■中海地产1月5城拿6地

2010年1月26日，中海地产通过旗下公司拿下珠海拱北一幅68220.55㎡的地块，耗资10.7亿元。而根据房地内参监测，仅2010年1月份，中海地产就已先后在成都、北京、中山、苏州、珠海等5个城市大举出击，相继拿下了6幅土地。总花费为96.38亿元，土地可发展面积超过百万平米。

根据监测，截止1月底，中海地产的土地储备已超3600万㎡。而2009年，中海地产的全年度面积为481万㎡。也就是说，按照目前中海地产的开发速度，该公司旗下的土地储备足够开发7年以上。而如果按照每年20%的复合增长率计算，中海3600万㎡的土地储备也足够开发5年左右。

■中海深圳无一新增项目

而从另一个角度来看，2009年深圳全市新房总成交量为649.4万㎡，这已是深圳历史上成交最为鼎盛的时期。这意味着，只需要1.35个中海地产，就可以满足全深圳的开发量。而中海地产一个企业的土地储备面积，就已足够深圳开发5年半。

当然，这只是假想。事实上，房地内参www.BANQ.Cn发现，虽然中海全国各地四处出击，在土地市场屡有斩获，深圳却已多年没有一寸新增的土地储备。而在深圳最近新增的一块土地储备，还是2007年拿下大运新城的两幅地块。到2010年，中海地产在深圳的在售项目中有多个已接近尾声，而新增项目却遥遥无期。

房地内参认为，这对中海地产来讲，是一个挑战；但是对该公司旗下的为数不多的几个在售楼盘来说，却也是一个机遇。那么，为什么这么说呢？

■深圳新房供过于求，中海无忧

根据房地内参的监测，2010年，深圳将有102个项目在明年入市，潜在新房供应量将达800万㎡。而2009年全年，深圳一手住宅成交量也不过650万㎡左右；乐观估计，2010年深圳的新房交易量将会在500万㎡到600万㎡之间。

而在102个项目密集入市的情况下，800万㎡供应量降远超交易量。这意味着，2010年，深圳将会有200万~300㎡的新房过量供应，过量的幅度接近40%。对于整个市场来说，深圳的新房供应或许太多，但对中海地产旗下项目，这反而是一个利好。

因为中海项目少，在供过于求的情况下，相应的规避了摊子过大的风险。此外，“同姓恋”和“马太效应”叠加作用，将使中海深圳为数不多的几个项目，成为抢手货。

■中海受益“同姓恋”和“马太效应”

房地内参发现：有些置业者，只要看准了一个地产品牌，不仅在本地重复购买这个品牌开发商开发的物业，甚至还追随这些品牌到外地去置业——这样的置业者即被称为“同姓恋”。此外，在购房者中也存在“马太效应”，具体表现为：买得起房的人，越买越多，越多越买；而买不起房的人，由于房价越来越高，收入的增长跟不上房价的涨幅，反而越来越买不起房。于是，贫者越贫，富者越富。

房地内参www.BANQ.cn资料表明，中海客户的重复购买意向超过60％，30％以上的业主由老客户推荐。可见，中海的置业者中，“同姓恋”群体之庞大。对于中海来说，这些“同姓恋”置业者，是对品牌最为忠诚的一群人，而且中海在深圳发展多年，已经形成了极为庞大的一个客户群体，而他们显然属于“马太效应”的受益阶层。所以，只要服务好中海客户中的“同姓恋”群体，中海的房子就不愁卖。

因此，房地内参认为，在2010年深圳楼市供过于求的形势下，中海·大山地，还是中海·康城国际，中海·西岸华府、阳光玫瑰园、中海·半山溪谷，值得我们重点关注。（03）