导读：
■前言
■文体化居住区
■供应缺，深业地产乘虚而入
■0.73超低整体容积率：人均占地61.86㎡
■高压线埋地
■西靠锦龙，南依中山，独拥两条主干路
■地铁物业：交通资源城市级
■300m生活圈，两分钟半径
■大运会分会场：坪山体育中心辐射100多万人
■梦回清朝：大万世居
■坪山河打造滨水休闲走廊
正文：
■前言
坪山坪环片区拥有三个商品房小区，分别是东方威尼斯花园（早已建成入住）、深业·东城上邸（在售）、深业·东城国际（在建），深业占据的市场比例非常之大，在80%以上。
深业·东城上邸是业在坪山坪环片区内的第一个项目，位于坪山西南侧中山大道，占地面积28282.08㎡，总建筑面积127041㎡。项目由6栋17~32层建筑组成，以高层住宅为主，二梯三户的豪宅配置30％~42％超大赠送率、附赠露台、入户花园等，首批推出912套房，70~160㎡的两房至四房的丰富户型组合，主力户型为75㎡的1房，85~90㎡的2房，85—90㎡的小复式2房，160㎡的大四房。
深业·东城上邸将于3月28日正式推出88㎡庭院三房，开展“日进千金”，限时申请开盘特惠。据深业地产此次携手比亚迪，在销售中心举办车展，并在开盘之时举行买房抽靓车活动。而深业在区域内的第二个项目深业·东城国际也已经动工，其规模比第一个项目更大、业态更丰富，将对第一个项目构成直接的支持与刺激。
而深业·东城国际也位于坪山坪环片区，占地72640.84 m2，总建面218086 m2。在坪山新城，深业旗下的两个项目——东城上邸和东城国际加起来，总占地面积为100922.92 m2，总建面达到了305524.21 m2，在供应量上仅略低于片区龙头万科。
而深业地产也将凭借东城上邸、东城国际两个楼盘，成为坪山新城项目最多、品类最齐全、供应量第二的发展商。因此，在深业·东城上邸开盘前夕，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对深业·东城国际所在的坪山坪环片区进行分析。
■文体化居住区
深业·东城上邸、深业·东城国际所在的龙岗坪山坪环地区（以下简称坪环片区）是指：锦龙大道以东，横坪公路－金碧路以南，东纵路、马峦北路以西，南坪大道以北，由这几条主干道围合而成的区域，规划总用地面积556.73公顷。
坪环片区功能定位为：坪山新城的启动区；集文化、体育、居住于一体的生态型综合片区。该片区将实现以下三个发展目标：（1）展示新城形象的城市中心片区；（2）建设高品质新城居住社区；（3）构建城市与自然的共生生态综合片区。
作为定位为集文化、体育、居住于一体的生态综合片区，坪山新城有着强劲的发展潜力，该片区很可能成为未来深圳市民置业热点片区之一，因此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn对龙岗坪山坪环地区规划进行如下分析。
■供应缺，深业地产乘虚而入
坪山新城是深圳四大新城之一，该区域有着丰富的自然生态资源，深圳第二大水库——松子坑水库与马峦山郊野公园也坐落于此。作为新生工业园区，区内高管与员工的置业需求，加上本地居民需求，片区潜力巨大。这也引得诸多地产巨头虎视眈眈。
2-18，横坪公路主线横岗至坪山段开通，从此，龙岗中心城通往坪山，开车通行时间只要10分钟。而从坪山新城上横坪快速，水官高速、南坪快速仅用30分钟就可以抵达福田中心区。2011年，从坪山乘坐轻轨3号线，只需20分钟直抵罗湖。交通不便局面也将彻底改观。
目前该片区品牌项目只有深业·东城上邸、深业·东城国际，深业是本区域内拥有商品房项目数量最多的发展商。
■0.73超低整体容积率：人均占地61.86㎡
本片区总用地面积556.73公顷，建设规模总量为407.5万㎡，规划人口规模为9.0万人。整体容积率低至0.73，远低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区。
这个数字也低于同处关外的龙华新城核心区1.28，观澜新中心区1.0~1.1的片区整体容积率。算下来，人均占地面积高达61.86㎡，是少有的低密度生态型综合片区。
■高压线埋地
该片区有一高压走廊，在地面架设的原路线，将于近期内拆除，并沿坪兰路进行埋地敷设，高压走廊下用地需在高压走廊拆迁之后方可进行建设。
这对片区建设会有一定影响，但是从长远来看，这样的路线铺设方式无疑更美观，也有利于当地生态环境保护，并使居民的身体健康得到更好的保障。
■西靠锦龙，南依中山，独拥两条主干路
在道路交通上，本片区对外联系的主要出入口为锦龙大道、横坪路、东纵路、中山大道、马峦北路、坪兰路和南坪大道。本片区内道路系统呈网状，分四个等级：
1、快速路：南坪大道；南坪快速西连深圳特区，仅用30分钟就可以抵达福田中心，东可至江岭。
2、主干路：东纵路，宽60米，双向六车道。路中设有12号轨道线；锦龙大道，宽80米，双向八车道。中山大道，马峦北路，横坪路，坪兰路南段，宽60米，双向六车道；横坪公路主线横岗至坪山段于2-18开通，去龙岗中心城，车程缩短为10分钟。
3、次干路：坪兰路北段，宽60米，双向四车道；新合路、碧岭路（暂定名），宽40米，双向四车道；大万路【坪兰路以东（暂定名）】，红线宽度24米，双向四车道；
