■形成环线：地铁效应暴发的关键节点

1#、4#地铁1期早已通车，但地铁的效应并未深入人心，关键原因是目前还是线性运行，而没有形成地铁网、没有形成环线。而两条线，于2#、3#、5#地铁，及广深客运专线等6条地铁正在热火朝天的建设。地铁三期工程的7#、9#和11#线的前期工作也在同步展开，将于明年上半年完成线路和站点的设计，三条地铁下半年正式开工。

在地铁线路不断连续展开施工，部分线路已经顺利完工之际，地铁物业则越来越引起广泛重视，一旦地铁连成环线，地铁物业的意义与价值就将立即得到突显。但实事求是地说，市民绝大多数没有地铁生活经验，也没有对地铁进行专门研究，缺乏专业储备。

那么，房地内参www.BANQ.cn本文的目的就是对地铁物业的选购要略进行简单阐述，希望能够为减少市民的试错提供专业帮助。

■地铁、而非地铁口

地铁，区别与其它所有的地面交通方式，对乘坐客户来说，具有几乎固化的准时准点、大容量的、速度快的特点，且直达目的地。相比较其他的出行方式，与地铁所带来的便利不能同日而语。

那么居住在靠近地铁站附近的居民，当然会把地铁作为首选出行的方式。但住在离地铁站较远的居民，地铁未必就是最佳的出行方式。因其与地铁站的距离远，从而步行到地铁站搭乘的时间花费多，那么出行总共花费的路上的时间就受到了影响。

由此，与地铁站距离的远近就成为了市民选择出行重要的考量依据。而住于离地铁站较远的居民，其实并未真正享有地铁物业所带来的便捷。所以地铁物业是不足道的，那么靠近地铁线但是原理地铁口的物业，并不是价值所在，而只有那些距离地铁口500米以内的物业才是价值最大化的品种。

■“千步效应”

靠近地铁站500米以内居住的居民，步行到地铁站的时间只需要1-5分钟，步伐大约1000步，而对于都市居民来说，这是一个最佳的步行时间的搭乘方式。如果距离再远，步行时间拉长，那么也就谈不上便利了。

如果以地铁站为圆心，500米作为半径画圆，这个圆所覆盖的土地范围，才真正享有地铁物业所带来的便捷，这就是我们定义的地铁物业“千步效应”。

“千步效应”下，这个圆所覆盖的面积，人口流动大、商业密集，无论从楼房、商业、交通、小型产业等一系列配套设施来看，都得到了价值资源的提高和财富的增值。故此，在以靠近地铁站500米圆面积之下的楼盘，其土地价值也真正显示出地段上的明星地位。

■500米半径圆的价值

房地产升值的根本原因在于土地的稀缺性，而“千步效应”下快捷的交通将使城市可供居住的区域成倍扩大，那么靠近地铁附近的土地价值都会增加，因为地铁的投入可以视为人们对土地的改造投入绝对增加。

在地铁沿线远市区一端住宅需求增加的同时，地铁市中心一端将是商业楼宇、写字楼和公共需求的增加，而对于“千步效应”下城区的写字楼、商业，则是一个非常大的好消息。

随着地铁的建设，人流涌动，那么各种形态的商业也会悄然升起。地铁商场、传统的服务行业都将涌现，形成各自独立又互相关联的业态布局。从而对周边的居民，提供了很大的购物空间，而促进片区经济的发展。

■深圳地铁全集

深圳共规划16条地铁线，总长585.3公里，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条，另规划城际线4条。下面是房地内参www.BANQ.cn对各地铁干线的罗列：

一、城市组团快线包括4条线路：
6#地铁：37.2公里的“松岗→龙华火车站”。
11#地铁：49.7公里的“福田中心区→松岗”。
13#地铁：48.1公里的“海上田园→塘坑”，预留远景南延至盐田的条件。
14#地铁：50.7公里的“福田中心区→坑梓”。

二、城市干线包括6条线路：
1#地铁：44.1公里的“罗湖火车站→机场北”。
2#地铁：31.3公里的“蛇口→东门”。
3#地铁：49.2公里的“保税区→坪地”。
4#地铁：27.2公里的“皇岗口岸→观澜”。
5#地铁：42.4公里的“前海湾→大剧院”，西端预留远景向南延伸的条件；宝安至布吉段站距较大，基本可达到快线功能要求。
10#地铁：42.2公里的“海上世界→松岗”。

三、城市局域线包括6条线路：
7#地铁：28.9公里的“罗湖太安→西丽动物园”。
8#地铁：25.9公里的“国贸→小梅沙”。
9#地铁：17.8公里的“罗湖火车站→上沙”。
12#地铁：36.4公里的“体育新城→坑梓”。
15#地铁：24.7公里的“前海路→石岩→田心”，预留远景西延接5号线的条件。
16#地铁：29.5公里的“益田村→平湖→大望”，预留远景北延经东莞凤岗接12号线的条件；南部预留至深港边境河套地区的支线。

■满足“千步效应”的地铁口物业

一、深圳湾口岸片区“千步楼盘”：
1、宝能·太古城：2#经过，距离0米
2、三湘海尚：2#经过，距离200米
3、兰溪谷：2#经过，距离250米、11#经过，距离10米
4、花园城5期：10#经过，距离200米

二、宝安中心区“千步楼盘”：
1、万科·金域华府：4#经过，距离300米
2、深业·新岸线：1#地铁，距离500米
3、花样年·花郡：1#地铁，距离400米
4、天健·时尚空间：1#、5#地铁，距离300米

三、福田片区“千步楼盘”：
1、卓越·世纪中心：1#、4#经过，距离200米
2、鸿隆·世纪广场：1#、3#经过，距离50米
3、深物业·深港1号：4#、7#经过，距离50~450米

四、龙华片区“千步楼盘”：
1、金地·上塘道：4#经过，距离500米
2、水榭春天：4#经过，距离100米

五、龙岗中心区“千步楼盘”：
1、绿景·大公馆：3#、12#经过，距离500米
2、阳光·天健城：12#经过，距离50~500米
3、中海·康城国际：12#经过，距离200米
4、金光华·龙岸：16#经过，距离230米

六、盐田片区“千步楼盘”：
1、中海·半山溪谷：8#经过，距离500米

房地内参www.BANQ.Cn认为，“千步效应”带来的不仅只是便捷，它更是提升地铁物业和片区双重价值的重要因素，当然也是购房者在选择城市住宅时应该重点参考的判断标准。（06）

深港合并地铁总线路图（深圳16条地铁线路+香港地铁线路）2001－2030