导读：
     ■前言
     ■前海成“珠三角曼哈顿”：大南山·紫园必受益
     ■大南山·紫园外，纯墅区再无后来者
     ■片区个性特点
      一、特区西部城市绿肺
      二、最牛的地权
      1、特区西部人均地权最好片区：人均用地最高
      2、容积率低至0.447，堪称深圳之最
      3、基本生态控制线保障永久视野权
     ■配套分析
      一、5大生态公园，总面积高达604.5万㎡：紫园四周都是公园
      二、教育设施：距深大附中约700米，幼儿园、小学都不出300米
      三、文娱体育设施：离体育场地约380米
      四、其他服务设施：离派出所不过430米，安全有保障
     ■交通设施
      一、离5#地铁月亮湾花园站约520米，唯一前海核心半山海景地铁纯墅
      二、地铁站址基本确定，20-07设公交接驳站：对紫园纯属多余
      三、道路交通：四等级公路齐全，北边有西部通道
      ■城市设计
      一、以大南山为中心，打造城市山林景观
      二、建筑高度控制&街景设计
正文：

■前言

大南山片区是指：工业大道、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道和西部通道的围合区域，根据房地内参www.BANQ.cn掌握的资料，本片区总用地面积778.78万㎡，本片区建设规模规划总量为348.24万㎡。

由于大南山片区以大南山为界分为东西两个片区，道路网主要沿山分布。所以对大南山片区的简析也可以分为“大南山西片区”和“大南山东片区”，东西两个片区相对独立。

根据《深圳城市总体规划（2007－2020）》，前海中心区定位于深圳两大城市中心之一，与当前的福田中心区并驾齐驱。作为前海中心区的核心组成部分，“大南山西片区”将是未来10多年深圳的重点发展片区之一。所以，该片区也将赢得越来越多的置业者和投资者的关注。

目前，在大南山西片区的月亮湾区域，新盘合计约有超过60万㎡的供应量。深圳特区内唯一新纯墅区——大南山·紫园，即位于大南山西片区，地块编号为22-06。周边有三大公园环绕，可以听山观海。同时该项目还是特区内唯一的新纯墅区、前海核心规划区的唯一别墅，目前受到了众多财智阶层的关注。因此，房地内参www.BANQ.cn对“大南山西片区”做出解析。

■前海成“珠三角曼哈顿”：大南山·紫园必受益

房地内参注意到，2010-1-1，深圳市规划和国土委悬红500万，向全世界征集前海地区的概念规划。2010年5月中旬，咨询成果将进入评审；而到2010年下半年，咨询成果出炉后，前海就将正式开建。届时，前海将被规划建设成为“深港现代服务业合作区”，未来“珠三角曼哈顿”。前海这个之前定位为“综合型物流园区”，并拥有包括垃圾场、电厂等众多厌恶性设施的区域，将“麻雀”变“凤凰”，一跃成为整个珠三角乃至整个中国最具看点的区域之一。

前海依山面海，占地约15平方公里，这是目前深圳特区内尚未开发的最大一块处女地。而此次开展国际咨询的规划范围，突破了原来前海地区15平方公里的范畴，增加了3平方公里左右，达18.04平方公里，将宝安区下辖的一些地方也囊括其中。具体范围为：由裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。

作为深圳并驾齐驱的两个中心，“福田中心”只是整个深圳市的中心，而“前海中心”着眼于服务整个珠三角，尤其是香港，是更加高层次的中心，更强调区域辐射功能。作为深港现代服务业合作区，前海地区将围绕产业链最高端的六大产业——创新金融、现代物流、信息网络、科技服务、专业服务、总部经济等领域，重点发展高端服务业。大南山·紫园自然将从中受益，成为企业主与金领阶层的首选。

■大南山·紫园外，纯墅区再无后来者

前海地区的发展，将使得大量资金、人才在此聚集，对周边片区的中高档住宅将有大量需求。而目前，整个大南山西片区，住宅大多为中档物业，市场定位为城市白领人群。那么，届时，十年之后，甚至不用十年，这些新进入前海的企业主、金领阶层，其居住问题又将如何解决呢？

很显然，目前大南山西片区的中档物业远远无法满足他们的需求，而片区内豪宅又少，纯墅区更是凤毛麟角，于是供求矛盾必然凸显。最重要的是，市政府及国土规划部门已经明确表示：前海片区将坚决杜绝商住房地产开发，只能盖办公楼宇、高新技术经营场所。居住则由大南山西片区的住宅小区解决。这意味着，整个18.04平方公里的前海开发范围，将无一寸新增住宅用地，更不会修建一栋别墅。

那么，现在在建的大南山·紫园，虽说不是空前（已有青青世界别墅区），必定将成为绝后的经典。由于规划所限，整个大南山西麓，乃至整个大前海片区，除大南山·紫园外，纯墅区再无后来者。而大南山·紫园还将成为整个大南山西麓唯二的纯墅区。

■片区个性特点

一、特区西部城市绿肺

“大南山西片区”和“大南山东片区”所在的大南山片区，功能定位为南头半岛的绿肺，是具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。

