■别墅：是居所，更是成功标签

古今中外的名人，大多有自己所钟爱的别墅。比如，在中国许多地方，蒋介石都有高级别墅，其中以江西庐山“美庐”、南京汤山温泉别墅这两处最为知名；世界最富有的人比尔•盖茨，就住在西雅图市的一套湖景别墅中，这就是著名的“未来之屋”……在一定程度上，别墅已不只是一个居所，甚至已经异化为成功人士的标签。

别墅是奢侈品，或许还是最昂贵的奢侈品之一。住宅、尤其是别墅，或许是大多数人一生中最重要、也是最大宗的消费品。此外，由于它对资源的占有，保值和增值的特性，在消费品之外，同时还具备了投资品的特性。

比尔•盖茨的未来之屋，造价高达上亿美元；而即使把眼光放回到深圳，万科的顶级山海别墅天琴湾，单栋最贵的几座楼王，预计售价也将直逼2亿~5亿——这样的顶级别墅，意味着只有持有10亿以上实有现金、身价30亿、事业向上持续的顶级富豪才可能购买。虽然，这只是一个特例或者孤本，但是在深圳，即使经济型别墅，售价也动辄高达几百万。

在以金字塔分层的社会架构下，往往只有少数处于金字塔中上层的社会精英能成为别墅的主人。事实上，几乎所有的人都梦想住大宅、开名车，但是梦想成真的又有几人？对于别墅，人们大多是可望而不可及。大多数时候，别墅都以一种高高在上的姿态，游离于普通人的视野之外。于是，这种建筑产品无形中被蒙上了一层神秘的面纱，也招来了许多误解。

■为什么要住别墅？

为什么要住别墅？这样的问题似乎不言而喻，但是现实生活中还是有不少人存在这样那样的疑惑。既然住在普通住宅中就能满足居住需求，为什么还要多花N倍的代价，去购买别墅呢？别墅与普通住宅究竟有何不同？怎样才能买到真正的别墅？

目前在深圳市场上，万科有十个别墅项目，是深圳供应最大、品类最全、分布区域最广的全别墅供应商。主要以万科旗下别墅产品为例，对以上问题逐一进行分析，通过别墅与普通住宅、别墅与别墅的深入对比，可以廊清迷雾，还原真相，从而获得一个比较清晰的答案。

目前，在深圳的别墅市场上，城市别墅，万科有兰乔圣菲、第五园、万科城、金域华府；在度假类别墅，万科有棠樾、清林径、17英里、东海岸，以及待建的溪之谷、大甲岛、立新水库等；而顶级的资源类别墅，万科也有天琴湾。

以上别墅产品分布在宝安、龙岗、盐田等不同的区域，关内关外、城区城郊都有分布。这些别墅各有特点，风格大相径庭，但是都有别墅类产品提供，且同为全球第一住宅开发商万科地产所开发，因而又具有相同的共性。

■别墅VS普通住宅

为什么要住别墅？别墅与普通住宅有什么不同？不在其中，难知其味。别墅所能带来的舒适、便利、心理上的快感，只有住在别墅里的人最清楚。普通住宅只是解决了人们最基本的居住需求，而现代别墅，除了能为人们提供宽敞舒适的住所，还能够满足人们对于“独享的自由空间”的追求。房地内参•半求工作室www.BANQ.cn认为，作为更高级的住宅产品，别墅有着与普通住宅不同的四大特点：

1、独立地块。

在业内，按照别墅的占地，别墅被分为独立别墅、联体别墅、双拼别墅、叠加别墅、联排别墅、空中别墅等六大类型。而实际上，别墅应该是独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率控制在1.0以下。多层或低层连排住宅，并不能纳入别墅的范畴。

以万科天琴湾为例，其三期独立别墅的占地25.2万㎡，建筑面积2.53万㎡，容积率低至0.09。48栋独立别墅，户户都有独立地块，户均占地超过5200㎡，每栋的建筑面积介于350至1000㎡之间。容积率之低在深圳绝无仅有，在整个中国，也要比长三角最好的别墅区——紫园更低，后者容积率为0.178。所以，这样的别墅，才能称得上是真正的别墅。

2、独立设计。

长期以来，由于缺乏独立设计，国内的别墅陷入“千屋一面”的尴尬境地。按国际惯例，别墅的设计费用一般要占到总造价的15%左右，而我国的别墅为了控制成本，设计费往往控制在造价的5%以内。甚至有些别墅，完全是大规模批量的工业化生产，直接套用原有的设计图纸，根本无独立设计可言。

很多时候，设计往往是一所别墅成败的关键。如果说，别墅是一个人，那么设计就是这个人的灵魂。没有灵魂的人是行尸走肉，而没有独立设计的别墅，只能算是一堆占有了诸多稀缺资源的钢筋水泥盒子罢了。

据《京华时报》报导，2004年的国际别墅设计趋势展上，上海中凯曾与来自北美11家建筑设计事务所的27名设计师签订合作协议，聘请他们为在佘山一别墅项目79栋别墅做设计，建筑设计费总额高达7500万。平均下来，一栋别墅的设计费高达近百万。与之相似，万科之兰乔圣菲，规划、设计、园林也全部是由美国原班人马所打造。

