■近三年来最值得研究的楼盘

2010-1-10开盘到现在的一个月内，就已售出800套的成绩，毫无疑问研究者已将益田•大运城邦放在了显微镜下，它的身上集中了太多矛盾，集中度甚至让人难以相信。

比如东莞的房价、深圳的生活；郊区的房价、核心的配套；小盘的房价、大盘的当量；新手的房价、老手的产品---这些个现象竟然前所未有地集中在了一个楼盘身上，以至于使益田•大运城邦可能成为楼市近三年来最值得研究的楼盘、深圳客最好的肥力投资楼盘。

为什么这么说？之外，无论如何研究，都必须找到一个观察的基点，否则一切观点都可能偏离实际与本质。那么观察益田•大运城邦的基点在哪里？我们又如何能够得出“深圳客最好的肥力投资楼盘”这样的结论？就房产投资来说，房地内参www.BANQ.cn认为有两种类型：公平投资与肥力投资。

■公平投资与肥力投资

公平投资，是指在平等环境中挖掘具备相对价值优势的品种，这种投资偏向竞技投资，对专业与信息要求较高、而且利润将越来越趋于平均化；而肥力投资，是指由于政府规划、社会投资等造成区域集中优势，形成投资的财富转移，这种转移就会对区域内的房产构成巨大刺激，但社会这种趋势并未认识、甚至错误低估，那么把握这种区域和产品就是典型的肥力投资。

肥力投资机会少，对肥力投资品种是利好，但对于其它品种反而是利空，因为福利品种带有更好的性价比。但是一旦发现肥力投资机会并率先介入则重估空间大、安全性极高，因此可遇不可求，在深圳史上，真正算得上肥力投资的好品种不会超过5个。

肥力投资有一个定理，叫“肥力定理”，意思就是说，说人民财富、社会投资分配其实犹如农业下肥，如果撒肥时很均匀那么整体效果好、全民福利最大，但恰恰因为全民福利最大，个体投资反而没有机会了，但是如果社会投资或者说个人财富不均，那么必然造成价格落差，所以，往往是均富社会的房价低、缺乏投资空间，而贫富差距大的社会反而商品房价高、具备投资机会。

■掘金三处重大投资

比如《南齐书》的史料说“其民资不满三千者，殆将居半”，按照现在的话意思是说南北朝时期的房收比是几千倍，那时候的房价为什么达到如此恐怖的水位？因为当时贫富差距大，成为中华民族史上房收比最高的朝代。经济繁荣发达的宋朝也基本如此，苏东坡、欧阳修、翁彦国在工作的首都一直就买不起房。
收入差距大、商品房价反而高之外，还有另外一种现象，那就是片区单位建设投资差距大，将导致财富效应发生转移，投资密度高的区域将获得更高的不动产估价。比如说，1#地铁的开工建设与开通及区域其它利好，使2002年的波托菲诺、2006年的东方花园成为当年肥力投资的最佳品种，这两个楼盘的获利幅度远超社会平均水平。

那么进入2010年，是否还有类似的肥力投资佳品呢？不妨先来看看深圳的重大投资布局。深圳近十年来有三处重大投资：一是大运新城；二是前海中心；三是地铁。除此而外没有其它可能造成肥力不均的投资了，而其中地铁投资并不是聚集性的，因此肥力相对比较均衡，前海中心还处于规划阶段，见效则是5年之后的事了。而大运新城则不同，即将建成、投资巨大、聚集投放，肥力集中，是我们必须重点关注的对象。

■深圳肥力最集中的区域

深圳市政府着力打造的四大新城之一----大运新城，是深圳为迎接大运会在龙岗区打造的一个全新片区，不但是世界级的体育中心，而且及所学院也将迁移到这里、3#地铁等两条地铁、规模巨大的大运自然公园也将在此建设，为此深圳直接和间接投入将逼近1800亿人民币（含企业投资、土地整备等全部在内）。

1800亿的概念当如何理解？ 大运新城片区为由机荷高速、深惠大道以北，黄阁路以西，规划龙岗区盐龙大道以东所围合而成的区域，总用地面积为8.548平方公里，计算可以得出这里的投资密度为210亿/平方公里。而这些投资在从过去到未来的15年内基本全部完成，计算得出每年的投资为120亿/年！

可以说，深圳为了大运会、为了做好深圳史上最高层的城市营销活动，在投资上已经举全市之力了，大运新城因此成为深圳15年内最具肥力的地区。未来，这里将成为深圳唯一的世界级大型展示平台、成为粤东地区唯一的世界级体育基地、成为深圳社会活动的枢纽。

■益田•大运城邦的相对肥力空间

如此规模巨大的倾斜施肥，必将带来肥力集中，而肥力集中将造成房价落差。这或许就是益田地产2008年3月份以15.5亿元拿下的位于东莞凤岗，但其实紧靠深圳市界、紧邻深圳大运新城的35万㎡土地的重要前瞻性理由了。

作为大运片区的总价地王，益田•大运城邦的规模具有绝对优势。与同样靠近大运中心但位于深圳境内的楼盘比较起来，她具有地价优势及由此带来的房价优势，百米开外的深圳楼盘售价都在1.3万/平米左右，而益田•大运城邦却能够保持在0.85万/平米以下。

同样的肥力、同样的配套，价格却相差35%以上，这种空间是市界所能容忍而投资所不能容忍的，如果按照商品价格差应该体现在流动的成本差上的话，那么益田•大运城邦其实与周围的深圳盘没有差别，甚至比一些楼盘比如万科清林径、招商依山郡等更靠近大运核心，那么益田•大运城邦未来与上述楼盘的价格差将应该缩减到10%以内，也即1.1万/平米属合理水平，这个合理水平比现销售价格有2500元/平米、23%的总投资利润空间，而按照自有资金计算的话，自有资金收益空间在理论上有110%左右。

■赫赫有名的深圳租界

自然地，肥力除开片区的肥力之外，还需要项目本身具有较好的肥力。大运城邦拥有小区自行车道、慢跑道等和大运会呼应的设计，以及同属益田的假日广场的商业服务资源可能嫁接到大运城邦，在住宅之外，依赖总建面95.6054万㎡的规模效应，幼儿园、九年制学校、国际公寓、50000㎡时尚购物中心以及星级酒店、5416个停车位、多个超1500㎡泳池等一应俱全，自身利益肥力可具深圳全市楼盘的前10强之列。

对于那些目前居住在龙岗中心城一带的人、或者说未来准备因为各种原因前往龙城一带生活的人来说，总户数为7848户（一期2234户）的大运城邦将是不可忽视的价格诱惑。而对于依然有志于投资的深圳客或者说东莞客来说，益田•大运城邦的肥力投资空间将是重点要加以研究的住宅投资项。

而奇怪的是，对于来源于东莞、着眼于居住的人，房地内参www.BANQ.cn却似乎找不到足够支持依据，大运片区乃至粤东唯一百万级综合体---益田•大运城邦或许因此将成为一座赫赫有名的深圳租界吧！北面紧靠的的725万m³一级市政水源保护地——官井头水库及周围群山、南面大运新城9平方公里的自然公园，将为这个装备观光电梯的深圳租界提供优美的家景！

益田·大运城邦：与大运中心的关系

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