■深圳告急：存量土地仅够开发三年？

再过一个星期（6-25），全国第19个“土地日”就要到了。今年主题是“保障科学发展、保护耕地红线”。实际上，年初国土资源部就已召开电视电话会议，要求各地“既要保增长、又要保红线”。国土资源部要求，各地要“坚决落实扩大内需用地政策、严格节约集约用地、保护耕地红线”。

深圳的发展时间不长，只有短短的30来年，却走过了许多发达国家几百年的城市发展历程。发展速度让人惊叹，但是弊端也是显而易见的。从政府到民间，大家很快就发现这样一个残酷的事实：经过多年的高速发展之后，深圳的土地资源已经难以为继。显然，如何在保增长与保红线之间取得平衡，对深圳来说，将是一个更为严峻的课题。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn资料显示，2006年之前的15年里，深圳平均每年建设用地规模为35平方公里，2000~2004年，达到年均51平方公里。而到目前为止，深圳新增建设用地潜力仅148平方公里，其中大部份集中在关外。如果延续这个速度，3年不到，深圳的建设用地就会开发殆尽。

同时，资料也显示：当前，深圳的瞬时人口已经达到1600万、总人口1200万（居住5个月以上）、常住人口780万（居住一年并有固定住所）。人多地少，房地产市场需求旺盛，土地供应却日益萎缩——供需不平衡，这才是深圳房价居高不下的原因所在。

■市府无牌可打，提高容积率势在必行

在保发展与保红线之间，如何取得平衡？在科学发展观的指引下，深圳土地供应又将以怎样的方式破局？这对深圳的房地产市场又意味着什么？

一方面存量土地极度缺乏，要节约用地，另一方面扩大内需保增长又要供应大量土地。保障发展与保护资源，将是摆在包括深圳在内所有地方政府的一个两难的选择。当然，深圳的困境尤其突出。那么，面对困局，深圳市府又有几张牌可打呢？总体来说，无非两点，一曰开源，一曰节流。

一是加速推进旧改，想方设法加大土地供应，尤其是确保国家和省新增投资计划项目、我市重大产业项目、重大基础设施、大运会设施及保障性住房等民生项目用地。而另一个方面，则是加大土地的节约和集约力度。

既然斗不过土地爷，深圳人或许只能和天抗争——在这样的背景下，控制低矮项目的建设，向空间要效益，将楼房越修越高，提高单个项目的容积率将势在必行——因为，只有这样，才能以更少的土地，造出更多的房子。减少土地资源浪费，从而为深圳的发展腾出宝贵空间。

■暴殄天物的深圳人

在国土资源部多次叫停别墅类用地的审批之后，2009年4月15日，深圳政府又发布了2009年第一号《政府公报》，推出《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2009年修订）》。在新版《导向目录》中，别墅类房地产开发被列入限制类和禁止类的第一名。

在深圳进入紧约束的发展时期后，资源紧缺已成为限制城市发展最重要的因素，而土地、房产又是所有资源中，最基本也是最重要的资源。正是因为这样，低容积率的别墅类房地产项目作为首要限制对象，登上2009年的第一号《政府公报》。而按照深圳目前的发展趋势，未来在建的房地产项目，容积率必将呈现总体上升的趋势。

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn认为，不但别墅类房地产开发的土地供应闸门会越关越严，低容积率的豪宅项目也将越来越少。当然，凡事有利有弊，这对深圳及周边存量越来越少的低容积率项目来说，或许反而是一件好事。尤其是那些容积率低于1.5的存量楼盘，在人多地少的深圳，将变得越来越奇货可居。

比如，万科·天琴湾（一、二期：0.13、三期：0.099）、万科·东海岸（0.8）、万科·棠樾（一期：约0.8、二期：约0.5）、中海·大山地（1.20）、万科·第五园（1.25）、振业城（1.32）、惠阳·振业城（1.50）、东莞万科·虹溪诺雅（0.90）、惠州淡水·光耀城（1.48）……

其中，很多低容积率的项目，或许一旦错过，就不会再有了。如果深圳人不加珍惜，岂不是暴殄天物么？（YYF）