导读：
■前言：全国首例2.0版极品入佳境
■“不是我钓鱼，是鱼钓我呢”
一、下雨时湖区更漂亮
二、若神不在、一切皆无
■二期叠汤，龙岸至高点：别墅“全禁令”受益者
一、片区唯一的叠汤供应：带电梯的低容积率高地物业
二、受益于即将的“墅类全禁令”
■产品唯一性
一、3.3米：片区多层层高之冠
二、一梯一户带双大堂电梯：区域唯一
三、全人车分流，地下车库
四、可使用的赠送率40%
五、龙坂片区大盘的至高点
六、建筑退台，园林合围，72风景园林
■叠汤创意户型剖析
一层：厨餐空间成为枢纽，实现功能区隔
二层：三卧房兼顾家中每人，户户有景不偏心
■片区概况
一、地铁口物业：200万㎡级低密度住宅区规划
二、深圳东西向已满，必然向北扩张
三、品牌房企集中，大盘重地
正文：

■前言：全国首例2.0版极品入佳境

2009-9-2房地内参出台了《金光华·龙岸’考评》www.banq.cn/html/7794.Htm一文，经过工地考查、横向对比，得出了龙岸属“全国首例2.0版极品”的结论：

以2.0的容积率，金光华·龙岸却做出了双拼别墅40套、连排别墅22套，还有不少数量的叠加别墅，在深圳、乃至在全国都绝无仅有。金光华·龙岸双拼、连排所占整个项目土地面积的比例，是深圳所有项目中最高的，使整个项目的档次大为提高。

作为占地约10万㎡，总建面约20万㎡的低容积率大盘，金光华·龙岸总体分三期开发，一期主力产品为220~260㎡的临湖双拼/联排别墅，125~165㎡的高层大宅，目前基本销售完毕，货量不多。二期将还有高层、联排、双拼、叠加别墅供应。

■“不是我钓鱼，是鱼钓我呢”

一、下雨时湖区更漂亮

2010-4-10上午在蒙蒙细雨中，房地内参www.banq.Cn又一次考查了位于4平方公里民治水库北岸的金光华·龙岸。本水库属于引用水水源，因此受到严格的生态保护。从民治水库看过去，龙岸就在碧波与树林之上（请看附图），加上周围的群山（银湖山、塘朗山等），外围的景观非常不错。

对于喜欢跑工地的人来说，其实并不喜欢下雨，尤其是很多地方一下雨就乱七八糟不能看，但民治水库下雨时则更漂亮，另有一股风味。当我们在威雨中步行在水库南岸的堤坝路上时，耳边是偶尔闲不住的鸟声，除此而外一片寂静。小雨点们纷纷缓慢地投奔水库的怀抱，使眼前无风的深沉湖面活跃了许多，小雨点滴落处形成密密麻麻的点，实在是妙不可言。

而更妙的是，湖面因此有了一层淡白色的轻雾，底下是深沉的湖水、中间是淡白的烟雾，上面是有些忧郁但非常开阔的天空，前面是一片绿叶树海与丘陵，大自然在这里画下了一幅中国山水画。

二、若神不在、一切皆无

柏拉图曾说“若神不在、一切皆无”，如果这个地方神不在了，一切都没有了，神就是造天地万物造物主。原来我们学马克思学错了，他说劳动创造价值，我们在龙岸这个地方不是看到劳动创造价值，而是神创造自然稀缺、稀缺创造价值。这个地方神在，所以自然的一切，山林、水面、湖岸、丘陵都在！

在深圳，神缺席的地方太多，神在的地方太少。君不见在民乐水库的湖岸线上，不下十人不顾小雨，在湖中垂钓，这种恬静的场景与对岸的龙岸及其湖中倒影形成呼应，时光在在里凝固了，那是一种高质量的生活方式。当我们问一位垂钓者“你一小时能钓多少雨？”“哦，不，是鱼钓我呢，那你说鱼能钓我多少？”没错，神在！各位看看后面的图吧。

■二期叠汤，龙岸至高点：别墅“全禁令”受益者

一、片区唯一的叠汤供应：带电梯的低容积率高地物业

金光华·龙岸Ⅱ叠汤位于整个项目南坡地，基本属于小区的至高点，分布于45~49栋共88套，供应不多。其中45栋为3单元24户，46~49栋为2单元16户；面积区间约171~177㎡；每栋共8层、每两层为1户，都带电梯。