大南山片区的开发建设将突出大南山的公共绿地的核心地位，强化生态环境，优化城市用地功能，合理确定开发规模。利用大南山片区特定的区位及自然优势，建设成为具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。

二、最牛的地权

作为环大南山的纯别墅、特区内唯一的新纯墅区、唯一的前海核心别墅，大南山·紫园受到欢迎和关注，其中一个很重要的原因是：这里拥有特区西部最牛的地权。

1、特区西部人均地权最好片区：人均用地最高

整个大南山片区总用地面积为778.78万㎡，人口数量为5.9万人，容量人口6.4万人。按照规划，人均用地面积将达到132㎡，人均占地之高，居于深圳前列。

本片区的土地，按照土地利用性质，划分为城市建设用地和非城市建设用地两大类。依据本片区的功能定位，城市建设用地的主要土地用途为：公园、居住、高科技研发、商业服务、文化、办公、港口等；非城市建设用地的主要用途为：园地、林地。

其中，城市建设用地348.24万㎡，仅占44.72%。包括园地（34.06万㎡）、林地（396.48万㎡）在内的非城市建设用地高达430.54万㎡，占了规划区总用地的55.28%。人均非建设用地高达72.97㎡。

2、容积率低至0.447，堪称深圳之最

由于大南山片区的总用地面积778.78万㎡。图则确定本片区的建设规模总量为348.24万㎡。所以，换算下来，可知整个大南山片区的整体容积率低至0.447，甚至低于大运新城片区（容积率0.56~0.68）。

更低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区、回龙埔&龙城公园片区，以及六约北片区。在已经公布规划图则的片区中，这是目前已知的规划容积率最低的片区。

3、基本生态控制线保障永久视野权

2005年11月1日，在《深圳市基本生态控制线管理规定》正式施行之后，生态控制线以内都将得到最严格的保护。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园等四种情况，基本生态控制线范围内将禁止进行任何建设。而且，基本生态控制线原则上不得进行调整。

在大南山片区内及周边，包括大南山、月亮湾公园、青青世界、荔林公园、小南山在内，共有五大生态公园，都位于基本生态控制线以内。这意味着，位于大南山西片区的大南山·紫园，其视野权，将获得永久性保障。

■配套分析

大南山片区的配套设施包括市、区级公共设施和为本片区服务的配套设施及市政设施。图则中配套设施依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定。

一、5大生态公园，总面积高达604.5万㎡：紫园四周都是公园

根据房地内参www.BANQ.cn掌握的资料，大南山片区容积率之低，主要得益于片区内396.5万㎡的大南山郊野公园，使大南山·紫园得益。另外在西片区，还有28万余㎡的月亮湾公园，24.1万㎡青青世界等两大生态公园。

除此之外，大南山片区南面和北面，101万㎡的小南山、51万㎡的荔林公园与该片区都只有一路（兴海大道、东滨路）之隔。在大南山片区内的三大生态公园，总面积高达约452.5万㎡。如果加上南北面的小南山、荔林公园，总面积将达到604.5万㎡。该片区所拥有的公园数量之多、以及公园集中度之高，即使在号称“花园城市”的深圳也极为罕见！

而大南山·紫园四周都是公园绿地，这是大南山西麓新建项目中唯一四面都是公园的楼盘，如果论及公园资源与山体资源、养身，这里是当之无愧的“氧森园首”。其南面和东面是396.5万㎡的大南山郊野公园（23-01），北面是占地24.1万㎡的青青世界（22-07），西面有28204㎡的绿地（21-04）。

二、教育设施：距深大附中约700米，幼儿园、小学都不出300米

整个大南山片区用于教育科研用地15.58万㎡，占城市建设用地的4.47%，总用地的2%。

在大南山西片区的17-01地块，为43班的深大附中所在地，用地面积为42250㎡，容积率1.0。深大附中所在的17-01地块，离大南山·紫园直线距离约700 m。按照1.7m/s的正常步速，步程约6~7分钟，距离适中。

此外，在18-04地块，有一个市政规划的24班公立小学，距离大南山·紫园约350米。该小学用地面积为13049㎡，容积率0.6，绿地率为40%。在17-03、18-02、20-02地块，规划分别新增幼儿园1所。其中，20-02地块的9班幼儿园，离大南山·紫园最近，只有约200米。该幼儿园占地3363㎡，容积率为0.6，绿地率为40%。

三、文娱体育设施：离体育场地约380米

在18-02地块，将新增1个社区体育活动场地。距离大南山·紫园直线距离约380米。不过，由于大南山·紫园是纯墅区，小区内有足够的活动场地，而且四周均为公园、绿地所环绕，跑步、打太极拳等运动都可以怡然自得。离这个体育活动场地的远近实在是无关紧要的事情。

四、其他服务设施：离派出所不过430米，安全有保障

在20-06地块，现有用地2649㎡的妈湾派出所，这个派出所距离大南山·紫园也不过430米左右。离派出所近，意味着一旦有任何风吹草动，派出所都能迅速出警，第一时间赶到，安全也能得到更好的保障。此外，18-02、20-04地块各规划有社区警务室1个。此外，在18-02地块，还规划有邮政所1个。

