■买房需花10-15年收入，深圳家庭多为房奴

房地内参研究发现，目前，在深圳普通家庭买一套商品房，大约需要10-15年家庭收入——大多数深圳家庭都已沦为房奴。而国际经验表明，在一个能够稳定发展的社会，一个正常就业的普通家庭购买一套商品房，大约需要6.5年的家庭收入。也就是说，如果仅用房价收入比这一个指标来评估房价的合理性，就会得出深圳房价被严重高估的结论。

比如，包括二手房在内，目前深圳中低档商品房，关内均价约15000元/㎡，关外均价约10000元/㎡。也就是说，买一套80㎡的商品房，关内需要大概120万元，关外大约需要80万元。而2008年深圳居民人均可支配收入26729.31元，如果按照三口之家计算，家庭年收入大约在8万元。也就是说，深圳普通家庭买一套中低商品房需要10-15年家庭收入。

数据表明，深圳房价里面含有一定的泡沫成分。对于整个深圳来讲，这可能会潜藏一定的危险。但是，必须要注意的是，上述推论是从整体进行推算的。部分片区、部分楼盘，由于目标客户人口结构的差异，又当别论。

■香港低收入=深圳高收入：深圳还有达人

首先需要关注的是香港因素对深圳楼市的影响。由于深圳毗邻香港，而港人有在深圳置业投资的传统。高峰时节，港人在深购房比例达20%，部分关口附近的楼盘还会更高达40%以上。而香港年人均可支配收入高达18万元。他们的加入，这必然导致部分楼盘，尤其是近关口的豪宅估值重心上移。

另外，房地内参发现，除了港人置业外，部分高营收、高薪资的科技企业的存在，同样也会使得片区楼盘的估值重心上移。最为典型的就是华为所在的坂田片区，以及腾讯、中兴等高科技企业所在的科技园周边。

比如，今年第三季度，腾讯花在员工身上的费用为5.85亿元，而截至2009-9-30，腾讯共有7277名员工，也就是说：平均每名员工月薪高达2.7万元。换算下来，腾讯7277名员工，年人均可支配收入达到了32.4万，比富庶的香港人还要高出80%。

■房收比最吊诡的楼盘

而2009年7月，腾讯在公司推行大手笔的激励计划，近1/4的员工平均每人可得到价值52万元的股票。而深圳2009年工资指导价位显示，最赚钱的金融业平均月薪也只有5300元——最会赚钱、待遇最好的公司，非腾讯莫属。

而整个科技园片区，还有近2000家电子信息企业，其中产值超亿元的企业达230家。这些科技型企业对员工素质要求较高，待遇和腾讯相比虽有一定差距，但是大多高于深圳平均水平。而这些员工在置业时，首选自然是20分钟车程以内的楼盘。

从房价收入比来看，香港因素、科技因素的存在并且叠加影响，三湘海尚、宝能·太古城、花园城5期这样的近科技园关口楼盘，虽然房价高，但因为其周边就业人口的收入也高，因此其房价收入比反而更趋合理，相对来讲，也会更加安全。（03）