■售价最高楼盘，往往处于国宾片区

最近，房地内参www.BANQ.cn研究发现一个有趣的现象，中国4个一线城市，房价最高的楼盘有一个相同的规律。

比如，北京最贵的高层豪宅是钓鱼台7号院和贡院6号，售价7万/㎡；而上海最贵的豪宅是瑧园，19万/㎡；广州最贵的豪宅是二沙岛的宏城别墅，10万/㎡。房地内参研究发现，无论是北京，还是上海、广州，房价最高的楼盘，往往在国宾馆附近，或者各国大使馆、领事馆集中的区域。

北京、上海、广州等一线城市中，国宾馆、大使馆和领事馆集中的片区，房地内参称之为国宾片区。一个城市的标杆豪宅，售价最高的楼盘往往处于国宾片区，具体情况请见下述。

■北京、上海、广州的国宾片区

那么，在这些一线城市中，为什么房价最高的楼盘往往位于国宾片区。这个规律背后是否隐藏着更深层次的原因呢？我们不妨先对这3个一线城市的国宾片区、及标杆豪宅进行研究。

一、北京：钓鱼台7号院、贡院6号

钓鱼台国宾馆所在的片区，是中国最著名的国宾片区。钓鱼台国宾馆，说起这个地方几乎是耳熟能详，妇孺皆知。外国元首、政府首脑来访，中国领导人一般都会在这里接待他们。而北京最贵的楼盘——钓鱼台7号院，就位于该片区。该项目位于钓鱼台国宾馆的西侧，处于国家中央政务区的核心地带，与国宾馆共同享有玉渊潭公园景观。

而贡院6号则位于北京使馆区附近。北京几个著名的使馆区，如日坛使馆区、三里屯使馆区、亮马河使馆区，都在贡院6号的东面。其中日坛使馆区与贡院6号中间只隔了一条建国门北大街。这是首都大使馆分布最集中的区域，各国的驻华大使馆基本上都在这一片区——所以，这是北京的又一国宾片区。

二、上海：瑧园

上海接待国宾的地方则是西郊宾馆。这里接待过包括英国女皇、日本天皇、德国首相科尔、美国总统布什、俄罗斯总统普京、美国第四十四届总统奥巴马等在内的百余批国内外名人政要，毛泽东、邓小平、江泽民同志，胡锦涛主席、温家宝总理也曾在此下榻。而今，这里已成为重要国事接待，高端商务活动的首选之地。这是上海的国宾片区。

瑧园则位于西郊宾馆的东侧，距离不到800米远。同时，韩国、新加坡、以色列、丹麦、瑞士等领事馆也分布在瑧园的附近，因此，其享受到国宾片区的最高待遇。19万/㎡的价格，使得该项目不仅成为上海房价之最，也成为中国大陆房价之最。

三、广州：二沙岛

目前，广州最贵的房子是二沙岛的宏城别墅，二手房的价格都以为5万/㎡－12万元/㎡。二沙岛是珠江上的江心岛，这里是广州市高级别墅集中的区域，80％居民是外籍人士和外资机构的工作人员。这里的别墅、豪宅，一直居高不下，成为广州房价最高的区域。

无独有偶的是，二沙岛所处的区域，也正是广州领事馆分布最集中的区域。泰国、澳大利亚、马来西亚、丹麦、加拿大等各国领事馆，都分布于二沙岛的北侧。在拥有珠江美丽夜景的景观资源时，二沙岛住了很多的外国领事和政府官员。此外，广州的国宾馆——白天鹅宾馆，离二沙岛也不远。所以，这也是广州的国宾片区。

■中国人好面子：再穷也不能穷了这张脸

那么，为什么房价最高的楼盘往往位于国宾片区呢？房地内参认为，之所以出现这样的现象，是因为：国宾片区内的国宾馆、大使馆、领事馆，或者用来接待国家元首、政界要人的政务重地，或者是各国大使、领事等外国使节、外交官聚集的区域。这些区域配套是否完善、治安是否优良、环境是否怡人，将直接影响整个城市乃至整个国家在元首、外国人形象。

