导读：
    ■深圳唯一真正的山湖类资源物业
    ■体育配套面积最大、功能最多、品类最全的华南小区
    ■深圳配套比例最高的小区：配套比例为62.4%！
    ■唯一拥有永久性私家登山道的小区
    ■泛容积率0.027！
     一、“泛容积率”的概念
     二、“泛容积率”的价值
     三、“泛容积率”区分：极品、上品、中品、下品
正文：

■深圳唯一真正的山湖类资源物业

2009-5-26，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn再一次考查了星河·丹堤，目前该项目已经进入销售尾期，发展商已经在严格控制外界拍摄，因此，这可能是最后一次由专业界公开小区实景照片了，按照香港话来说，就叫做“拉天窗”，以后这里就成为真正的家里事，不对外了。

总占地20.5万㎡、总建面36万㎡、容积率1.8的星河·丹堤位于彩田路北，距福田中心区仅5.7公里，含独立别墅、联排别墅、小高层、高层、townhouse。小区共1728户、2736个车位，车位户数比1.6：1。

“三面环山、一面为水”星河·丹堤，与13.47平方公里银湖山郊野公园紧邻，小区拥有区内湖9.1万㎡纯天然原生湖泊，是深圳仅有的两个拥有自然湖泊的小区之一（另外一个是纯水岸），是深圳唯一真正的山湖类资源物业。

■体育配套面积最大、功能最多、品类最全的华南小区

2009-5-1，星河丹堤银湖山体育公园正式落成，而该公园唯一的口子必须经过星河·丹堤小区，因此，事实上也成为星河·丹堤的度假配套。银湖山体育公园功能包括：1块高尔夫球果岭、1个高尔夫练习场、1个标准足球场、2片篮球场、1个网球场、1个门球场、羽毛球场、壁球馆、乒乓球馆、桌球室。

加上原林岸会馆与体育馆的健身室、大型游泳场，沙滩排球，网球场，茶社，乒乓球室、棋牌室、桌球室、室外篮球、高尔夫练习场、壁球、中航健身会等功能，星河·丹堤的体育设施面积之大、功能之多、品类之全，在深圳所有居住区内绝无仅有。

由此，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn想到星河·丹堤的配套之多：

■深圳配套比例最高的小区：配套比例为62.4%！

星河·丹堤除住宅之外的配套（不含园林）包括：

1、资源类：91000㎡天然湖、紧邻13.47平方公里银湖山郊野公园且拥有私家登山口。
2、会所：4564㎡的会所，2763㎡的林岸会馆。
3、体育设施：占地20000平米银湖山体育公园（建筑面积约7865.55㎡），2594㎡丹堤体育馆。
4、教育设施：7000平米占地、建面大约8000平米的深圳市一级学校----武汉大学深圳外国语学校，占地2500平米、建面3300㎡的幼儿园。

以上合计配套设施占地面积（不含银湖山郊野公园）127827平米、建筑面积29086.55平米。配套比例为62.4%！而且全部在小区以内，或者事实上属小区所使用，这是任何深圳其它小区都无法比拟的优势！

5年来，星河·丹堤增加了中航健身会所、中国银行、华润万佳、武汉大学全国首个附属学校、深圳星河丽思卡尔顿酒店六星级管家等高端生活设施，周边步行10分钟内还有规划建设中的4#地铁民乐站，即自成一体、又与闹市紧密相连。

■唯一拥有永久性私家登山道的小区

星河·丹堤有近3公里长沿湖栈道，以及银湖山郊野公园的千米私家登山径……业主可以由家里，沿丹堤体育馆、银湖山体育公园，再上私家山道直登山顶。

登山是一件令人心旷神怡的事情，既陶冶情操，又锻炼身体，如果和家人、朋友一起登山，还可以培养感情，拉近大家的距离。可深圳的莲花山、笔架山、梧桐山等公共山林，别说是节假日，就是平时也是登山者络绎不绝。私有化的登山倍感奢侈，私家登山径的打造则更显豪宅气质。

但房地内参·半求工作室www.BANQ.cn调查显示，私家登山道在整个深圳，仅有星河·丹堤、万科·东海岸及招商·兰溪谷等共6个大盘才拥有，但就真正的登山的私家性及其永久性来说，星河·丹堤首当其冲，是最好的，其它楼盘还都带有公共性质。

■泛容积率0.027！

一、“泛容积率”的概念

2005-7-1，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn首先提出了“泛容积率”的概念，面对容积率与泛容积率的区别，有很多人不是很理解。众所周知容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。容积率与居住舒适度呈负相关的关系。

而“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

二、“泛容积率”的价值

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

三、“泛容积率”区分：极品、上品、中品、下品

如果小区容积率低，泛容积率又低，双低的自然是“极品住宅”。如果小区容积率中等或偏高，而泛容积率低，则可称之为“上品住宅”。但小区容积率中等，而泛容积率同样中等，则只可称其为“中品住宅”。如果小区容积率、泛容积率双高，则只能称其为“下品住宅”。

星河·丹堤是深圳唯一同时拥有自然山、湖、郊野公园三重资源的住宅，总占地20.5万㎡、总建面36万㎡、容积率1.8，项目紧靠13.47平方公里的银湖山郊野公园，内含9.1万㎡的丰泽湖。因此，计算泛容积率仅为0.027！以CBD为圆心，10公里半径内，这是当之无愧的第一！

星河·丹堤：在距离小区门口还有好几百米时，就开始如画的旅程

星河·丹堤：进入小区前往银湖山体育公园途径

星河·丹堤：银湖山体育公园建筑内功能示意图

星河·丹堤：银湖山体育公园内的GOLF练习场

星河·丹堤：银湖山体育公园内的果岭

星河·丹堤：银湖山体育公园室外运动场与丹堤建筑

星河·丹堤：银湖山体育公园功能

星河·丹堤：银湖山体育公园与小区

星河·丹堤：小区内体育馆

星河·丹堤：景区级物业

星河·丹堤：室外手扶电梯

星河·丹堤：高层的生态车库

星河·丹堤：小区内就有山径

星河·丹堤：开车一路、享受一路

星河·丹堤：考查结束后，恰逢业主车