■深港悖论

在香港，住宅均价大约4万/平米、写字楼8万/平米、商铺13万/平米，租金关系也是这个比例。而在深圳呢？住宅1.5万/平米，写字楼、商铺基本都在2万/平米！

其实在深圳住宅、写字楼、商铺的租赁分别为30元/平米、50元/平米、90元/平米。为什么会出现这种情况？住宅租金低价格反而还能够这么高的原因在哪里？房地内参www.BANQ.Cn认为原因其实有三个：

1、住宅首付低、利率低，因此杠杠效应大、自有资金收益率高，在房价上涨期是划算的；2、写字楼、商铺的首付高、利率高，因此杆杠效应小，虽然租赁回报高，但是自有资金收益率低；3、写字楼、商铺对金额要求太大，而住宅金额小，因此门槛低。

■政策错误，将本应进入商物的资金逼进了住宅市场

正是因为这样，才将原本应该进入写字楼、商铺等生产要素市场的资金，被挤压到了民用品的住宅市场上去了，导致住宅价格太高。而政府对此又没有认识，反而一直维持写字楼、商铺的高首付、高利率，与住宅的低首付、低利率。

所以，要维持住宅市场的稳定，首先要做的，就是将住宅的首付、利率，与写字楼与商铺保持同样水准，要不就提高前者，要不就降低后者，而更可行的是降低后者的首付与利率。

这样一来，投资资金就将选择放弃住宅，转向租赁回报高、也能够获得同样杆杠效应的写字楼、商铺市场了，住宅市场的压力顿时减小很多。现在原本应该进入写字楼与商铺的资金，本身就数额巨大，一旦进入住宅领域就容易掀起风浪！

■降低商物的实证

最近，随着深圳商业限外令的取消，投资客开始积极入市，带动商铺写字楼市场成交逐渐活跃。适逢时机，深圳某中介就商业地产信贷优惠方面与深圳某银行达成合作，优惠幅度之大，史无前例。

该中介联手银行针对商业物业这块，推出优惠信贷政策，首付只需付4成，贷款年限可放宽到30年，同时前两年还息不用还本。房地内参以总价220万的鸿隆·世纪广场的80平米小户写字楼为例，租金基本为9500元/月。

信贷政策未优惠前，首付110万，月供12177元，月收益为-2677元，意味着投资客出租后还得倒贴2677元，但信贷优惠政策让投资客有利可图，同样是鸿隆·世纪广场，首付4成88万，前两年月供3911元，两年后月供为9411元，所以前两年月收益5589元，之后是89元，租金抵月供。

■政府应该尽快降低商物首付，降低住宅压力

无论是注重短期效益的，还是长期收益的，都可以通过这个优惠政策以相对少的资金获得最大的回报，帮助投资者实现了写字楼投资价值的最大化，而无须都积到住宅市场中去。

如果自身资金允许，可以趁此契机快速切入即将开盘的鸿隆·世纪广场，购买写字楼进行投资，越早投资就能享受越多的升值收益。

而就大的方面来说，房地内参www.BANQ.Cn同样要建议政府，尽快降低写字楼与商铺的首付比例，只有这样才能最快速度地降低住宅市场的压力，同时提升有所低估的商物的价格，体现城市价值！