■中海重兵关外，为何？

目前，中海在深圳北部拥有大山地、西岸华府、康城国际三个在售项目，拥有关外项目数量位居前列。2009-5-14，在中海大山地那深圳最大的小区外向型绿化广场上，三位业内同仁与房地内参·半求工作室www.BANQ.cn负责人对当前的房地产形势予以了探讨。

其中重点关注的是，当深港地区获批建设5大中心，对于深圳尤其是关外意味着什么？同时，对于中海这样的以关外为重心的战略布局，又该怎么看呢？

我们选择了香港作为标本，并对深圳的实际情况予以了解构，企图找出有前瞻性的观点。

■一个被关口割裂的城市

深圳从东晋始建县，前身只是南海边的一个边陲小县，后来东莞、香港陆续从中分出，并曾一度为惠阳所辖。从建县至今，深圳面积已大幅缩水，名虽为市，行政级别颇高，实际上国土面积远远比不上一个县。

而东莞、惠阳等地，完全可以视作是深圳的郊区。现在的宝安、龙岗则可以看作深圳的城郊结合部。目前，深圳市下辖6区，总面积1952.84平方公里，可开发用地200多平方公里。其中关内4区，即福田、罗湖、南山、盐田；关外2区，即宝安、龙岗。

六区面积分别为78.04平方公里，78.9平方公里，167.05平方公里，71.82平方公里，712.95平方公里，844.08平方公里。其中特区外即关外2区总面积为1557平方公里，而特区内即关内四区仅395平方公里。

■房价：关内外相差一倍

根据房地内参·半求工作室www.BANQ.cn的监测，在刚刚过去的4月份，深圳新房成交均价为12381.13元/㎡。其中关内、关外差异明显，形成明显的房价断层。以关内房价最高的福田区为例，成交均价高达19787.26元/㎡，而同期处于关外的龙岗区成交均价仅为8629.99元/㎡。仅为福田的43.6%，连一半都不到——典型的关内关外两重天。

回首历史，再关照现实，作为立足于深圳的我们，不得不悲伤的哀叹：深圳，虽然面积很小，辖区面积甚至比不上一个县，但是却已被横亘于关内关外的那重重关口，在无形中所深深地割裂。

房价差距之大，让人怀疑这是否是同一城市？所以，有人戏谑深圳“关内像欧洲，关外像非洲”，这样的言论其实也不无道理。同时也意味着这其中或许存在较大的因为错误认识而导致的价值空间。

■不差钱，很差地：深圳怎么办？

随着深圳特区的迅猛发展，在经济发展和城市规划建设管理上，“特区内外”形成巨大落差。一方面特区内面积太小、可供经济开发用地不足，另一方面特区外的宝安、龙岗两区的规划、建设和管理水平相对滞后，城市化程度不高，降低了深圳的城市整体竞争力，严重制约了深圳更进一步的发展。

从没有一个城市，像深圳这般尴尬：土地少，体量小，行政级别非常高，经济当量惊人，在国内举足轻重。人均GDP全国第一，进出口全国第一，城市竞争力全国第一……这一个个的第一，铸就了深圳人的光荣与梦想，成就了深圳的辉煌。但是，在经过30年的大发展之后，深圳人突然发现：剩余可开发用地已所剩无几，且绝大部分集中于关外。

所以，2005年初，深圳就提出“四个难以为继”：土地有限，难以为继；资源短缺，难以为继；人口不堪重负，难以为继；环境承载力严重透支，难以为继。这其中，土地是最大的一个发展瓶颈。按照传统土地开发速度，深圳可供开发土地越来越少，很快就将面临无地可用局面——而且这一趋势几乎不可逆转。

这时候，从政府到民间，都在思考着这样一个课题：深圳怎么办？深圳虽然不差钱，但是显然很差地，而这或许将成为影响深圳发展的一块致命的短板。房地内参·半求工作室www.BANQ.cn认为，或许我们可以从与我们毗邻的香港找到我们想要的答案。