在龙坂片区，新项目基本都是高容积率的项目，容积率基本在2以上，而龙岸在这样的情况下，还设计了双拼、连排、叠汤这三种容积率物业，就目前的叠汤来说，则是片区内唯一的供应。而随着政府政策的限制，未来这些产品的稀缺性将加以巩固。

二、受益于即将的“墅类全禁令”

自2004年“禁墅令”出台，只是限制住了独栋，双拼、连排、叠汤等风起云涌，快速提升了房价。因此政府正准备出台对别墅的全面界定及监管措施。近日房地内参www.BANQ.cn获悉，国土资源部正在展开关于别墅供地用地的分项调查，将对别墅做具体定义，有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，特别值得关注的是，联排、叠拼项目也或将被纳入控制用地范围内。

在墅类全禁令新政策即将出台的情况下，“类别墅”也将受到严打，得以真正控制，那么，龙岸双拼、连排、叠墅这三种容积率物业由于都是既成事实，因此将受益于此。因为按照美国经济学家马克·桑顿的《禁律经济学》一书，禁律将提升被禁物的价格，道理在于被禁造成了产品稀缺，而需求量并没降低，因而使得产品在具备稀缺性后，反而提升了价格。

■产品唯一性

一、3.3米：片区多层层高之冠

金光华·龙岸Ⅱ叠汤的设计层高为3.3米，超过国家住宅设计规范标准的幅度达27%！是本片区内所有多层产品的层高之冠。这样使得空间更舒适、空旷、开阔，目前市场一般产品的层高是2.8.~3.0米之间，龙岸Ⅱ叠汤领先市场高档房产的水准达10%以上。

二、一梯一户带双大堂电梯：区域唯一

龙岸Ⅱ叠汤设计的是一层一户、一梯一户，与购买这个小区的人的身份比较对称；同时，当业主从地下车库乘电梯直接入户，一出电梯就是约4.4㎡的私家电梯等候厅，入户后有约2.2㎡的储物间。

在规划中，充分考虑到人性化要求，特别设计了两个大堂，一个是地下车库的大堂，可以直接入户，一个是地面入户大堂。两个大堂的标准是一致的，这种双大堂设计目前只有香蜜湖1号、幸福里才有，而这两个是高层或者超高层，舒适度上龙岸显然要更好，因为她是8层4户，更亲地。

三、全人车分流，地下车库

龙岸Ⅱ叠汤组团完全采取全地下车库设计，这样同时取得了几个好处：一方面可以由地下车库乘电梯直接入户；另一方面，全地下车库的设计，使得叠汤人车分流，地上增加了许多活动空间，也保证了地面更加纯粹、更安全；另外叠汤的地下车库是只为本组团的88户业主享用，独立性、私密性甚至比别墅还要好。

四、可使用的赠送率40%

龙岸Ⅱ叠汤建筑面积约171~176㎡，最高的可使用赠送面积大约90㎡，赠送率基本在30~50%，平均约40%。各位要注意，这里提到的是可使用的赠送，而没有包括那些不可使用的赠送面积。这种可使用的超高赠送率让客户的实际支出下降了，实际房价其实远低于帐面房价。

五、龙坂片区大盘的至高点

龙岸Ⅱ叠汤的地势高，坐拥小区的峰水之位，龙岸整体上规划成“两峰一谷”地形，最高点就是叠汤组团，而这个地势在龙坂片区是最高的，比如最高点的49栋，标高达到了141米，比周边地势高层15~20米，这就是组团的景观和视野非常开阔。

六、建筑退台，园林合围，72风景园林

叠汤是根据台地地形因地制宜设计的，整体是采用建筑退台式布局，一层一层往上建，每个高度上的单位都可以享受到不同的景观和视野，视野上可以穿越而没有阻挡，这样就使景观最大化了。叠汤的园林采合围式规划，园林分布建筑布局的中心位置，同时由于相对独立性，因此这部分园林是这88户业主独享的组团园林。

