■厂房变住宅，四房企同获29亿大礼

房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn得到权威消息，龙岗区龙城街道北部的五联朱古石片区将进行片区改造。该地块位于佳成路（规划）以西，创建路（规划）以北，拆迁范围面积为29.65公顷，建设用地范围内用地面积约为22.06公顷，用地将分4期开发，全部旧改完成时间约为5年，总投资估算额超过29亿元人民币。

该项目属于大运新城周边影响区域，是龙岗中心城的重要组成部分。现主要为朱古石的村民及村集体物业，以工业厂房居多，而地块规划主要功能为居住用地。5年之后，近30亿投资将使得该片区脱胎换骨，诸多厂房和农民房将变成高品质的住宅楼。片区形象将大为改善，龙岗中心城的城市化进程也将因此而大大提速，这对周边诸多项目自然是重大利好。

据房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn分析，在该片区周围，北有万科·清林径；南有招商·依山郡；在东南方向上，则有华业·玫瑰郡、深业·紫麟山等项目，这些项目与朱古石片区相距约1.75km-2.5km，在一定程度上都可以受到其辐射。所以，该项旧改将对上述四个项目产生积极影响，而四个房企无异于收到了一个29亿的大礼包。

■项目现状：工业厂房为主，配套设施极缺

该项目改造范围内基本为建成区，高程处在60-80m之间，高程相差较大，道路狭窄，断头路多，道路不成系统。建筑质量参差不齐，地块内建筑间距小，企业门类主要有塑胶厂，手袋厂，金属家私厂等，对周边存在一定的环境影响。

改造用地内共有建筑物159栋，总的基地面积115052.4㎡，总建面约为275862.34㎡，地块现状容积率约为1.39。

现状建筑基本情况汇总表

规划范围内现状主要为工业厂房，各类配套设施极其缺乏，周边500m内基本无服务品质好的配套设施。

■改造目标：中心城后花园+生态社区

而根据上层次的《深圳市龙岗LG202-09号[龙西-五联地区]法定图则》，朱古石片区所在的龙西-五联地区城市功能定位是：以休闲旅游、生态住区为特征，兼顾一定生态工业发展，具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园，与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。

朱古石片区改造初步规划用地总面积22.056㎡，规划建面70.58万㎡，规划容积率3.2。按照《深圳市龙岗LG202-09号[龙西-五联地区]法定图则》（在编），本次规划拟旧改区域范围内地块规划主要功能将调整为居住用地。并根据深圳市城市建设和旧村改造的规划要求，按照“成片规划，分块实施”的原则进行开发建设，详情见下表。

项目周边500m范围内，规划配套设施有小学30班、社会停车场、公交首末站、综合体育活动中心各一个，社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区居委会、垃圾收集站、18班幼儿园、9班幼儿园、社区体育活动中心、社区警务室等。本次改造范围内的社会停车位数量、公共绿地面积等配套指标应可作相应调整，待项目旧改专项规划中详细研究。

综合经济技术指标

■改造形式：合作开发、整体改造、就地安置

该改造项目拟采取合作改造形式，通过择优方式选择旧改经验丰富、品牌信誉良好、实力雄厚的房地产开发公司，按照“整体改造、就地安置”的改造模式，在严格执行政府规划的前提下，由改造开发单位自筹资金进行整体改造。改造单位负责拆迁改造范围内拆迁安置以及小区以内公共配套设施用地拆迁和建设。

根据近期深圳市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算本项目总投资估算额为人民币291112万元，税前利润为21940万元，项目总成本净利润率约为10.88％ 。

主要经济指标如下：

■改造计划及时间安排

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn得到的消息表明，该项旧改用地将分4期开发。全部旧改完成时间约为5年，具体时间安排如下：

2009年上半年进行项目前期研究及立项审批工作；
2009年7月——2010年6月进行拆迁谈判、签定协议，初步规划设计；
2010年7月——2011年12月正式进行1期开发；
2012年1月——2014年7月分别进行2、3、4期开发。

这意味着到2011年，朱古石片区形象将大有改观。而整个片区改造完成，全片区实现城市化升级，则需要等到5年之后的2014年。届时，清林径南，依山郡北，玫瑰郡与紫麟山的西北方向上，原来29.65公顷的工业厂房区，将崛起一个崭新的生态社区。以上四个项目，在片区品质得以提升的同时，自然也将赢得更多人的青睐。

 龙城五联朱古石项目区位示意图

龙城五联朱古石片区现状示意图

总平面图