■深圳楼市的“短头”

美国《连线》杂志主编克里斯·安德森与eCast首席执行官范·阿迪布再一次喝茶聊天得时候聊出了《长尾理论》，房地内参www.BANQ.Cn的工作人员在整理、研究数据时全球第一个提出深圳楼市的“短头长尾理论”。

什么是“短头”？顶级豪宅可谓深圳楼市的“短头”。两年前，营销圈内讨论很热的就是“二八定律”是说当今世界20%的人口享有80%的财富，虽然一场金融风波令许多富豪资产大大缩水，财富排行榜发上变化，但总体上仍没改变“二八”的财富结构模式。

深圳的财富结构也是如此，只有20%人才是深圳豪宅市场的主流客户群。所以现在豪宅产品，像招华·曦城、大山地·溪岸别墅、莱蒙·水榭山、万科·天琴湾、金光华·龙岸的供应商，因为成本和效率的因素，他们把所有的精力，每天都在琢磨这20%。

■深圳楼市的“长尾”

2009-9-20上午，应莱蒙鹏源水榭花都地产之邀，房地内参www.BANQ.Cn负责人在泛CBD唯一纯墅区---水榭山会所，就房地产最新形势判断、产业结构与房价关系、货币与市场的全球化发表专题演讲，就是为20%深圳顶级豪宅市场的主流客户群提供投资引导。

前两年，深圳房产市场的特点就是以大中户型的销售为主导（含豪宅）。过去开发商关注重要的人或重要的事，他们把精力和成本花在少数几个人身上上，即“短头”上，“无暇”顾及在人数上居于大多数的普通消费者，即中小户型的客户上身上。

这群人就是《长尾理论》中被忽略不计的80%就是长尾。在以“和谐、安居”为主导的政策下，在房地产营销中，被奉为传统商业圣经的“二八定律”有了被改变的可能性。

■楼市必将从“长头短尾”回归“短头长尾”

实事求是地说，深圳2005~2008年之间，其实走过了一段非常不正常的“长头短尾”阶段，但如“90／70”政策，其实就是国家强制性要求开发商把注意力从“短尾”转移到“长尾”上，加之深圳房价高企，客户必将控制自己的面积欲望。

也就是说，房地内参www.BANQ.Cn判断，深圳楼市将从不正常的“长头短尾”阶段，回归到“短头长尾”阶段。在深圳房地产界，最早关注《长尾理论》应该是花样年，在招华·曦城、大山地·溪岸别墅、莱蒙·水榭山、万科·天琴湾、金光华·龙岸比拼资源，争抢“短头”的时候，花样年“长尾”上已经占领一席之地了：芳邻、锦上花、花好园、趣园、花郡。

从现在起，一年半后深圳一定是中小户型为主的天下，这才与社会结构是对称的结构。在这种情况下，对于购房者来说意味着什么？

■回归“短头长尾”的机会点

最主要的信息说明，目前已经是购买“短头”别墅的最后机会窗，类似招华·曦城、大山地·溪岸别墅、莱蒙·水榭山、万科·天琴湾、金光华·龙岸的别墅在楼市从“长头短尾”转向“短头长尾”之际，都应该引起更多的关注，未来如此多的别墅供选择的时机将不再有。

另一方面，高尔夫球场变得地块，占有山、水、湖的城市中心区域地块已经匮乏，华侨城就一个华侨城，再没有了。水榭花都之后是水榭山，水榭山之后，深圳将再找不到可供开发的资源性地块了。市场对“短头”的关注度会逐步降低，收益将归属少部分人。

第三方面，产业结构的调整，社会结构的变化，将使经济驱动模式呈现从“20%”市场向“80%”市场转变的趋势。市场曲线中那条长长的尾部，宝能·太古城、花样年·花郡、深物业·深港1号、天健·时尚空间、招商·花园城5期等小户项目将开始长尾时代。（05）