■荒芜的香港新界，成就了世界第一大房企

香港北接深圳，由香港岛、九龙半岛、新界内陆地区，以及262个大小岛屿（离岛）组成，总面积约1095平方公里。其中，香港岛约78平方公里，九龙半岛约50平方公里，新界及262个离岛约共968平方公里。

20世纪70、80年代，香港的境况与今日之深圳非常相似。香港中环一带类似于深圳今天的关内的福田中心区，而新界则相当于现在的宝安、龙岗。当时，经过多年经营，78平方公里的香港岛已不适宜大规模开发。香港开始面临发展瓶颈。

于是，港府开始大力开发新界，修建了地铁等基础设施，大型住宅区和购物中心也不断开建，人居氛围日益浓厚，与中环的房价鸿沟也被迅速填平。数据显示，未开发前，在新界居住的人口仅占香港总人口的17%，而现在则已占50%。主要以新界为开发重心的地产商新鸿基则一跃成为亚洲地产界乃至世界地产界的龙头。

以史为鉴，可以知兴替。香港的发展史，正是深圳当前最好的镜鉴。所以，深圳要想获得更快、更大的发展，继续在未来改革开放的进程中领跑，唯一现实可行的路径就是：北拓特区，南联香港，打破二线关，把龙岗与宝安将关卡的重重包围中解放出来，深圳方能获得新生，重新焕发出改革开放前30年的蓬勃活力，在国内外重新获得与之相称的影响力。

■龙岗、宝安将划入特区，房价鸿沟终将填平

2009-5，就在前不久，“深港地区”顺利获得了国务院批复的“五大中心”：全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”——深圳已经迈出南联香港的关键一步。在可以预见的未来，深港双城很可能以“香圳”的形象出现在世人面前，这并非天方夜谭！

此外，深圳已经向国务院提出了扩充“经济特区版图”范围的愿望，而国务院在本次批复函中提到，“涉及到特区范围、土地、金融等重要专项改革另行按程序报批”。这意味着待国务院批复后，宝安、龙岗这两个行政区域很有可能会划入特区范围，而深圳特区也将由原来的395平方公里扩充到1557平方公里，真正彻底摆脱二线关的限制，打破发展瓶颈。
 
根据此次国务院的批复，深圳在此后扩展经济特区范围，深圳市区内的“一市两法”的局面也将逐渐终结。随着关内、关外一体化的加速，新一轮的深圳特区建设浪潮将指日可待。随着宝安、龙岗基础设施不断完善，可以预见宝安龙岗的未来就是今日之香港新界。

■中海理略

同时，宝安龙岗的地产前景与今日香港新界类似。随着基础设施的不断完善及未来5年地铁的开通，可以预见在宝安、龙岗居住的人口将占到深圳总人口的60%，关内、关外的房价鸿沟终将填平，中海重兵关外，重要原因就在于此。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn认为：如果特区版图成功北拓，即使做最谨慎的预测，宝安、龙岗的房价中位数在5年内，也将上涨50%，攀升至1.5万元/㎡，而对比之下别墅将相当于此价的2.5倍,为3.75万元/平米。

尤其值得注意的是，在大运会利好的推动下，龙岗将获得更多的政府投入，而基础设施、交通条件、城市面貌等方面也将获得最大的改观。所以，龙岗作为深圳房价最低的区域，将因此而获得惊人的成长空间。

中海在龙岗拥有大山地、康城国际。其中大山地拥有深圳最自然的小区园林与适度的山地环境，拥有别墅与小高层。而康城国际则直接将宏伟的大运中心做为家景，成为大运中心内最大的项目。

其中，身处政府规划的唯一休闲型豪宅区的中海·大山地这个项目，在品质媲美甚至远远超越特区内楼盘，房价却远低于特区同品质楼盘情况下，又将拥有多大的套利空间呢？我们将拭目以待。