导读：
     ■招商首个关外项目拉天窗
     ■项目概况
      一、依山郡车户比：1.2：1
      二、依山郡：区域内第二大盘
      三、景观最好是23~29等7栋：处于深圳第二大创业基地中央
     ■项目考查
      一、周围情况
      二、工地概况
      1、青藤之墙，家气弥漫
      2、墙壁会说话：软硬兼施、局部体块包厢化
      3、深圳采光比例最大、采光最均匀地下车库
      4、消防车道隐形化
      5、步入式凸窗70公分：窗可开启比例65%
      6、小机房电梯：扩大使用面积、节能降噪
      7、安全极保守，象极了VOLVO
      8、其余
     ■片区概况
      一、回龙埔地铁站就在楼下：12#地铁贯通龙岗全境
      二、教育设施齐备程度超出想象
      1、18岁以前就读，在300米半径内完全解决
      2、中专、大学位于3000米半径内
      3、小区内最引以为荣的是但昭义钢琴中心
     ■考查结论：招商局味道
正文：

■招商首个关外项目拉天窗

2009-6-4下午16：00~17：15、2009-6-5下午14：30~16：00，分两次合计135分钟考查了招商依山郡，招商·依山郡位于龙岗中心城西区，龙平西路与黄阁北路交汇处，临近龙岗中心城规划中的深圳大运新城。

招商·依山郡共计分三期开发、29栋住宅，产品包括多层住宅、11层小高层住宅、18层高层住宅。招商·依山郡是招商地产在深圳关外的第一个项目，地块属于原来的新亚洲，后来转让给招商地产。

本次考查的主体是3期23~29等7栋建筑。这7栋建筑，位于项目最北，也是项目最后可售部分，预示项目进入销售尾期，因此，这可能是最后一次由专业界公开小区靠评照片了，按照香港话来说，就叫做“拉天窗”，以后这里就成为真正的家里事，不对外了。

而对于房地内参·半求工作室www.BANQ.cn来说，也是自2005年年底开始研究招商依山郡以来，针对本产品的最后一次大规模考评，因此具有格外的意义。

■项目概况

一、依山郡车户比：1.2：1

招商·依山郡占地150000平方米，总建面280000平方米，约计1500户，1800个停车位，容积率1.57，车位户数比为1.2：1，车位的配置标准相当高。

一个占地97000平米、距离依山郡大约2000米的新盘，车位1415个、而总户数达到2034户，车位户数比仅为0.69：1，差距之大可以想见，在已经进入汽车时代的今天，车位绝对是一个重要指标之一。

二、依山郡：区域内第二大盘

招商·依山郡依192.3米高的大窝岭而建，附近有星河mall、鸿荣源公园大地、龙光君悦龙庭、爱地花园和深业紫麟山。

招商·依山郡占地规模处于片区亚军位置，仅次于鸿荣源项公园，高于深业紫麟山、龙光君悦龙庭、爱地花园。同时，招商地产是中心城区域内品牌度最好、实力最强的发展商。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn坚持认为，尤其是关外购房，“事大主义购房略”（1、《“事大主义购房略”：写在敏感时期》、2、《巨人区龙岗：事大有理·跟风无罪》）非常重要，选择大项目、大发展商将更有保证和未来。

三、景观最好是23~29等7栋：处于深圳第二大创业基地中央

招商·依山郡北面依192.3米高的大窝岭而建，3期的23~29等7栋建筑是整个小区中景观最好的楼栋。西北面为龙城高级中学。此外，背山前宽的格局，从勘舆角度看，是不错的。龙城高级中学就位于山脚下，龙岗区每年的高考状元大部份出自此校，此学校是一所全封闭式的寄宿学校，市内许多高干子女都就读于此校，号称是关外最好的高中。

其中最引人注目的是，龙岗留学生创业园的一园和二园、以及高新技术园、数码城都集中在这里，这里成为仅次于深圳高新区的深圳第二大留学生创业基地。

■项目考查

一、周围情况

招商·依山郡东面为平安路，此路为双向四车道，路面无分道界线，此路上行车不多，因为北侧就到山脚下，因此车流很少。偶尔也只是东面工业区的部份车辆，而此路在与招商·依山郡之间还有一块政府待建用地，所以对招商·依山郡没有影响。

招商·依山郡西侧为黄阁北路，隔黄阁北路为留学生创业园、华得电子，看此工业园的楼体建筑与外观都是比较高档的。招商·依山郡处于黄阁北路的北端，再往北到了大窝岭的山脚下，所以此路车流很少。

招商·依山郡南侧为双向六车道的龙平西路，对招商·依山郡影响最大的也是此路，不过对于目前要销售的高层则距离较远，没有影响。在招商·依山郡项目与此路的中间段有约35的宽阔绿化带，种植了大量的密集乔木。