■交通设施

一、离5#地铁月亮湾花园站约520米，唯一前海核心半山海景地铁纯墅

5#地铁贯穿深圳城市建设的第一、二圈层，连接城市总体规划的西、中、东三条发展轴，是深圳轨道交通网络中一条重要的骨干线。5#线建成后近期与地铁1、2、3、4号线换乘，远期与9条城市轨道、城际铁路和国家铁路实现换乘。是唯一一条对内连接东、中、西发展轴，对外连接广深、莞深、惠深城际线和厦深、广深港客运专线的城市轨道干线。

5#线起于前海湾综合交通枢纽，向西沿临海路、宝华路至宝安中心站；向东沿创业路、留仙大道至龙华综合交通换乘枢纽，沿既有平南铁路转入布龙路、吉华路至布吉客运站综合换乘枢纽；向南沿东晓路、怡景路、沿河路布设，经深南东路至终点大剧院站。全长42.391公里，共设车站29座，总投资估算198.73亿元，计划在2011年6月底前建成开通。

规划图则表明，5#地铁拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置月亮湾花园站。距离大南山·紫园约520米，这意味着大南山·紫园也可归属于地铁物业。深圳地铁物业虽然不少，但是四面是公园，位于大前海片区核心，而且可以依山观海的纯墅区，唯有大南山·紫园。

根据房地内参www.BANQ.cn掌握的资料，以上地铁线路尚未最后确定，其站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。从规划图则上分析，20-07地块已经确定为5#地铁的接驳站，所以5#地铁在月亮湾花园设站的可能性非常大。

二、地铁站址基本确定，20-07设公交接驳站：对紫园纯属多余

本片区地面公共交通包括公交总站、公交接驳站、公交停靠站。公交服务线路的走向和站点位置根据全区公交规划确定。

规划图则表明，结合5#地铁站点，将在20-07设置公交接驳站；从这一点上，应该可以判断5#线在月亮湾花园设站应该可以确定。所以，大南山·紫园既是地铁物业，又是公交总站物业。不过，能入住得起大南山·紫园的业主，大多非富即贵，一般来说，都是家有几辆名车，聘有专职司机，地铁可能还偶尔坐坐，公交基本上属于多余配套了。

三、道路交通：四等级公路齐全，北边有西部通道

本片区道路网主要沿大南山分布，对外联系的主要道路为兴海大道、月亮湾大道。区内道路分为四个等级：

高速公路：西部通道，路宽50米。主干路：兴海大道，路宽80米，双向8车道；月亮湾大道，路宽110米，双向10车道。根据政府规划，月亮湾大道的主要功能将从现在的物流转为向生活居住车流服务。届时，噪音会更低，出行也将更方便。

次干路：荔湾路（已更名为前海路）、铲湾路路宽18～40米，双向4车道；城市支路：各街坊及组团内部道路，路宽10～20米，大南山公园内主道路车行道宽度为4.5米。

■城市设计

一、以大南山为中心，打造城市山林景观

本片区的整体空间环境控制应遵循以下原则：加强对大南山山体及周围生态自然环境的保护，突出和利用滨海的商业办公区作为片区重要视觉标志功能，充分体现整个山体对城市发展区的背景衬托作用。

同时，规划图则强调，本片区是南山区重要的城市山林景观的标志性区域，南山公园是本区的视觉及景观控制中心，片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

1、落实上层次规划对大南山片区在自然景观保护和整体景观环境的城市设计要求，并加以细化，并为详细蓝图设计提出城市设计要求。

2、突出山、城、海之间的关系，充分体现大南山的空间主导性。充分结合大南山山体及滨海特征，配合反映亚热带海洋和自然环境的材料与色彩，体量须贴近人性尺度，营造人性化活动环境。

3、加强对大南山自然山体景观的保护，体现本地区在生态景观的整体性、连续性的特色；

沿山地块用地建设中不得随意改变或破坏山地的水系，应维持原有的汇水区域及排水方向，保持生态平衡；坡地建设应作好水土保持规划，并保护现状的良好植被。所有建筑设计均应满足片区整体空间环境的要求，建筑、场地与小品等应充分注意与山林环境的协调，形成多级台地型建筑有机融于自然的整体空间形态。

4、限制厌恶性的、扰民的、有噪声和视觉污染的项目。

在这样的建设原则指导下，大南山·紫园这个位于大南山西侧的项目，将拥有更靓丽的生态景观，获得更为良好的居住体验。

二、建筑高度控制&街景设计

本片区内的建筑高度控制应遵循以下原则：1、大南山周边地区建设要求以中低层建筑为主,公园入口处应强调视线及标志性空间的塑造；2、月亮湾居住生活区建筑高度控制在60米以下，其中标志性建筑可以放宽至100米；

本片区的街道景观设计应遵循以下原则：1、月亮湾大道、兴海大道为交通性道路，应注重景观界面的整体性，强调景观的连续性、节奏感和标志性，对其体量色彩和风格上应强调协调统一。兴海大道在规划区的中段沿线应对自然山体进行植被恢复，强化自然景观界面。2、城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续。

前海中心区规划范围

大南山·紫园 地理位置示意图