导读：
     ■基本情况
      一、概况：深圳第一居所豪宅的主角
      二、高层豪宅车户比之冠：事实可达4：1
      三、1.69→1.39，容积率下调18%
     ■项目动态
      一、纯水岸客户专家化：不怕看、看不怕、怕不看
      二、预存30万抵40万：130套恐怕不够分
     ■项目考查
      一、波托菲诺首装景观电梯：2梯1户，全城唯一
      二、超级外墙，深圳第一
      1、全混凝土外墙：纯剪力墙结构
      2、深圳唯一：女儿墙全混凝土整体浇铸施工
      三、为复式户型封顶
      1、一楼多达4间房：非过渡永久性产品
      2、双入口，并有户内电梯预留条件：进一步改善永久性使用价值
      3、前庭后院大降板：复式别墅化
      4、高赠送40%：华侨城首次大方赠送
      5、室内超宽楼梯，80公分大凸窗
     ■最美的窗外
      一、超大楼间距：近拥深圳第三轴线全部，远涉香港景观
      二、特区唯一的生态轴线
      三、景观四相
正文：

■基本情况

一、概况：深圳第一居所豪宅的主角

波托菲诺，是深圳市中心最后的高端大户社区，也是深圳市区内规模最大、密度最低的纯大户型社区，初步消息表明，华侨城将于7月份开售纯水岸7期。这是深圳楼市在2009年至今，最具震撼的消息，众多等候入住波托菲诺的人，终于有机会了。

波托菲诺·纯水岸7期共由三栋28层高的板楼组成，其中2#、3#楼为复式高层，共130套，38530㎡；1#楼为只租不售的公寓，24070㎡；商业及其他配套2900㎡——计容积率面积共65500㎡。用地面积为21476.47㎡，总建筑面积95517㎡。

2#、3#楼共A、B、C、D、E、F六个户型，其中A、F两个户型，为5房3厅4卫+工人房，面积达360㎡，而B、C、D、E四个户型，均为3房3厅4卫+工人房，面积270㎡。

目前即将对外发售的是2#楼。样板房设在7期3#楼的14楼和15楼，样板间共两套、分别为约270㎡的E户型（3房3厅4卫+工人房），约360㎡的F户型（5房3厅4卫+工人房）。

二、高层豪宅车户比之冠：事实可达4：1

一般来说，豪宅的车户比达到2：1就已经很高了，但是波托菲诺·纯水岸7期在这一指标上远超其他豪宅项目。停车位（含公共停车位）670个，复式户数只有130户，公寓户型由于华侨城保密，估计100户左右。计算得知车户比是3：1。

但是其中包含了商业车位，商业部分的车位不会超过29个，晚上住宅车辆回来了，而商业部分的车位由于商业关门就空了出来，就可以给住宅使用，这种不同类型客户的交叉使用，使得户均4个或以上车位变成现实。

三、1.69→1.39，容积率下调18%

纯水岸7期容积率为3.05，绿地率36.8%，覆盖率25%。但是，整个波托菲诺所在的华侨城城区，绿化率达70%，人均公共绿地面积高达48㎡。纯水岸整体容积率原为1.69，不过，在纯水岸复式大邸即将推向市场的前夕，华侨城进一步优化了纯水岸的规划，项目总建面由606362㎡降低为550000㎡，容积率由1.69降为1.39，降低幅度达18%。

其中容积率的下调，将使纯水岸的整体居住品质进一步提升，并巩固自身作为深圳最大富人居住区的地位。

■项目动态

一、纯水岸客户专家化：不怕看、看不怕、怕不看

2009-6-22下午15：00~19：00，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn考查了波托菲诺·纯水岸7期，整个考查行程约4个小时。波托菲诺·纯水岸的销售中心设在会所大堂，考查期间，不断有客户前来会所咨询，并参观样板房。

在4个小时的考察过程中发现，有些客户越来越专业。部分客户不仅要看装修后的样本房，看完样板房还要求看毛坯房。并对从风水，到建筑，到装修风格，无一遗漏。

一般来讲，有实力购买波托菲诺·纯水岸的业主，都属于多次改善型置业，有着丰富的置业经验，而且都有比较丰富社会经验，人情练达，不易忽悠——唯有这样，方显纯水岸的价值。只有打动这样一群人，才能称得上是真豪宅。其实，对于纯水岸来说，是一个典型的三怕楼盘：不怕看、看不怕、怕不看。