4、支路：各地块通行与出入的主要道路，宽12-30米。
深业·东城国际处于锦龙大道与中山大道这两条主干道的交汇处，深业·东城上邸则位于深业·东城国际东面，南依中山大道约800米处。此外距南坪快速路入口也仅约1200多m，经过4个路口就可抵达。无论是前往龙岗中心城、坪山中心区，还是进入特区，交通都比较便利。
■深业·东城上邸：全市20个地铁口换乘物业之一
片区内规划设置的社会公共停车场（库）11处，总停车位1250个。分两种类型。一类为独立占地社会公共停车场；另一类为非独立占地的社会公共停车场，地块建设后必须向社会公众提供规定数量的公共停车位。
本片区地面公共交通场站分为三级：公交枢纽站、公交总站及停靠站；设置枢纽站1座，设置公交总站3座。在深业·东城国际南面500m左右的03-14地块上，有一公交总站。此外，地铁14号线经过东城国际，在深业·东城上邸东面370米处在坪山小学站与12号线接驳，该站离东城国际约1200m。这样一来，深业·东城上邸就成为全市20个地铁口换乘物业之一。
■300m生活圈，两分钟半径
在教育设施上，将设幼儿园14所，小学3所，九年一贯制学校2所，寄宿制高中1所。其中在深业·东城国际所在的01-14地块，将设置有6班幼儿园一所。此外，还有社区健康服务中心，居住小区级文化活动室，社区服务站，警务室等其他配套设施。
在深业·东城国际、深业·东城上邸之间的01-02地块，有一60班寄宿制高中与小区隔坪山河相望，相距不到100m。而01-15地块，将建一54班九年一贯制学校，占地面积45749㎡。
此外，在深业·东城国际、深业·东城上邸之间的01-15东面相邻的01-19地块，占地面积67543㎡，将建一500床综合医院。此医院与深业·东城国际仅200多米的距离，按照1.7 m/s的正常步速，从深业·东城国际到医院，步行时间甚至不需要2分钟，深业·东城上邸就更方便了。
在深业·东城国际、深业·东城上邸之间的03-07地块，规划有一社区肉菜市场和邮政所，仅隔一条中山路，距离只有100多米。步行1分钟就可以解决菜篮子问题。
可以这样设想一下，住在深业·东城国际、深业·东城上邸的业主，孩子小时可以在社区内上幼儿园，稍大一点则可入读东边一路之隔的54班九年一贯制学校，高中阶段则可去北面一河之隔的60班寄宿制高中。从幼儿园到高中，方圆100m就可以搞定，这样家长也可以更放心。此外买菜、就医也都可以在周边300m的范围内解决。
■大运会分会场：坪山体育中心辐射100多万人
坪环片区将建综合体育活动中心两处，分别位于01-22，07-14这两个地块。其中01-22处的体育活动中心离深业·东城国际仅约500m、深业·东城上邸200米。
而07-14将建成为坪山体育中心，是2011年深圳大运会的坪山分会场。坪山体育中心位于坪山街道办南通道以北、大山陂水库北侧，东临工业区，西北面为居民点，南向以堪坎为界，面临76公顷的大山陂水库。一期拟建设规模为4000座的体育馆和一个面积约17000㎡的万人体育场。
体育中心设计将遵循如下原则：结合体育宾馆、商业、特色餐饮、酒吧、体育俱乐部、会议、休闲观光、全民健身于一体的综合性体育中心，构建坪山全民健身的核心场所。除承担大运会篮球比赛和足球田径训练等任务外，还将成为辐射龙岗东部五个街道和两大工业区超过100万人口的群众体育基地。
从规划图上丈量，深业·东城上邸离坪山体育中心直线距离只有800-1000m，从深业·东城国际出发，沿振环路拐入新合路，步行约1400m就可以抵达坪山体育中心。深业·东城上邸距离就更方便一些。
■梦回清朝：大万世居
在05-19地块，有占地面积2.5万余㎡的省级文物保护单位——大万世居客家民俗文化博物馆。此客家围屋有250多年的历史，保存完好，具有较高的文化艺术价值。位于围屋东面数十米处的沙墩陂，是一水利工程，也是大万世居的配套设施，与1926年建成的明新学校同在保护范围之内。
根据规划，大万世居历史公园将成为一个集古建筑观光、文化休闲、民俗体验、文化遗产保护为一体的古堡式、体验型、控制性历史文化公园。对大万世居、沙墩陂历史建筑保护和利用，将延续地方传统文脉，弘扬客家文化精神，周边居民也可以因此而受益。
深业·东城上邸距离这个古建筑有大约300米远，深业·东城国际离这个大万世居约1200m左右，步行10来分钟即可到达这个省级文化保护单位，感受厚重的历史，以及浓郁的客家文化。
■坪山河打造滨水休闲走廊
在本片区景观界面设计有三个原则中，关于滨水休闲走廊界面的设计原则尤其值得关注。根据规划，规划区内将形成三条分支状滨水休闲走廊，分别为坪山河、汤坑水和大山陂水。对坪山河已硬化的岸线进行一定的软化、绿化处理，同时设置亲水平台、广场等，打造一条优美的坪山河。此外，坪山河、汤坑水沿线还将建设宽度大于4米的步行景观道路。
而坪山河从深业·东城国际、深业·东城上邸的北面流过，呈环抱之势。该项目将可以坐享滨水休闲走廊，成为真正的山水河居。
从以上分析我们可以看出，深业·东城国际、深业·东城上邸在集文化、体育、居住于一体的生态综合片区中，滨坪山河，处于三条滨水休闲走廊的核心位置，周边配套齐全，两分钟搞定所有生活，十分钟可以重温历史——爽不爽呢？
