■深圳房价首破2万，豪宅表现好过中小户

根据房地内参www.BANQ.cn监测，2009年9月份，深圳市成交新房3252套/333529㎡，日均成交108套，成交均价为20940.44元/㎡，总成交金额为69.84亿。而2009年8月，深圳市成交新房4114 套/385966 ㎡，日均成交133 套，成交均价为18829.63元/㎡，总成交金额为72.68亿。深圳新房成交整体呈现价升量跌的趋势，其中：环比套数、面积双双下降，成交套数环比降21%，成交面积降13.6%。成交套数下滑幅高于成交面积下滑幅度。

以上事实说明，在深圳新房均价史无前例的突破2万/㎡之后，从大户型豪宅到中小户型的成交量都有所下滑，但是中小户型的下滑速度要大于大户型。这一方面是由于购买中小户型的人群对价格更为敏感，房价上升之后对这部分置业者产生了比较明显的“挤出效应”。另一方面，是由于在深圳房价高企的情况下，某些具备优势稀缺资源的豪宅、别墅，比如招华•曦城这样的豪宅，由于具备了金融、保值的属性，容易成为投资品、金融品，反而更受富人的青睐。

2008年年底时，深圳新房的日均可售总套数还有50826套；经过连续多月的持续热销之后，7月份达到34190套的历史新低。由于房价持续飙升，抑制了需求，同时从下半年开始，深圳新盘开始密集推盘，8月份开始出现供求平衡，可售总套数34656套，环比增长466套。9月份再度增加1592套，可售总套数达到36248元，环比增长4.59个百分点。

■关外升、关内降，宝安房价暴涨86.8%

从价格上来分析，9月份20940.44 元/㎡的全市新房成交均价，一举突破了2万/㎡的价格天花板，比8月份18829.63元/㎡的均价增加了2110.81元/㎡，环比上涨11.2个百分点。这个价格，对于深圳楼市来说是一个前所未有的历史高位，而深圳房地产市场也重新站到了一个十字路口。在未来，涨跌的条件与可能性都存在。但是最有可能出现的状况是高位盘整，价格在小范围之内温和波动。

分区来看，房地内参www.BANQ.cn发现，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六区中，关内、关外出现两重天，走势完全相反。在全市新房成交均价整体上涨11.2%的情况下，关内四区均价却无一例外有所下跌，其中盐田跌幅最大，从46426.05元/㎡跌至33362.63元/㎡，跌幅高达28%。而关外的宝安、龙岗两区房价却齐齐攀升，宝安的房价涨幅尤为惊人，从12222.68元/㎡一步到位跃升至22831.59元/㎡，几乎达到可与南山房价并驾齐驱的地区，涨幅高达86.8%，接近于翻番。

深圳房价之涨跌，之所以出现关内、关外背道而驰的局面，房地内参www.BANQ.cn认为主要原因在于关内房价涨至高位之后，开始超出普通置业者的承受能力之外，而关内的很多房地产项目，价值在一定程度上被透支，如果短炒，投资者获利空间不大。除了还有部分后知后觉的投资者因为保值防通胀的需要而入场外，大部分投资者入场意愿并不高。在特区一体化加速，宝安、龙岗并入特区提上政府工作日程的情况下，本处于房价洼地的关外，开始成为自住者、投资者的热点。

■龙岗楼市最大利好：宝安“欧洲化”

9月份，宝安区新房成交1105套/131028㎡，分别占到全市的33.98%、39.29%，两项指标都居于全市第一位。此外，宝安成交总金额近30亿，占到全市的42.83%，比排第2位的南山区17亿的成交金额多出13亿，高18.47个百分点。宝安的成交额，比第2位的南山与第3位的龙岗之和还要多。宝安成为推动深圳房价突破2万/㎡的最关键因素。

从前有人形象的形容深圳“关内像欧洲，关外像非洲”，这实际上在很长的一段时间内都是深圳最真实的写照，而因为关内外的差异，深圳房价断层现象也极为严重。直到8月份，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六区房价依次为33975.63、29117.78、26212.80、46426.05、12222.68、10899.96。可以看出， 关外与关内四区有着非常明显的差距，“洼地”效应非常突出。而9月份，六区房价演变成31189.22、27472.14、25162.26、33362.63、22831.59、11527.18。关内在降，而关外在升，尤其是宝安上升速度惊人，关内外的鸿沟正在被填平。比较南山与宝安房价可以发现，这两个区域已经相差无几。