二、预存30万抵40万：130套恐怕不够分

房地内参·半求工作室www.BANQ.cn发现，波托菲诺·纯水岸对样板房参观管理非常严格，只有先去销售中心登记，并由售楼员带领才能前往样板房参观，否则保安连电梯都不会让你进去。当然，也有例外——考查期间，有一个50多岁的二期女业主，没有售楼员陪同，一个人前往样板楼，和保安说明身份后，也获准上楼。

如不出意外，届时纯水岸7期如在7月份开盘，除大批新客户会到访外，还会有许多波托菲诺前几期的业主也会介入。只是不知道这130套，够不够分呢？现在，纯水岸7期已经开始认筹，办VIP卡，预存30万，开盘时可抵40万。据悉，迄今为止，纯水岸7期已收到筹码200多个。

■项目考查

一、波托菲诺首装景观电梯：2梯1户，全城唯一

纯水岸复式产品为每户两梯。因为是复式结构，奇偶楼层错开，所以一户人家就可以享受两部电梯的便利。每户两层中，电梯只能到达下层，上层的电梯口只能通到隔壁一户的首层，因此首次实现了两梯一户的配置。

在电梯配置方面，纯水岸7期首次在波托菲诺中引进了观景电梯。所有电梯均采用观景电梯配置，而不是惯常的封闭式电梯。随着电梯缓缓上升，多重景观在眼前慢慢展开。通透、柔曲、流动的空间美，将在此显露无遗。观光电梯让每位业主，从进入社区至回到家中美景都不间断，创造了更为合理、美妙的居住体验和人文享受。

观光电梯的配置，也体现出了波托菲诺·纯水岸对自身景观的自信。毕竟，所谓观景电梯，前提是要有景可观才行。当然，由于目前纯水岸7期尚在施工之中，只有3#楼由于样板房开放，所以提前装了一部普通的通力（KONE）电梯。但是，施工完成之后，所有的电梯都将换成观景电梯。

目前，电梯只通往两个楼层，即270㎡的E户型样板房所在的15楼，以及360㎡的F户型样板房所在的14楼。

二、超级外墙，深圳第一

1、全混凝土外墙：纯剪力墙结构

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

波托菲诺·纯水岸7期的外墙采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。

2、深圳唯一：女儿墙全混凝土整体浇铸施工

女儿墙其实就是屋顶的护边，都是在混凝土墙壁的最上方，用砖砌成的，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn还从来没有见过哪个项目的女儿墙也是与墙体一体化混凝土浇铸施工。而波托菲诺·纯水岸7期的女儿墙，就是全混凝土整体浇铸施工，这是深圳住宅中的唯一。

这种做法的质量比砖砌的要强得多。说到这里，不免想起另外一宗往事：2006年，与某房企总经理在纯水岸商业街的汉阳馆聚会，一进屋就发现手机信号很弱了，但奇怪的是华侨城的手机、信号原本是很强的，包括纯水岸，后来得出的结论是：这里的墙壁太厚、钢筋太密，从而屏闭掉了手机信号！比如，纯水岸7期的楼板厚度为15cm（找平前）、找平后应该达17公分了！

三、为复式户型封顶

1、一楼多达4间房：非过渡永久性产品

纯水岸复式产品对复式产品的结构设计格外精细，不仅上下两层注重动静区分，就是每一层内也主要到生活方式的讲究。以F户型为例，露台、餐厅、客厅、家庭厅、厨房、工人房、生活阳台等都安排在下层，当然也有两间卧室+工人房。

同时，家庭厅也可改成一间非常不错的客房，首层就成为三房+工人房，属主要活动区。其实，好的别墅、或者复式，首层具有两间活以上房间，才能算是非过渡产品、而具有永久性使用价值。首层没有房间的别墅或者复式，绝对只属过渡产品，进入使用期后问题众多，购房者应该保持足够的警惕。

上层有两间卧室和书房，更宁静私密。而客厅和饭厅上方属挑高，因此最少可以隔多一间大房

2、双入口，并有户内电梯预留条件：进一步改善永久性使用价值

下层，从两部电梯的电梯出来以后，首先经过装修豪华的电梯厅，然后每户都有两个入口进入房间。家人从电梯转入自家露台，然后进入餐厅、客厅、厨房等生活空间。另一入口，可从电梯出来由洗衣房处的出入口进入，贯穿前室、洗衣房和工人房，为家庭服务人员的出入口。

