■香港豪宅楼价超12万港元/㎡

10月份，恒基兆业(Henderson Land)以总价4.39亿港元，售出位于香港半山地区的“天汇”的一套6158呎的高档复式公寓，均价达到71280港元/呎，折合人民币约67.6万/㎡，创下世界最高纪录。那么，这个案例，是否只是特例呢？

房地内参监测表明，今年香港豪宅楼价持续上扬，优质高价物业呎价更是屡创新高。比如，以香港30个主要豪宅楼盘为监测样本，可以发现：今年11月份的均价与去年12月低位相比，前十一个月中，全部楼盘的均价都在持续上涨。

2009年11月份，香港30个主要豪宅楼盘的二手市场成交均价为120706港元/㎡，按照0.8811的当前汇率，相当于人民币106354元/㎡。而2008年12月，均价为88426港元/㎡。这11个月以来，豪宅均价上升36.5%。从单个豪宅来看，升幅最显著的赛西湖大厦，11个月上升65.6%。从区域来看，为升幅最大的区域为港岛区，该区十五个豪宅楼盘11月均价为133817港元/㎡，较去年12月上升了38.8%。

■香港楼市分化：豪宅猛涨，普宅稳定

房地内参www.BANQ.cn研究表明：在经济危机爆发以来，由于海外热钱加速流入香港，而为了刺激经济，银行持续低息，而且买家都看好豪宅的升值潜力，用家及投资者都积极进入豪宅市场，豪宅楼盘交投非常活跃，今年整个香港豪宅市道气氛都非常畅旺。

截至9月，香港豪宅售价已经达到金融海啸前的水平，甚至高过1997年亚洲金融危机前的狂热水平，而成交量还在激增。而值得注意的是，虽然香港豪宅售价猛涨、成交暴增，少数豪宅价格创出天价，普通楼宇的价格仍大致保持稳定，大致维持在人民币4万/㎡。房地内参数据表明，除豪宅单位外，目前的香港普通楼价，仍低于1997年的高位水平。

■深圳部分豪宅价值或被高估

以上事实说明，香港楼市价格分化已经比较严重。香港豪宅均价约10.6万元/㎡，普通房价4万/㎡。在普通住宅价格保持稳定，而豪宅均价飙升的情况下，香港豪宅均价与普通房价之比也只有2.65：1。

如果说香港的豪宅均价10.6万元/㎡是合理的话，那么深圳豪宅均价多少合理呢？目前，包括二手房在内，深圳房价约1.5万/㎡，而豪宅合理均价在3.975万/㎡左右。但是房地内参监测表明，现在深圳部分伪豪宅均价都早已超过4万/㎡，那么这是否意味着在深圳伪豪宅，价值早已透支了呢？

当然，也不能一概而论，对于那些具备稀缺资源的真豪宅，房地内参则认为还存在翻番的空间。比如“天汇”那套复式公寓，即售出67.6万/㎡的天价，是香港普通住宅价格的16.9倍。这说明，在深圳，如万科·天琴湾、华侨城·纯水岸、招华·曦城、和黄·观湖园、三湘海尚、惠阳·振业城、中海·大山地、宝能·太古城、惠州·润园、金光华·龙岸、华侨城·波托菲诺、星河·丹堤、万科·棠樾、招商·兰溪谷、深业·紫麟山、天安·珑园之类的真豪宅还有一定的上升空间，而没有稀缺资源、品牌支持度低、产品本身存在问题得伪豪宅价值则已被明显高估。（03）