■前言

2010-1-7，房地内参www.BANQ.cn发表《龙坂 Vs 后海：此岸与彼岸的对话》一文。文章发表后，广大购房者、网友对后海、龙坂这两个新兴豪宅区的现状、前景都有了比较清晰的认识。

但是，房地内参也注意到，对于龙坂豪宅区的区域界定、组团构成，很多网友并不是很清楚，很多所谓专业人士对此也是“蒙查查”，甚至经常将龙坂豪宅区与二线拓展区混为一谈,这激发了我们的斗志。基于以上原因，房地内参认为，在《龙坂 Vs 后海：此岸与彼岸的对话》之后，很有研究一下这个问题的必要。

■龙坂豪宅区辨析

在《龙坂 Vs 后海：此岸与彼岸的对话》www.banq.cn/html/8396.htm中，房地内参指出：“龙坂片区”是业内对于龙华和坂田片区这两个相近的，都以梅林关作为进出特区主要通道片区的合称。片区西起羊台山，南邻南平快速，与福田接壤，东至清平高速，北到机荷高速。共包括四个街道办：龙华、民治、大浪、坂田。

龙华片区总面积92.69平方公里，包括了龙华、民治、大浪三个街道办，分为5个组团，分别为：二线扩展区、大浪片区、龙华老城区、龙华商贸生活片区、羊台山片区。坂田即龙岗区坂田街道办，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里，分为三个组团，分别为坂田片区、雪象片区、岗头片区，通常也被统称为坂雪岗片区。

而“龙坂豪宅区”，主要是指由龙华片区的5个组团之一的“二线拓展区”+“坂雪岗片区”的3个组团之一的“坂田片区”共同构成的区域。总面积为33.43平方公里。作为低密度豪宅板块的龙坂豪宅区，将成为深圳的中央豪宅区，拥有自然资源、轨道交通和中部轴线发展等多重优势。与后海豪宅区一起，构成了深圳最主要的的两大新兴豪宅区。

■龙坂豪宅区=二线扩展区+坂田片区

“二线扩展区”定位为深圳新的口岸经济区，兼有为福田中心区配套居住功能；总面积为17.08平方公里；主要由深圳站、商业办公、文体娱乐、医疗配套及居住区组成。

“坂田片区”定位为集商贸、居住、物流业于一体的综合片区；总面积为16.35平方公里；主要由高新工业、行政办公、商业、文体娱乐、医疗配套及居住区组成。其中，金光华·龙岸即位于坂田片区，也是该片区的标杆豪宅项目之一。

“二线扩展区”与“坂田片区”都是龙坂豪宅区的重要组成部分，两个组团具备相当的可比性：首先面积相近，产业结构相似，深圳各大知名开发商竞相逐鹿于此。此外，两个组团也各有特点，组团定位迥异。

■二线扩展区VS坂田片区

接着，房地内参将对这两个组团进行对比分析。不过，鉴于“二线扩展区”与“坂田片区”紧密相邻，两个组团互为依托，比如位于“二线拓展区”的深圳新客站建设，同样也会惠及相邻的坂田片区。坂田片区华为等高科技企业的发展，同样有助于提振“二线拓展区”楼市。比较指标划分过细，并没有太大意义。所以，房地内参主要谈谈两个组团的核心差异所在。

房地内参认为，在龙坂豪宅区，“二线扩展区”与“坂田片区”最主要的差异表现于轨道交通的便捷程度、以及对自然资源的占有多寡。

一、快速交通：“二线扩展区”相对领先

在龙坂豪宅区，共有4#、5#、6#、16#四条地铁线，深圳新客站也设置于此。共有地铁站点14个，其中龙塘、红山、深圳北站，坂田站为双地铁交汇站点，深圳北站为3条地铁线路同时交汇站点。这是深圳地铁站点最密集的片区所在。

