导读：
     ■深圳全城特区化
     ■深圳经济地理的第三次质变
     ■关内外的几大变化
      一、“关内相对高估、关外相对低估”的状况将得到逐步缓解
      1、三大关外重点区值得研究
      2、宝中受益最大，但商务却相对受损
      3、龙华新城及梅坂片区将再重估
      4、“龙中”对：深圳北郊，转变为世界级展示平台
      二、特区的高档房产及总部经济受益最大
     ■近深区域变关外
正文：

■深圳全城特区化

1998年深圳“两会”期间，有人大代表、政协委员首倡“撤关议案”，至今已有11年。期间，从深圳官方到民间，强烈呼吁深圳撤关或特区扩容之声就一直未曾断绝。而随着深圳的发展，撤关或特区扩容的主、客观条件都已成熟。

今年5月，《深圳综合配套改革试验总体方案》获批，国务院在批复中提出：“涉及到特区范围、土地、金融等重要专项改革，另行按照程序报批。”5个月之后，房地内参www.BANQ.cn获悉，深圳特区版图扩大方案，已上报广东省政府并获同意，并已由省政府正式上报给了国务院。

方案获得批准以后，深圳特区范围将包含全市，这就意味着撤关、特区扩容一并实现，比之前的撤关来得更彻底。因此，关外变特区、东莞惠州近深区域变关外就将是未来深圳经济地理最大的转折。

■深圳经济地理的第三次质变

如果说，1978年决定设计蛇口工业区，是深圳第一次经济地理质变；那么，1980年特区成立、设立二线关则是深圳第二次经济地理质变；而目前，深圳准备将特区扩张到全市，则将是深圳的第三次经济地理质变。

其实，自2003年深圳进入特区土地枯竭期以来，在没有撤关、特区未扩容的背景下，深圳关内外一体化的趋势就已经开始。但即使如此，“二线关”还是对深圳的经济地理构成了巨大的影响。

一市两法首当其冲，造成关内外两套标准，城市价值存在相对高估（关内）与相对低估（关外）同时并存的怪异现象，犹如以色列与巴基斯坦一样，全世界也难找；其次是物流、客流路径被人为切隔，集约性资源配置与高效利用、共享都未能实现，造成巨大浪费。

全城特区化，则撤关顺路、统一法令，假以时日，深圳关内外居民在城市管理、建设标准、思维模式、生活习性上就会越来越一致，而这种一致必将带来更为集约的社会结构，深圳的城市价值将因此获得制度性重估。但是，全城特区化所带来的经济地理变化，也并不完全都是利好。

■关内外的几大变化

1#地铁宝安段、4#地铁2期、5#地铁都将在未来两年内陆续开通，这三条地铁都是连通关内外的，而地铁无法实现身份检查。相信这也是迫使中央与地方两级政府尽快批准深圳全城特区化的很大助力。在彻底实现深圳全城特区化以后，深圳的经济地理的中观变化趋势可以做如下判断：

一、“关内相对高估、关外相对低估”的状况将得到逐步缓解

1、三大关外重点区值得研究

目前，一条关的南北，3000米以内相同的房产往往存在近50%的差价，这是不正常的情况。不是关内相对高估、就是关外相对低估。而二线关撤除之后，道路肿瘤消除、客流顺畅，这种情况将得到根本改观。

这个利好将主要由关外的重点建设区域来享有：地铁公建设施密集的前海中心区（含宝安中心区、南山商业文化中心区）、龙华新城及梅坂片区、占有大运中心及深圳大北门CBD的龙岗中心城为重中之重。

2、宝中受益最大，但商务却相对受损

前海中心区是深圳唯一的滨海的市级中心区，未来将成为深港合作的重点建设区域，其中的宝安中心区存在较大的相对空间，万科·兰乔圣菲、深业·新岸线、天健·时尚空间、花样年·花郡这些新盘是值得关注的，而宝安中心区的商务写字楼房产反而受到相对（而非绝对）的压制，因为南头半岛、深圳CBD的虹吸效应将吃掉这里的高端客户，使宝中的商务中端化。