通过9月份的暴涨，至少从房价上，宝安已经实现“欧洲化”，那么龙岗将就此成为深圳最后的“非洲”，深圳最后的房价洼地。实际上，这对龙岗的振业城、中海•大山地、阳光•天健城、绿景•大公馆、中海•康城国际、招商•依山郡、华业•玫瑰郡、深业•紫麟山、深业•东城上邸、万科•东城国际等项目来说，反而是一个巨大的利好消息。因为，随着宝安“欧洲化”，龙岗将成为越来越多的置业者、投资者最后的选择。

从年初到9月的成交来看，房地内参www.BANQ.cn判断，深圳的置业热点正在从关内向关外转移，目前宝安是这一波热点的重点区域。而目前仍与包括宝安在内的深圳各区有着巨大差距的龙岗，必将成为下一波热点。从这个意义上来讲，无论对开发商，还是置业者、投资者，龙岗都是一个不可忽视的战略区域，潜力区域。从长远来看，深圳关内外的鸿沟终将被填平，同处关外的宝安与龙岗，更不可能维持如此之大的房价差距。所以，龙岗崛起将指日可待。

■9月深圳批售7000多套，花郡、首地容御、太古城批售数量惊人

9月份，深圳合计批准商品房预售面积880738.53㎡。其中，住宅批准预售657207.46㎡、7039套；单身公寓批准预售20285.88㎡、476套；商务公寓批准预售43854.23㎡、354套。花郡、首地容御、太古城这三个项目的批售套数都在千套上下，仅这3个项目，就占到了全市批售套数的半壁江山。

9月，南山区合计批准预售楼盘共3个、住宅批准预售2370套/196656.27㎡，居于全市批售套数、面积之首；其中包括：太古城花园(南区)批售943套/57896.60㎡；首地容御花园批售1012套/108907.16㎡。盐田区合计批准预售楼盘共2个、住宅批准预售766套/73204.3㎡；其中包括，万科东海岸社区（二区）38套/7108.93㎡。

宝安区合计批准预售楼盘共8个、住宅批准预售1829套/198286.94㎡；其中包括：万科金域华府（南地块）27套/6321.76㎡；莱蒙水榭山花园82套/23157.33㎡；花样年花郡家园1178套/47036.01㎡；招商华侨城曦城127套/42248.58 ㎡；龙岗区合计批准预售楼盘共7个、住宅批准预售1361套/128274.42㎡；其中包括：第五园（四期）140套/9408.45㎡；第五园(五期)200套/12943.31㎡；君悦龙庭108套/13028.48㎡；公园大地花园89套/14601.42㎡。  
 
■万科•第五园套数夺冠，招华•曦城豪宅称王

分析宝安入榜前20强的楼盘，可以发现这些项目大多离关内较近。比如龙岸位于2线拓展区、花样年•花郡位于宝安中心区、招华•曦城位于广深高速北宝安出口处，可见，距离关内越近、交通时间越短、越靠近地铁站的关外项目，蕴含着的机会也就越大。

龙岗的第五园售出240套/16343.2㎡，套均面积68.1㎡，夺得全市套数20强的冠军，在面积20强也排在第4位；而华业玫瑰郡则售出85套/6810.2㎡，套均面积80.12 ㎡，排在全市套数第11位，面积15位；君悦龙庭售出40套/5984.75㎡，套均面积149.62㎡，排在全市面积20强第17位； 

宝安的金光华•龙岸售出147套/10787.4㎡，套均面积73.38㎡，夺得全市套数季军，面积排20强第7位； 花样年花郡家园售出75套/3039.56㎡，套均面积40.53 ㎡，排在全市套数13位；招商华侨城曦城售出66 套/21016.1㎡,套均面积318.43㎡，夺得全市面积亚军，套数20强第16位。

南山的太古城花园售出128套/8169.07㎡，套均面积63.82㎡，排在全市套数20强第6位，面积20强第13位；恒立心海湾花园售出103套/8031.25㎡，套均面积77.97㎡，排全市套数第10、面积14位；泛海拉菲花园售出45套/6649.1㎡，套均面积147.76㎡，排在全市面积第16位。

值得注意的是上榜楼盘中，套均面积超过200㎡的寥寥无几，而套均面积超过240㎡的仅有招华•曦城这一个项目。招华•曦城以318.43的套均面积，售出66套/21016.1㎡，无论是成交套数还是面积，都远远超过了许多中小户型项目，堪称奇迹。

一、2009年9月深圳新房销售数据

二、2009年9月深圳新房销售排行榜

1、成交套数20强

2、成交面积20强