户内成员分为家人与服务人员分别拥有自己的空间，互不干扰，保证了业主生活空间的安宁和纯粹。

同时，如果家庭有年龄大的人，就可以在露台处加设户内静音油压电梯，实现户内垂直交通的便利性。这种技术预留，进一步改善了纯水岸7期复式大邸的永久性使用价值。

3、前庭后院大降板：复式别墅化

按照中国人的传统居住观，房子必须要有前庭后院，才称得上完整、齐全。而除别墅之外，高层一般很难做到这一点。但是波托菲诺·纯水岸7期的复式大邸通过创新化的设计，完美的解决了这一难题。

值得注意的是，所有户型都设计有面积很大的前、后花园，所有面积都是完全赠送。另外，所有的阳台（前、后花园，生活阳台）均为降板，沉降达33cm，而阳台高近6.2m。这样的设计，房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn认为，即使是在阳台上面种乔木，也是绰绰有余了。

阳台外侧采用护栏围合，内侧镶有双层夹胶玻璃，通透、安全。而且在两块玻璃间，留有一掌宽的间隔，便于空气对流。

4、高赠送40%：华侨城首次大方赠送

令人意向不到的是，纯水岸复式产品不仅产品本身为大户型，而且赠送面积也非常可观，华侨城地产原来在赠送上一直是比较谨慎的，本次算是首次这么大方了。直接赠送：

（1）露台（北面）：8.85m*5.8m =51.33㎡
（2）生活阳台：2.8m*3.6m=10.08㎡
（3）设备平台：1.8m*2.5m=4.5㎡
（4）露台（南面）：6.7m*2.5m=16.75㎡

6.3米双层通高客厅，在别墅中都已属罕见；邸墅更将客厅和餐厅通高，扩大近9米，在隔出一层后，还能享受到6.3米挑高的双厅一体空间。

如果此处隔开的话，房地内参·半求工作室www.BANQ.cn计算这里的赠送面积为9.8m*6.3m+2.7m*3.2m+1.7m*0.9m=61.74㎡。那么F户型的赠送面积合计共153.4㎡，达到43%的赠送比例。纯水岸复式产品的所有户型赠送面积在100-160㎡之间。

另一种270㎡的E户型，户型特点与F户型基本相似。3房3厅4卫+工人房，下层为起居室、餐厅、厨房、卧室+2卫生间。上层为2卧室+2卫生间。赠送面积共100㎡左右，赠送比例37%。

5、室内超宽楼梯，80公分大凸窗

纯水岸复式产品还有一个值得注意的亮点就是所有房间的室内楼梯都是1米宽，一般的高层复式产品室内楼梯都只有0.8米宽。虽然只相差0.2米的宽度，但活动起来会感觉阔绰许多，心理上也开阔些。

另外，纯水岸7期设计中之一大亮点就是，几乎所有的窗子都是凸窗，而且超大。以F户型上层的小孩房为例，凸窗长3.209m，高2.115m，突出近80公分，面积达6.79㎡；几乎整面墙都是玻璃窗。这样无疑可以获得更好的采光，更佳的景观。而主卧的凸窗则更大。

不过，也有一点小小的遗憾，就是可开启部分太少了。F户型上层的小孩房，仅有两边设置了两个可开启扇——分别为长0.684m，高1.384m。当然，这样的设计可能也是出于安全考虑。

■最美的窗外

一、超大楼间距：近拥深圳第三轴线全部，远涉香港景观

纯水岸7期与前期之间，布置了足够大的楼间距，最小在75米左右，最大在90米左右。同时，由于纯水岸7期的建筑高度高于南面的建筑，因此，在间距大之外，7期本身还拥有了广阔的视野，远至香港的远山、及深圳湾、华侨城城市面貌都一览无余。

纯水岸7期所有户型，无论主卧、次主卧、次卧、小孩房都可以足不出房，躺在床上，透过宽大的凸窗，即可欣赏南面7万㎡燕栖湖、GOLF球场、燕晗山公园、9万㎡天鹅湖等景观。