3、更优物业服务。

在物业服务商，有一个故事广为流传，到现在已成为美谈：一次，姚牧民（时任万科深圳公司总经理）带港商参观万科楼盘，走到游泳池边时，他拿纸杯舀了一杯水当众喝下，同行诸人皆惊。姚牧民解释说，万科的泳池水已达饮用标准。

当然，姚牧民并非作秀。据了解，万科物业每天取游泳池的水样，以饮用水的标准去市卫生防疫站进行化验，同时24小时对游泳池的水进行不停地循环过滤、消毒，天天加水，每天还进行pH值检查，只有达到中性时，才算水质合格。

万科的别墅项目，物业服务则更加细致入微，居住于其中的业主很难不为之感动。比如，万科的业主在园区停车时，如果车尾向后，排气管对着花草的话，可能会影响花草的生长。但是车主可能对此没有在意，却会收到万科物管善意的提示：“如果您下次将车尾向外，这些花草会长得更好”。物管对花草都如此呵护备至，业主能享受怎样的服务自然不言而喻。

万科•天琴湾拥有华南首个住区直升机停机坪，不仅可以提供看楼服务，在业主入住后，还将提供商务、旅游、急救等服务。这样的服务，在现在的中国，几乎不可想象。

4、更高社交水平。

2006年，微软公司董事会主席比尔•盖茨正是在其西雅图湖滨别墅——“未来之屋”中，接待了应邀来访的中国国家主席胡锦涛，并举办晚宴为其接风。接风宴由盖茨做东，主人为华盛顿州州长格雷瓜尔。来宾约100人，都是美国太平洋西北部最有权势的政商精英——只有“未来之屋”这样的别墅，才佩得上这样的社交级别。

在中国大陆，能与之匹配的或许只有“天琴湾”。2003年12月4日上午，“天琴湾号”德国EC-135直升飞机降落在大、小梅沙之间的崎头岭山顶，天琴湾以中国首次直升机看楼行动的方式面世。次年4月，复星集团董事长郭广昌、海尔的CEO张瑞敏在内的名流巨贾云集，以名车、游艇和直升机立体着陆，天琴湾首批单位“公馆”也因此火速售磐。

住在“天琴湾”这样的别墅，意味着你将成为郭广昌、张瑞敏这些顶级企业家的邻居，“谈笑有巨商，往来无白丁”，在不动声色之间，动辄可以调动几亿甚至几十上百亿的资金。住在普通住宅，与住在这种顶级别墅，所能产生的社会影响力，不可同日而语。

■为别墅正名

不过，在明白了别墅与普通住宅的差异之后，市场上，由于对别墅的认知程度不同，置业者对别墅还普遍存在着如下三大误解，因此，房地内参•半求工作室www.BANQ.cn认为有必要在此逐一为之正名：

误解一、“郊外才有真正的别墅”：别墅建在市区里缺乏远郊悠闲的感觉。

正名：城市中心里的别墅不仅是低密度的居所，给人们自由的生活空间，而且建在市中心，让全家享受便捷的宽敞生活。

比如万科旗下的城市别墅，兰乔圣菲、第五园、万科城、金域华府等，都占据着所在城市区域的核心位置，有着高效、便利的多元空间，也具备别墅豪华舒适的特性；既可以进行频繁的商业活动，也可以“休”身养性、暂时脱离喧嚣纷扰。出则繁华，入则安详，这是城市别墅的优点所在。

误解二、“别墅只用于一两天度假，太浪费”：别墅用于度假，一个星期甚至一个月只住几天，平时空着，不值得购买。

正名：别墅的价值除了在于能给人们远离烦嚣的度假享受，还在于她是依靠着珍稀的自然资源而建造，人与自然和谐共存的尊贵生活环境难以寻觅，而且有长远的升值潜力。

2003年2月8日国土资源部出台45号文件，这一纸“限墅令”，无异于给别墅市场釜底抽薪，别墅用地供应逐渐收紧甚至一度停止。而2009年4月15日，深圳政府发布2009年第一号《政府公报》，推出《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2009年修订）》。新版《导向目录》中，别墅类房地产开发也被列入限制类和禁止类的第一名。

随着中国经济的发展，富人数量在呈几何级增长，据《2009胡润财富报告》披露，深圳有千万富翁40,600人，亿万富翁2,760人，千万富翁人数也高居全国第四位。这样的财富基础，为深圳创造了庞大的别墅需求。而别墅市场新增供应十分有限，加之大多拥有不可复制的资源优势，如万科东海岸、17英里、天琴湾等项目，有着极大的升值空间。即使市场转冷，这些项目价格也不会受到太大冲击。

误解三、“只要自然资源够好就要买”：只要是有珍稀自然资源的别墅都值得拥有。

正名：一流的别墅除了要依托珍稀的自然资源，还需要与环境融合的设计风格。不同的建筑设计和配套设施布局，会使生活氛围迥然不同。选择别墅需要适合个人的风格，感觉对了才值得拥有！

普通的别墅开发商，产品线大多比较狭窄，选择空间将会非常之小。而万科作为深圳供应最大、品类最全、分布区域最广的全别墅供应商，几乎可以满足所有客户对别墅的需求。比如如果你喜欢现代中式风格的，万科有棠樾、第五园；如果你钟情于西班牙的浪漫精神、意大利的贵族品位，则可以选择兰乔圣菲；热带简约（Tropical Modern）风格则有东海岸……