1、“二线扩展区”地铁线更多，深圳北站引领片区质变

地铁4#线，即“龙华线”，南起福田口岸站，北至清湖站，在龙华共设10个站。其中，民乐站、白石龙站、深圳北站、红山站、龙塘站、龙胜站均位于“二线扩展区”内。

地铁5#线在龙坂片区设有深圳北站、民治站、五和、坂田和大埔站，共计5个站。其中，深圳北站、民治站位于“二线扩展区”内；五和、坂田和大埔站位于“坂田片区”内。此外，地铁16#线在“坂田片区”也有4个站，其中坂田站是地铁5#线与16#线的交汇站。16#地铁的雅园站，距离金光华·龙岸直线距离大约230米，步行4分钟以内，属于典型的地铁口物业。

地铁6#线从深圳机场引出，连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华，并连接1#线、4#线和5#线，采用城市铁路制式，全线长约51.8公里。6#线在龙华设有5个站点，其中“二线扩展区”内有红山站和深圳北站两个站点。但6#线属于远期规划，尚未开始动工。

也就是说，经过“二线扩展区”的地铁线共有3条之多，地铁站点共有7个，分别为龙胜站、龙塘站、红山站、深圳北站、民治站、白石龙站、民乐站。而“二线拓展区”只有17.08平方公里。也就是说每2.44平方公里就有一个地铁站。而且，龙塘、红山、深圳北站为双地铁交汇站点，深圳北站为3条地铁线路的同时交汇站点。

此外，位于“二线扩展区”的深圳北站，不仅与4#、5#、6#地铁接驳，还衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，是深圳最便捷，最高效的交通枢纽中心，同时深圳北站的建成，将让该片区发生质变，成为深圳的又一个门户片区。但是，深圳北站作为市级交通枢纽，同样也可以辐射到“坂田片区”。

2、“坂田片区”快速交通稍逊色，但BRT进展更快

比较之下，同处龙坂豪宅区的“坂田片区”，16.35平方公里土地上，2条地铁线路、也有7个地铁站点（5#线的五和、坂田和大埔站，16#线的4个地铁站）。每2.34平方公里一个地铁站点，地铁站点密度实际上超过了“二线拓展区”。不过，现在离16#地铁开建还有比较长的时间，必须耐心等待，以时间换空间。

“坂田片区”还将开通快速公交系统（BRT），BRT 2号线连接上步南和清湖，在龙坂片区共设梅林检查站、坂田站、清湖三站，让客户从龙坂到达华强北商业区只需20分钟。虽然各个区都有规划BRT，但是龙坂的BRT 2号线，已经在进行意见征求，进展速度相对较快。

BRT 2号线与地铁在清湖、梅林关、莲花路，与地铁4#线交汇，在坂田与地铁5#线交汇，在科技馆与地铁1#线相接。弥补了坂田南片区缺乏地铁的缺点。BRT 2号线与地铁一起，组成了一个快速交通网络。

二、自然资源：“坂田片区”明显占优

从核心优势上来说，“二线扩展区”轨道交通更发达，而“坂田片区”则拥有更优越的自然资源条件。

“二线扩展区”与“坂田片区”所组成的龙坂豪宅区，被深圳最密集的湖群所环绕。整个片区，有高达7个湖群环卫周围。这7个湖群，依次为正坑水库、南山水库、南坑水库、雅宝水库、民乐水库、民治水库、牛嘴子水库。

在龙坂豪宅区的7个水库中，除了牛嘴子水库位于“二线拓展区”外，其余6个水库都位于“坂田片区”。其中，面积最大水库即民治水库，面积高达4平方公里，其水面属于饮用水水源，受到了严格的生态保护。此外，“坂田片区”还可近揽银湖山森林公园。

这样的自然条件，放眼特区内，能与之匹敌的无非香蜜湖片区、华侨城片区、蛇口半山片区等寥寥几个而已。尤其是位于民治水库东北侧的金光华·龙岸，除了旁边4平方公里的民治水库外，项目内部还有约5300㎡的内湖。此外，还有民乐水库、雅宝水库、南坑水库等数个水库环绕周围。

就所占有的资源和规模与产品特点，“二线拓展区”与“香蜜湖豪宅片区”相当，而金光华·龙岸则类似于香蜜湖1号。而位于深圳北站北侧、深圳未来中心居住区的莱蒙·水榭春天，则类似于市中心区的黄埔雅苑。（03）