有从建筑施工到物业管理的房地产开发全线能力,纵向一体集约多元化的威力让很多对手为之佩服,并以此为优势,也实现了全国性扩张。

■指标罗例

【振业城】

开发商:振业地产
总占地:416765.90㎡
总建面:541796㎡
容积率:1.3
建筑类型:TOWNHOUSE(联排别墅)为主,兼有别墅、多层和小高层、高层
绿化率:40%
总户数:3600户
停车位:3600个
车位户数比:1:1

【中海·大山地】

开发商:中海地产
总占地:174998.4㎡
总建面:209998.1㎡
容积率:1.20 
建筑类型:双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层、高层
绿化率:41.2%
总户数:1571
停车位:1214
车位户数比:0.77:1


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评论者:过客
交通不便,不想在此定居,除非交通有所改善。
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评论者:过客
交通不便,不改善交通的话难以吸引顾客。
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评论者:hsz888
中海是半求的大客户,所以也只能这么说了.
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