■让王治郅心动的房子，奥运村两年翻一倍

2008-7-27，北京奥运会奥运村开村。当天上午，中国代表团第一个入住。作为中国代表团的一员，篮球名将王治郅，刚走进奥运村时，也禁不住心动了。在接受记者采访时，王治郅表示：“奥运村建得很好，我要看看这里有没有房子可以出售。如果有机会的话，真是很想在这里买上一套房子。”

可能王治郅并不知道，作为北京首个采用“BOT”方式进行招标的奥运项目，奥运村(奥运结束后更名为“国奥村”)从2007年1月6日起，里面的近2000套公寓就已开始预售，起价15000元/㎡，最高价17200元/㎡，均价16000元/㎡。

等到王治郅“进村”的时候，70%的房子都已售出。而等到2008年9月，北京奥运会后再次开盘时，均价已高达31000-32000元/㎡，而且买家趋之若鹜，根本不愁卖不出去。当然，对于当前CBA吸金王王治郅来说，价格根本不是问题。王治郅年收入近千万，自然轻轻松松就能搞定。

此外，值得注意的是：2007年1月，北京商品房销售均价是10563元/㎡，而今年6月，北京商品房住宅成交均价13302元/㎡。而同期，奥运村的均价分别为16000元/㎡，32000元/㎡。也就是说，在奥运概念的带动下，与同期的北京商品房均价相比，奥运村的开盘均价要高出51.47个百分点，而现在的均价则已比北京新房均价整整高出140%。

到目前为止，与北京房价2739元/㎡，25.93个百分点的房价上涨幅度相比，奥运村上涨幅度高达16000元/㎡，整整翻了一倍——表现远好于市场平均表现。假设奥运村的公寓套均面积为200㎡，销售均价为2.5万/套。那么，奥运村的开发商国奥投资发展有限公司，将可通过奥运村收回100亿左右的现金——从投资回报率的角度来讲，无异于捡到了金矿。

■国际规律：从汉城到北京，奥运楼盘必涨？

事实上，奥运村只是北京奥运会对奥运村地产板块带动的一个缩影。在筹备奥运的几年时间里，北京投入了1800亿元巨资，对城市基础设施进行了大规模的改造。相应的，基础设施的改善，极大的推动了房地产行业的发展。区域配套、交通状况的加速改善，推动了包括奥运村在内的相关楼盘价格快速上涨。

奥运会申办成功后，奥运村周边房价应声而涨。申奥成功的消息才传出几天，北京奥运村周边，包括风林绿洲、万科星园等项目，都出现了排队购房的火爆场面。特别是临地铁、公共交通发达的小区，房价更是居高不下。

事实上，北京之前的5个奥运举办城市，在举办奥运会前，房价和租金都曾快速上涨。

1、雅典：在1995-2002年7年间，房地产价格涨幅达65%，地铁沿线及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅更是超过了110%；2、悉尼：1993-2000年，房价每年递增10%以上，2000年奥运会之后，房价还在上涨，并一直持续到2003年底。3、亚特兰大：在1996年奥运会举办前7年，房价以年增长19％的幅度持续增长。4、巴塞罗那：1986-1992年，房价上涨了250-300%。

而与中国北京最为相似的韩国汉城，在申办1988奥运会成功后，房价持续上涨。奥运会结束后，由于在奥运期间汉城人口大量涌入，住房需求加大，上涨幅度不但没有止缓，反而急速上升，暴涨不止。奥运之后，商品房价格比奥运前增长了200%左右。

■所有的体育盛会，都是一场房地产的盛宴

当然，并不只有奥运会能成为房价的助推器。几乎所有的体育盛会，对于所在城市都是一个重大利好。而这所有的体育盛会，对所在城市房地产来说，都是一场难得的盛宴。比如，1990年，中国首次举办综合性国际体育大赛——北京亚运会。那次盛会闭幕后，亚运村中的运动员村——汇园公寓的房价卖到了1800多美元/㎡，远远超出当时的北京房价。

有意思的是，房地内参•半求工作室www.BANQ.Cn研究表明，在1990北京亚运、2008北京奥运的示范效应下，全国性的体育赛事也在成为房地产的推手。比如之前的十届全运会，各代表团都是分散居住在举办地的宾馆、酒店。而今年10-11将在山东济南举行的第11届全运会，就搞了一个之前从未有过的“全运村”，采用了与北京奥运村相同的开发、销售模式——建成后先销售，全运会期间提供给运动员入住，之后业主才能收房入住。

该项目由海尔、绿城联合开发，在去年11月底开盘，目前均价为8500元/㎡，个别位置的住房售价已经超过10000元/㎡，而且十分抢手。而值得注意的是，济南7月份新房价格为6455元/㎡。也就是说，海尔绿城•全运村比济南的住房均价整整高出31.68%，溢价幅度比北京的奥运村稍低。

那么，2011年即将在深圳举办的大运会，又将给产生怎样的影响呢？世界上七大洲，共有224个国家和地区。作为全世界年轻人的盛会，如果大运会轮流举办的话，中国下一次举办很可能在百年之后，而全运会4年就会有一届。如果说2011年深圳大运会，比不上2008北京奥运，那么其价值和意义至少要远远超过2009济南全运会。

■深圳版国奥村：中海•康城国际、阳光•天健城、绿景•大公馆

由于深圳大运村位于深圳信息职业技术学院新建校区内，运动员的居住区未来将作为信息学院的学生宿舍。这类似于亚特兰大奥运会的奥运村，奥运之后，成了乔治亚技术学院与乔治亚州立大学的学生宿舍。

这样的运作方式，与北京奥运、济南亚运截然不同，在大运村不能进入市场销售的情况下，置业者、投资者们必然会在大运村周边寻求替代项目。所以，周边楼盘如中海•康城国际、阳光•天健城、绿景•大公馆完全可以受益更多。对于深圳人来说，在大运村不能对外销售的情况下，康城国际、天健城、大公馆，以上周边项目，就相当于是深圳的奥运村（国奥村）。

北京奥运村的开盘均价，比同期的北京商品房均价高出51.47%-140%，而海尔绿城•全运村比济南的住房均价高出31.68%。如果说深圳因为二线关的设置，使得关内、关外的房价割裂，形成明显的断层，不能与北京、济南简单对比的话，那么至少龙岗区的房价可以成为分析深圳大运村所在片区房价的一个标的。

由于大运会价值高于全运会，逊于奥运会，所以，房地内参•半求工作室www.BANQ.Cn大运会对深圳房地产、特别是大运村所在片区房价的影响，应当介于北京奥运会、济南全运会之间。也就是说，大运村所在片区房价，理论上应该比龙岗新房成交均价高出31.68%—51.47%。而2009年7月份，龙岗新房均价为9810.67元/㎡。也就是说，大运片区的合理房价应该在12918.69元/㎡—14860.22元/㎡。而当前，康城国际的售价仅9000元/㎡。

从汉城到巴塞罗那，从亚特兰大到悉尼，从雅典到北京，再到山东济南，这一届届的体育盛事，无一例外都成了城市经济发展最好的发动机，而运动员村所在地更是成为最大的受益者——这几乎已经成为被国内外各大城市所验证过铁律。那么，2011年的深圳大运会，这一铁律会不会应验呢？历史自会给我们答案。（YYF）