二、特区唯一的生态轴线

这里享受到的是深圳第三轴线：塘朗山—华侨城—深圳湾城市功能空间轴，也是深圳特区内唯一的生态轴线。经过30年的发展，深圳特区城区规划建设形成了以罗湖商业为主的第一轴线，以福田中心区政治、文化为主的第二轴线，以及以华侨城、红树湾生态环境、旅游文化为主的第三轴线，这是深圳惟一非政府规划的区域，是带状城市在发展过程中自然形成的。

在深圳，商业的第一轴线曾经对促进城市发展产生了深远的影响，政治文化的第二轴线树立了深圳国际化大都市的地位，第三轴线提升了深圳的文化氛围，提高深圳的知名度，为深圳可持续发展奠定坚实的基础。 　　

三、景观四相

1、北侧：GOLF及塘朗山

纯水岸7期北临香山西街，再往北，则是绿草如茵的华侨城高尔夫练习场，环境优美。看上去让人神清气爽。而北边远处有连绵不断的塘朗山。纯水岸7期2#\3#楼两栋，所有户型，坐在入户花园里，就可以近瞰高尔夫绿草，远看塘朗山景。

2、南侧：华侨城的精光与深圳湾、香港远山

纯水岸7期2#、3#楼，所有的卧室，包括主卧、次主卧、次卧、儿童房，都朝南，而且都有着超大的凸窗，这使得住户可以躺在床上，即可以欣赏南面7万㎡的燕栖湖美景。甚至还可以看到会所后面的蓝色的游泳池。

纯水岸社区以南，有一片低矮的建筑，这是上白石村和下白石村的农民房。再往南，则是林立的高楼。当天考查的时候，天气比较好，能见度也比较高，香港的远山也依稀可见。

3、东侧：9万㎡天鹅湖

纯水岸7期东侧为波托菲诺·天鹅堡。东北方向上，紧邻华侨城高尔夫练习场，有一片郁郁葱葱的树林；东南方向上，由近而远，依次可以看到波托菲诺·天鹅堡、燕晗山郊野公园、欢乐谷、东方花园等景观；再往远看，则是碧波荡漾的深圳湾，以及香港的高楼与远山。

3#楼由于受到1#楼的遮挡，在东南方向上，视野稍差。而2#楼视野相对更好，深圳湾、以及对面香港的楼房、远山，都可以看得到。

4、西侧：沙河的俗，让华侨城的美更真实

纯水岸7期西侧是一片空地，大部分有做园林绿化，有一部分为裸露的黄土——这在以环境优雅、绿化率高而著称的纯水岸比较罕见。后来，据售楼员介绍，裸露部分为规划用地，华侨城还将在这块地上建房子。

可以预计，房子建成后，对纯水岸7期的在西边、西南边方向上的视野和景观会有所遮挡。当然，这对纯水岸7期或许是一件好事，因为，西南方向上为沙河工业区用地，如果规划用地上建房，刚好可以将这一片工业厂房挡住。7期业主也可以眼不见为净，获得一个更纯粹的景观环境。

西北方向上，临华侨城高尔夫练习场，纯水岸7期与首地·容御地块隔香山西街斜向相望，这是几栋比较高的在建楼房。由于首地·容御与纯水岸七期错开，所以基本上不会影响其楼间距。

波托菲诺·纯水岸7期：从别墅方向看

波托菲诺·纯水岸7期：与央校的关系

波托菲诺·纯水岸7期：与GOLF的关系

波托菲诺·纯水岸7期：与燕栖湖的关系

鸟瞰图

波托菲诺·纯水岸7期：纯水岸实景

波托菲诺·纯水岸7期：华侨城2009年的重中之中，大佬格外关心，亲自到现场

波托菲诺·纯水岸7期：挑高、降板的后庭院

波托菲诺·纯水岸7期：挑高、降板的前院

波托菲诺·纯水岸7期：样板间即将开放

波托菲诺·纯水岸7期：南面景观

波托菲诺·纯水岸7期：西面景观

波托菲诺·纯水岸7期：北面景观

波托菲诺·纯水岸7期：东面景观

波托菲诺·纯水岸7期：7期自己的平台花园

波托菲诺·纯水岸7期：全混凝土浇铸的剪力墙

波托菲诺·纯水岸7期：双语幼儿园

波托菲诺·纯水岸7期：施工中

波托菲诺·纯水岸7期：国际人士聚集中心之一

波托菲诺·纯水岸7期：与绿化

波托菲诺·纯水岸7期：香港重量级人物现身纯水岸

波托菲诺·纯水岸7期：在湖边商业街看7期