招商·依山郡北面大窝岭山体，与本项目之间是正在修建的龙盛大道（二通道）。开发商还采用了双层的钢化隔音玻璃，降低未来的影响。

二、工地概况

1、青藤之墙，家气弥漫

招商·依山郡一期、二期早已入伙，不少墙壁上爬满了青藤，绿化长势非常旺盛，整个小区掩映在绿色之中，家的气息非常浓厚，即使是在白天，也都有不少业主在游泳池游泳、溜狗、聊天，很是逍遥。

尤其是小区东西中轴线西口处的莲雾树，结满了一树的莲雾果，吃了几棵，味道很正宗，与台湾货差不多。大树开花结果，给单纯只是绿色的意境要好得多了。

2、墙壁会说话：软硬兼施、局部体块包厢化

墙壁的创作空间其实并不大，往往容易表现出呆板的特征。招商·依山郡的所有小高层、高层建筑，墙壁的处理手法上与众不同，首先是色彩少、但质地多。比如墙壁色彩就三种、而且色差不大：灰、灰白、深黄三种。

灰色以磁砖粘贴来表现，体现硬、规则的特色。而灰白则以ICI厚浆质感涂料来实现，这种涂料具有防水耐久的功能，环保无毒、防水透气，粘稠度满足不同基面，具优异的粘结力和遮盖力，柔韧性好，质感强烈，表现力丰富。并且能有效桥接墙体的细小裂缝，耐碰撞冲击。

深黄则以防腐木来实现，外墙的局部，以防腐木装饰，实现了两个目的：硬墙的软化、及局部体块包厢化。软硬兼施、局部体块包厢化、局部色差结合起来，就构成了表情非常丰富的外墙。

最后再罗列一下招商·依山郡的墙体：厚浆质感涂料墙体、防腐木质装饰墙体、磁砖墙体、格栅墙体。

3、深圳采光比例最大、采光最均匀地下车库

如果不实地考察，实在是难以相信招商·依山郡的地下车库采光面如此之大，依山郡的车库是真正的地下车库，而非半地下车库，在车库顶（平台花园处），利用各个位置，合理且不影响花园整体，开设了接近40个采光方孔、长孔、透气盖等。

由于没有实际数据，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn实地考察测量并大体计算，可以知道得到这样一个使业主放心的数据：每个地下车位可以平摊到3.5㎡的采光与通风面积，而每个车位的平均面积大约是33平米，也就是说，地下车库的采光比例达11%，这在深圳所有的地下车库中，绝无仅有，超过了此前万科虹溪诺雅的位均2.21㎡㎡、7%的采光通风面积。

4、消防车道隐形化

在地面园林中，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的资料表明，宽达6米左右的消防车道全面隐形化，仅留出1.5米宽作为人行道，两边进行浅植草坪绿化，即满足消防要求，又能够使趋向于人行尺度，免于道路过宽带来不心理不安全感。

5、步入式凸窗70公分：窗可开启比例65%

招商·依山郡的小高层、高层住宅，所有房间的窗户都设计为落地式凸窗，总宽都达80公分、净宽70公分，按2米5宽计算，就等于增加了2平米的使用面积！

做窗户比做墙成本高，做窗扇（可开启）又比窗户高。因此绝大多数项目的窗户虽然大，但可开面积却比较小。造成光线好但换气差的无奈局面，提高可开面比例是当务之急，也是影响长期使用的重点，光是窗户大是没用的。

根据现场观察，招商·依山郡不但窗户大，而且提高成本，极大地提高了可开比例，也就是说，只要可以设计为可开启的窗扇的位置，全部都是可以开启的，平均开启部分比例平均水平在65%左右，绝对属于深圳同类产品前三之列。

6、小机房电梯：扩大使用面积、节能降噪

在屋顶，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn看到了电梯机房，显然比其它项目的面积要小，原因在于使用了紧凑密集型曳引机的KONE小机房电梯，节省了57%的机房面积，从而降低了公摊面积、增加了业主的使用面积。而电梯的电能消耗也仅是普通曳引机的60%，极大减少了电梯的耗费。

KONE小机房电梯还属无齿轮技术，降低了电梯运行的噪音。同时，无需机油，也免除了油污染。

7、安全极保守，象极了VOLVO

不到工地现场查看，或者不住过招商地产的小区，可能很难理解招商地产对于安全的极端保守。在招商海月，每栋建筑基础上有负责人的名字，实行终身负责制。当然这只是一个侧面。

当别人的外墙都保持在20公分时，招商·依山郡局部达到26公分。当别人的阳台护栏基本是1.1米高时，这里是1.286米。当别人的女儿墙只有1.2米高时，这里是1.56米高。高的目的是，让最具恐高症的人，到屋顶也不会怕。

这不是一个小区，而是几乎所有招商小区表现出的共同特色，安全方面，招商宁愿选择最保守、最富余量的方式去对待，为了给予业主更多的安全感，招商宁愿牺牲掉某些外观，象极了VOLVO汽车的风格。