国宾片区，就是城市的“会客厅”，更是国家的“脸面”所在。如果国宾片区都混乱不堪，那让这些城市乃至中国颜面何存？而中国人恰恰是最好客、也最好面子的民族。谈到这里，想起某化妆品的一句广告语，“**，还真对得起咱这张脸”。对中国人来说，再穷也不能穷了这张脸。国宾片区就是国家的脸、城市的脸。

所以，为了“对得起这张脸”，无论北京、上海，还是广州，国宾片区往往是集中了所在城市最多战略资源、政府投入力度最大、自然景观资源最优越、城市配套最完善的区域。这样的区域，占有了天时与地利，如果有项目产品做得足够好，很容易脱颖而出，一举成为所在城市的豪宅标杆，房价最高的楼盘。

■深圳也有国宾片区

作为中国的一线城市之一，深圳同样也拥有自己的国宾片区。这就是北到麒麟山疗养院，南到深圳湾，西从大沙河延伸至西丽水库，东以塘朗山隧道-深云路-侨香路-侨城东路为界，所形成的一个近似于长方形的区域。

深圳国宾区位于深圳中部。在区域内，北有麒麟山庄、麒麟干部疗养院、西丽湖度假村，中有塘朗山公园，还有威尼斯酒店，华侨城洲际大酒店。同时，区域内还分布了四个高尔夫球场，包括沙河高尔夫球会、名商高尔夫球会、西丽高尔夫俱乐部、华侨城高尔夫俱乐部。如此全面、完善、高端的资源配套，深圳罕见。

其中，麒麟山庄是深圳接待党和国家领导人，以及外国政要的地方，也就是深圳的国宾馆。同时，临近的麒麟干部疗养院也是深圳高干休闲、疗养的场所。这里西侧紧靠西丽水库，拥有优越的生态环境，并且麒麟山庄还有自己的内湖和小岛，江泽民同志视察深圳时就曾下榻于此。

此外，片区内的威尼斯酒店也是接待政府重要领导、外国友人的重要场所。朱镕基曾几次入住于此，美国前总统克林顿在这里做过演讲。华侨城洲际大酒店更是接待国宾的首选之一。

■未来深圳最贵豪宅，将诞生于国宾片区   

一般来说，总统套房是整个酒店最顶级、最豪华、最高品质配套，同时也是价格最高的房间。如果把深圳比作一个酒店，那么这个近似于长方形的国宾片区，堪称“深圳的总统套房”。因此，基于以上分析，房地内参认为，深圳的国宾片区在集聚了重要的战略资源时，最贵的豪宅项目也理应诞生于此。

不过，令人遗憾的是。房地内参研究发现，目前深圳最贵的豪宅项目并不在这一区域之内。目前，深圳最贵的豪宅项目是香蜜湖畔的香蜜湖1号和水榭花都，这里的高层已经卖到了7万/㎡，而国宾片区里高层最贵的是华侨城纯水岸7期，价格是5万/平米，低于其它城市国宾片区2万/平米以上，而次之的十五峯，即使有众多优势（请见《十五峯’考评：若非亲见，实难置信》www.banq.cn/html/8420.Htm，这里不再重复），但其价格也只在3万/平米，比其它一线城市国宾片区的低了4万/平米以上、幅度高达57%以上。

在北京、上海、广州这些一线城市，最贵的豪宅项目往往位于国宾片区。而唯独深圳例外。是不是目前位于深圳国宾片区内的某些豪宅价值被低估了呢？事实上，位于深圳国宾区域内的西丽片区，是深圳特区内政府最大的土地贮备片区。政府在此储备10平方公里、控制31平方公里的土地。为了政府的利益，将土地卖得好价钱，以及“对得起深圳这张脸”，政府必然加大该片区的投入，进行必要的投入改造，清除违法建筑，因而片区将具备更大的升值空间和潜力。

因此，房地内参www.BANQ.cn认为，在深圳的国宾片区，某些豪宅目前的价格低，并不代表未来的价格低。在政府在片区加大投入的背景下，片区配套会得到进一步提升。因此，房地内参认为，假以时日，未来深圳房价最高的楼盘，很可能会诞生在深圳的国宾片区，最该关注的是“深圳的总统套房”。（06+03）