■香港豪宅升幅亚季军都在跑马地

房地内参www.BANQ.cn监测发现，截止目前为止，2009年12月份，香港30个蓝筹豪宅楼盘二手市场的临时平均买卖价为10960港元/平方呎（约合人民币103898.4元/㎡）。而一年前的2008年12月，这30个蓝筹豪宅楼盘的平均买卖价还只有 8215元/平方呎(约合人民币77876.4元/㎡)。也就是说，香港豪宅的二手售价同比上升了33.4%。

房地内参发现，在这30个蓝筹豪宅中，楼价升幅亚军、季军都位于香港的跑马地。其中跑马地的比华利山，楼价升幅排在第2位，呎价上升61.8%；而排名第三位的是礼顿山，呎价上升了60.4%。

那么，这对我们又有何启示呢？早在2009-9-20，房地内参即在《香港跑马地Vs深圳大运城：豪宅道场》www.banq.cn/html/7874.htm指出：香港的跑马地，之所以成为香港豪宅标杆，主要得益于马场与大球场的景观与资源配套优势。

■大运新城豪宅售价不到跑马地1/10

比较而言，跑马地所拥有的只是洲际级的体育配套，而龙岗大运新城所拥有的是世界级的体育配套。这样的体育配套，在全国可以排进前三名，仅次于国家体育场——鸟巢，以及广州奥林匹克体育中心。当然，可观的说，龙岗的区位与香港有很大差距，但是从体育配套的角度讲，显然大运新城要远超跑马地。

我们有理由相信，良好的体育配套与体育场馆景观，是跑马地豪宅升幅夺得香港豪宅升幅亚军和季军的重要原因。那么，在这样的情况下，房地内参认为，我们有必要重新审视和看待龙岗的大运新城，以及位于大运新城的绿景·大公馆、阳光·天健城、中海·康城国际。

首先，在去年12月，香港跑马地的比华利山、礼顿山，售价已十多倍于大运新城。而经过今年的反弹之后，呎价上升幅度都超过了六成。其中，礼顿山的二手价超过1.8万港元/平方呎（约合人民币17万元/㎡），大部分单位超过2万港元/平方呎（约合人民币19万/㎡）。

而对比悬殊的是，绿景·大公馆开盘均价13500元/㎡，阳光·天健城开盘均价12500元/㎡，中海·康城国际均价12000元/㎡。也就是说，以上楼盘，售价都不到跑马地的礼顿山的1/10。

■香港三区，九龙升幅最大

而从港岛区、九龙区、新界区这三个主要分区来看，九龙区是表现最为突出的区域。2009年，九龙区十个豪宅楼盘12月份的临时平均价为11420港元/平方呎。与去年底的8435港元/平方呎的平均价相比，同比上升了35.4%，是香港三区中升幅最大的区域。

而港岛区十五个豪宅楼盘，12月份的临时平均价为11862港元/平方呎，较去年12月的8959港元/平方呎上升32.4%。新界区五个豪宅楼盘，12月份的临时平均价7337港元/平方呎，较去年12月的5542港元/平方呎上升32.4%。

从香港三区的地理位置与开发顺序来看，香港的港岛是最先发展起来的区域，类似于深圳特区；而九龙则类似于宝安中心区、龙华二线拓展区；新界类似于观澜、光明新区、坪山新区等远街道办。而九龙区豪宅同比飙升35.4%，成为香港三区中升幅最大的区域。这意味着，位于龙华的二线拓展区的豪宅可能是最应该值得为深圳看好的项目。

因此，房地内参认为，龙华的二线拓展区是当前最值得看好的区域，而位于龙华的莱蒙·水榭春天、金地·上塘道、金光华·龙岸、万科·第五园、万科·金域华府等楼盘，自然也值得看好。（03）