■严控二套房贷

2009年上半年，房地产的回暖、复苏、小阳春、暴涨，甚至各地再次出现新地王，终于使房价的最终决定者中国人民银行再次出手。各地银监局近日都向下属各银行下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》：

“各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数……

商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的‘改善型住房’可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率……”

这是银监会自2008年底国务院131号文后，第一次明确要求商业银行参照标准执行二套房贷。如何看待严控二套房贷的这份通知？

■纯学理和经济分析：杠杆效应大降

从3月份以来，原本由自住类刚性需求驱动的房地产市场，忽然转向为以通胀避险、博取升值等为主的投资客为主，比例快速上升到40%以上。这种客户，主要受杠杆刺激，对于贷款依赖性较大。

毫无疑问，如果能够真正地、不变相地执行，那么，尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）判断将对于中国房地产市场将造成很大影响，4成首付意味着首付成本提高100%，而利率从7折提高为1.1倍，则意味着利率支出增加57%，两者相加意味者购房者的杠杆效应大幅度下降，即使只计算首付，杠杆效应也大降100%。

如某套房总价100万，首付20%，利率下浮30%，期限20年，等额本息还款，则需要20万元首付，月供5301.32元，本息合计127.23万元。如严格执行二套房政策，首付40%，利率上浮10%。则需要40万元首付，利率也将从4.158%上升至6.534%，月供4485.46元，本息合计147.65万元。

两者相比，在杠杆效应大降100%时，还要多付20.42万的利息（相当于购房成本增加20%），非刚性需求在短期内必将萎缩。由于房地产市场是中国唯一具备杠杆效应的投资市场，因此，杠杆效应的大幅度下降，必然将在较大程度上影响房价。

但事情没有纯学理和经济分析这么简单，因为这里是中国，因为目前房地产依然是带动经济企稳和复苏的最重要行业。

■辩证严控二套房贷
　
一、银行竞争将抵消部分严控作用

目前各家银行都在争夺地盘，而房地产市场的贷款，属于以100%的不动产，担保60%~80%的贷款额，也就是说，即使房价下降25%，贷款还是100%安全的，因此，房贷是重中之重。

所以，各家银行在面子上承诺执行之外，实际操作层面必然将视对手的严格执行视为争夺客户扩大地盘的机会，从而降低《通知》的效果。但是，银行将严格核实客户资料相信会比以前更为严重普遍，从而起到一定的作用。

二、政府是爸爸，房地产是儿子

目前，政府最关心的问题不是房价，而是经济与稳定。而拯救经济，房地产是唯一的横跨投资与消费两大领域的市场，其作用无可取代。因此，房价高时，必须对民意有所交代，并警告商家，以安抚民心；在房地产低迷时，政府必将悄然放宽，以振作市场。

所以，政府是爸爸，房地产是儿子。爸爸对儿子总会是嘴上严厉、心里柔性的，要求是严格的、审查是宽松的，当儿子做了侵害别人利益的事，骂甚至打都是可以的，但内心还是维护的。政策这个东西，就看怎么执行。相信一旦房地产市场出现影响经济稳定的波动，重新放水是不而选择。

在这一点上，尹香武（半求，则达观www.BANQ.cn）认为政府目前只能是“按显规则说，按潜规则办”。显规则就是必须代表民意，潜规则就是房地产实际上不可取代但却不能说。

■结论：避免消费通胀，需要房地产

2009年上半年，中国新增贷款7万亿，创造了近30年以来的历史记录。这么多钱涌向市场，如果资产市场（股市与楼市）还出现通缩低迷的情况，那么毫无疑问，将出现恶性消费膨胀。

也就是说，在货币大增发的情况下，如果资产通缩甚至资产平值，那么必将导致严重的消费膨胀。而通货膨胀将严重影响老百姓，资产膨胀只影响富人，而货币目前又不能不多发，因此，政府其实只有一个选择：默许资产通胀，延后消费膨胀。那么在这种情况下，房地产就不可能遭受严重打压。

金融部门打击，到了一定程度中央一定会干涉，这是没有第二个选项的题目。但是，即使能够作出这样的判断，在房价问题已经成为民生问题、民怨问题的情况下，其政治风险依然相对增大。

因此，真正有志于收获中国即将真正站上世界主舞台的未来十年的不动产增值者，应该从纯粹的民生类住宅，转向其它类不动产。而这个话题，这里先不表，留待以后分析。