再加上，每户赠送的空间可以做成比如庭院等灰色空间、实现空中绿化，这些庭院正好与外围园林呼应融合，使得叠汤组团达到“移步换景”的效果，主要景点有：观云台、清泉台、微风广场、飞瀑园、清暇园、云岭绿谷、叠翠泉、临溪径、沁心小径等，另外还有许多休闲花园、水景、风景墙等。

■叠汤创意户型剖析

以177㎡的叠汤为例来对创意户型进行剖析，该户型为上下两层复式结构，共四房两厅三卫，该产品可以直接由地下车库乘电梯直接入户。

一层：厨餐空间成为枢纽，实现功能区隔

从地下车库乘电梯直接入户，可以独立享有一个约4.4㎡的私家电梯等候厅。当你入户后，在您的右手边有一个约2.2㎡的储物间，您可以储藏一些杂物。

这套单位的客厅面宽约4.8米，进深约6.1米；客厅阳台长约4.8米，宽约1.8米，客厅加上阳台总面积约38㎡。大厨房是开放式的风格，面积约13㎡；餐厅约12㎡，约还带有一个约5㎡的双层高露台，餐厅加露台面积约17㎡。

厨房与餐厅成为空间的枢纽，把整个一层分成两大功能区，北侧为客厅和卧室区，南侧为餐厅，使动静生活分隔明显。

二层：三卧房兼顾家中每人，户户有景不偏心

二层平面为三房两卫设计，其中一个房间为主卧，一个房间为次卧，另外还有一个为书房。主卧宽约3.4米，进深约5.5米，约18.7㎡；主卧阳台约8.5㎡，卫生间约6㎡，主卧加上洗手间、阳台，总面积约33.2㎡，主卧显然得到了更多的倾斜照顾；

次卧宽3.45米，进深约5.5米，约19㎡，面积这么大的次卧在叠汤市场上比较少见，可以做父母房用，因为二楼还有一个公共卫生间。

书房带个超大的景观阳台，面积约为16㎡，这个超大景观阳台是不计建筑面积的。可以把这个阳台作为一个多功能室外场所，比如运动场所、花艺空间、休闲场所等。另外这个大阳台，是享受二期“72风景园林”的好所在。

■片区概况

一、地铁口物业：200万㎡级低密度住宅区规划

金光华·龙岸位于五和大道以西，雅园路与华南路交汇处，距离市民中心10分钟车程。项目距离16#地铁五和站约300米，5#地铁五和站约800米，4#地铁民乐站直线约1500米。按照规划来说，这属于地铁口物业了。

项目周边拥有很多的生态资源，如银湖山、塘朗山，还有很多水库，如民治水库、民乐水库、南坑水库、南山水库、牛嘴子水库及龙栖湖等7个湖，龙岸正处于这几个湖的中心位置。而且项目周边有将近200万的低密度住宅规划。

二、深圳东西向已满，必然向北扩张

龙坂片区是经过政府多次的规划升级，使得龙坂的区域价值不断的提升，与华侨城、香蜜湖形成了豪宅“金三角”。目前深圳的东西轴向已逐步发展完善，未来必然将转向纵向（北向）发展，这将会成为城市的重点发展战略。目前关内福田片区的供应趋势逐渐降低，而龙坂片区价值的不断提升，这里已成为关内高素质置业人群的首选之地。

三、品牌房企集中，大盘重地

近几年龙坂片区已经成为深圳房地产市场热点，尤其是随着星河丹堤、圣莫丽斯、水榭山、春华四季园、万科城、万科第五园品牌开发商中高端大盘的相继开发，福田越来越多的高端客户和多次换房客户已经瞄准了龙坂片区的发展潜力，纷纷在此片区置业。

由于龙坂未来良好的前景和土地的日益稀缺性，龙坂片区已经成为各大开发商竞相争夺的市场，目前深圳几大知名品牌开发商都已经瓜分了片区的大量土地，如万科、金地、星河、中海、金光华、鸿荣源、绿景、泰华、莱蒙、华来利等。

随着一些像星河丹堤、圣莫丽斯、水榭山和龙岸等这样的高端项目的入市，龙坂片区已经成为深圳高端物业的集中供应区域，客户将对龙坂普通住宅的的认知发生极大改观。

金光华龙岸二期样板房(46栋3-4F户型A）平面图

(46栋3-4F户型A）4层平面图08[1]