8、其余

招商·依山郡3期室内净层高为2.867米，也就是说包括楼板在内的设计层高为3米。其入户花园降板20公分，满足业主的各种装修需要、种植需要。

配电箱使用的是西门子产品。顶楼户型阳台无顶，因而聪明地实现了3期所有户型，阳台全部不计面积的设计目的。

■片区概况

一、回龙埔地铁站就在楼下：12#地铁贯通龙岗全境

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn监测政府权威数据显示，《深圳市地铁规划》、《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》中的12#地铁连接体育新城、龙岗中心城、东部新城等片区，并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线14#地铁，是龙岗区内各片区间联系的局域线，是唯一一条站点与线路全部在龙岗区内的地铁。

线路由体育新城至坑梓，全长约36.4公里，设站24座，其中换乘站5座；与3#地铁双龙站换乘地段采用地下敷设方式，其余地段推荐采用高架敷设方式。

12#地铁站点分布：休育新城站→龙翔大道站→龙城西站→田板头站→回龙埔站→龙岗汽车站→天健花园站→龙城中路站→龙园路站→双龙站→龙东村委站→同乐村站→深圳东站→六联村站→坪山小学站→东纵站→新屋站→竹坑站→园岭站→东联站→坑梓站→新桥工业区站

其中，招商·依山郡以南紧靠就是最接近的地铁站12#地铁回龙埔站，同时12#地铁的车辆段就位于依山郡西南角，目前地块被政府圈定并保护起来，各位可以在卫星地图上看到。

二、教育设施齐备程度超出想象

1、18岁以前就读，在300米半径内完全解决

招商·依山郡300米范围内，教育设施包括：项目东临依山郡小学、幼儿园、小区西面大约250米的龙城高级中学（寄宿制、别小看其教育质量，各位请看介绍www.szlcgz.cn/zhaosheng/2006/200604/2006-04-28/20060428095702.html）、九年一贯制公办平安里学校（从小学到初中）。也就是说，在小区500米范围内，完全可以解决下一代在18岁以前的所有教育。

2、中专、大学位于3000米半径内

招商·依山郡3000米范围内，教育设施包括：位于龙城公园西侧的龙岗中专学校、位于大运新城的深圳信息学院。

3、小区内最引以为荣的是但昭义钢琴中心

深圳能成为“钢琴之都”，著名钢琴教育家但昭义教授功不可没，短短十年时间里，他培养出众多国内外钢琴大赛的冠军，其中包括曾经摘取2000年波兰国际肖邦钢琴比赛桂冠的李云迪、第三名陈萨，以及众多在国内外获得诸多奖项的学生：左章、张昊晨、薛啸秋、阎靓、何其真、朴星吉、潘林子、李泞源、古敬丹……李云迪以及陈萨等人被人们称为“但家军”。

2002年9月，招商地产联合但昭义开办首家社区钢琴培训中心——招商会•但昭义钢琴艺术中心，迄今已有超过600名业主琴童接受过但昭义的亲手指导，从中走出了一大批钢琴新秀。在招商·依山郡同样有这的培训。

■考查结论：招商局味道

经过分两次合计135分钟的考查，以及自2005年来数十次的招商·依山郡工地观摩，结合对比招商所有深圳项目与其它房企的产品风格差异，可以得出以下结论：招商依山郡具有典型而浓厚的招商局味道。什么是招商局味道？

记得2004年时，招商地产出资协办了深圳物业管理高峰论坛，包括万科在内都派要员参加，招商被主办者要求排在首，但招商高层一定要万科列在第一。这只是一个小例子，经过了130多年的招商局，似乎对极致、极端保持了最深的自制，而对安全、稳定、持续保持着最深的渴望。

再比如，招商局举办的活动，90%以上都与家庭有关：家庭长跑日、童子军、登山节、家庭资产布局讲座、家政讲座、儿童早教活动等等，投入大产出慢，但招商乐此不疲，而明星演唱会、只为销售服务的活动在招商地产却非常之少。

要安全、要稳定，不要一时的极致，是不是正因为这个特点，才能够使招商局走过了130多年？即使是自己花钱，也要让别人当第一，这恐怕没有其它企业能够做到。招商地产热衷于第二名，2000、2001年深圳销售第三名，2002年销售第二名，2003年不小心夺取了深圳销售冠军，招商为之不安，果然随后招商再没得第一。其实，招商地产在深圳的隐形土地储备绝对是冠军，夺取销售冠军是做得到的。

比如依山郡完全可以做到别墅与高层间杂，但招商局认为这过于两极化，实际利于销售而不利于长远的业主利益，因此排斥了这种方案，而选择了产品差距不大的设计方案，可以极致而不极致，这是一种内心的超强自制。

招商依山郡所体现出的招商局味道，表现在：采用经典方式、自我成熟克制，不取巧、不新奇、不短跑，注重长远与整体价值，不求一时与局部利益，气质厚重、导向生活。

招商依山郡让热爱生活、热爱家庭的人自在，让不喜欢家庭、不热爱生活的人感到排斥，这就是阅遍招商地产深圳所有项目以后，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn所闻到的“招商局味道”。

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