而整个南头半岛（含蛇口）将主要收获在高端房产、商务房产上的收益。这里更好的形象，将实现商务高端化的转变，不过对于中档房产来说，将被稀释掉相当的不太需要符号价值的客流。

3、龙华新城及梅坂片区将再重估

龙华新城及梅坂片区凭借深圳新客站的优势，成为深圳的核心枢纽，北上京城、南下香港的速度都得到极大提升。而4#地铁更是与香港无缝对接，这里也将成为港人聚集的重地。

同时，这里其实是深圳的地理中心，原来的中心价值没有得到体现，关键在于二线关的阻碍，而全城特区化以后这里将回归中心之位，成为深圳CBD当之无愧的后勤居住基地。因此这里的客户资源将得到提升，莱蒙·水榭山、金光华·龙岸、星河·丹堤、金地·上塘道、莱蒙·水榭春天的价格实现再度重估是必然的。

4、“龙中”对：深圳北郊，转变为世界级展示平台

占有大运中心及深圳大北门CBD的龙岗中心城，是近三年的时间里，深圳建设资金密度最高的区域，同时，未来这里将建设世界级的体育主场，举办完大运会以后，这里的区域性质将深圳的北郊，转变为将成为深圳最高档的世界级展示平台，性质转变，价值必然转变。

因此，阳光·天健城、绿景·大公馆、中海·康城国际、华业·玫瑰郡、招商·依山郡、万科·清林径、深业·紫麟山这些区域的的精华楼盘其实值得研究，但惟独遗憾的是，这里的阶段性供应稍嫌过多。

二、特区的高档房产及总部经济受益最大

深圳在未来相当长的时间里，香港都是必须依赖的对象，因此目前的特区范围（南山、福田、罗湖、盐田）将是主要的对接面。这些区域建设程度高、配套完善、教育资源丰富，二线关撤除之后，道路肿瘤消除、客流顺畅，目前因为交通原因而滞留在关外的高端产业，将具备象南迁移的足够条件。

由于深圳正在迅速地进行产业转移，第三产业需要靠近高密度区域、高端服务业则更需要高端形象，这些力量都将使以福田、罗湖、南山为首的商务区实现高端化。在这里我们要重点提及CBD的卓越·世纪中心、罗湖金三角核心的鸿隆·世纪广场、西BD的绿景·NEO企业大道、南山蛇口的新海上世界，这些项目其实放到全市版图中来衡量，供应量并不大，因此，特区高档商务楼宇的租赁情况在未来5年内将可能实现租金水平50%以上的提升。

而特区成熟地段的豪宅，在新盘中应该引起足够关注的是华侨城·波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里）、招商兰溪谷、百仕达·红树西岸、首地·容御、华侨城·馨苑、三湘海尚、宝能·太古城、深物业·深港1号、百仕达·乐湖等。

■近深区域变关外

由于深圳本身地域面积只有区区1950平方公里，不到一个县城的面积，是深圳前30大城市中最小的。因此特区版图扩大，原来关外的宝安、龙岗纳入特区之后，东莞、惠州近深区域将取代原来的宝安、龙岗，变成了整个深圳特区的关外。将会有越来越多的深圳人，前往关外甚至东莞、惠州居住。那么这些近深区域就将实现自身对于深圳意义的转变。

其中，东莞的塘厦镇与常平镇（由于铁路）、惠州的惠阳区就应成为重中之重。位于大亚湾区域的这些产品的品质与深圳相当甚至有超越，但价格却只有深圳同类产品的1/4~1/9左右，将成为许多追求生活质量的深圳人的选择。所以，深圳特区版图扩大，不仅对不仅对深圳有利，对东莞、惠州等近深城市也极为有利，这些城市的楼市将因此而获得大发展。