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行业观察
“秘境”1.75倍利:中国溢价地王的拍后炮

作者:尹香武(半求) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-03-04 15:02:34点击14866


■宝能颠覆了估价理论

2010-3-2,宝能以6.8亿总价、18783.49元/㎡楼面地价、10219.16元/㎡裸地价、961.67%的溢价幅度,夺得的三幅酒店宗地:龙岗区南澳街道桔钓沙片区的G17301-1576、G17301-1577G17301-1578。中国新的溢价地王、非宅之冠诞生了!

即使包含住宅用地在内,近1.9万/㎡的楼面地价也居于深圳亚军之位。宝能之举动完全颠覆了传统和所谓的专业,除去一片惊呼,社会并未为此行为作出合理的注解。但存在的就是合理的,我们有必要对此进行解释,以便于我们在面临下一次颠覆的时候,能够站在合理的台阶上。

不妨将眼光拉回到历史中,我们就会发现行业标杠万科很早以前就开始了类似的征战,自2001年开始,万科就已将其史上最高端项目几乎全部放在东部沿海的荒山野岭,当人们还热衷于城市熟地时候,楼市中的最豪华品种却开始放眼荒山野岭了。

■万科布局悖论:“荒山野岭”战胜“准垄断”

向荒山野岭进军,房地内参www.BANQ.cn发现首先是由万科开始的。

2001年7月20日,由万科以4.059亿夺得占地26.8万平米的J402-0066地块,楼面地价1925元/平米,这就是东海岸1~3期的地块,当时被业内比喻为“万科滑铁芦”,荒地创造了盐田记录。
2002年,万科获得总用地67571平方米、总建面5万余平米的17英里地块,被视为深圳当时最偏远的住宅地块。
2004年,万科再将云顶公司J402-0093收入曩中,成为东海岸4期。2004年7月28日,万科以6000万元竞得大梅沙J402-0127宗地,建成“万科中心”。
2006年上半年,万科收购占地与占海面积34万平方米的浪骑游艇俱乐部,以及俱乐部边上大约8万平米的别墅用地。
2007年3月21日,万科以10.05亿受让富春东方股权包,从而获得天琴湾别墅区。

到了2010年,如果我们去核算的话,完全可以发现万科“荒山野岭”的布局,其实是其获利最高的选择,远远超过在坂田的准垄断布局。

■“秘境”:财富人士争夺的新热点

“荒山野岭”反而战胜了“准垄断”,这个结果与房地产估价理论完全相反,为什么?如果放到现代语境中,“荒山野岭”具有了与农耕时期完全不同的意义,现代交通工具极度发达,空间意义已经完全不同。而随着经济发展,财富人士中有闲阶级开始大量出现,这种情况下,原本不具备价值的“荒山野岭”开始质变。

当城市熟地为大众所看好时,“荒山野岭”则从以前没人问津的地段,转变为给有钱有闲阶级提供服务的地段,“穷山恶水、荒山野岭”的原生态、私密性、稀缺资源的特征开始得到突显,有闲的财富阶层开始制造与普通社会的之间的距离,将自己的享受从城市之中,转移到了“荒山野岭、穷山恶水”之处。

房地内参认为,客户层次快速提升是“荒山野岭”地块价值坐上直升机的关键原因,而房地内参则将“穷山恶水、荒山野岭”的地段予以一个更文化些的名号:秘境。“秘境”就是新时代背景下,财富人士争夺的新热点。

■双倍利:宝能175%的赢利空间

悦榕庄、安缦、富春山居、建塘这几家当前最奢侈的酒店,在中国境内甚至全世界都引起了轰动,其实追求的就是“穷山恶水、荒山野岭”的秘境享受,顶级富人的享乐在全球范围内出现了秘境化潮流。

宝能所获得的地块,如果按照传统思路建设,即使是6星级酒店也非常难以实现,但是如果打造成悦榕庄、安缦、富春山居、建塘这样的分店,结合这里的山、海、林、沙滩资源,实现每天2000元的收费标准就并不困难,现在上述几大酒店的收费标准就是这个水平。而按照75%的入住率,每套房实现的年收入就是540000元/年,以每间65平米计算,单位面积年收入是11077元/年。

按照10%的高回报率要求,倒推其价值就是11万/平米,以8%的回报率要求计算就是13.85万/平米!而其楼面价不到1.9万/平米,即使再花2万/平米的建造成本,地价与建造价加起来也就4万/平米,距离其价值底限11万/平米的差额高达7万/平米、175%!可见宝能的获利空间也是非常巨大的。甚至可以说,一旦对路、运作得当,其获利空间将依然较大,属双倍利空间。

■“秘境物业”名单

从2005-10-1买不到万科17英里的客户打砸售楼处的事件,就可以发现“秘境物业”对于财富人士的极高吸引力。将“秘境享乐主义”反推到深圳楼市,其实也可以发现同样的道理,具备“秘境”特征的楼盘,往往价格高、销售好。

那么在深圳满足这个条件的依然在售的“秘境物业”有哪几个?房地内参www.BANQ.cn粗略列个名单出来,各位不妨去查证一下它们的销售业绩有多好:

一、深圳“秘境物业”名单
万科·天琴湾、招华·曦城、地业·十五峯、大南山·紫园、万科·溪之谷、莱蒙·水榭山

二、东莞与惠州“秘境物业”名单
东莞的万科·虹溪诺雅、光大·锦绣山河、万科·棠樾,惠阳·振业城


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