■香港山顶楼面地价36.5万/㎡

作为香港最贵的豪宅地，香港山顶一直是政府官邸、顶级富豪的核心居住要地，其曾屡次以过亿的成交天价打破香港，甚至亚洲区洋房纪录。近日，房地内参www.BANQ.Cn获悉，香港山顶豪宅价格再次飙涨，多套单位创下价格新高。

中建企业许世勋家族持有作长线收租的山顶白加道35号Falconridge，最近委托拍卖，占地盘5万方呎即4650㎡，可重建为2.67万方呎即2483.1㎡楼面，该地是自2006年新地透过政府拍卖，以每方呎楼面地价4.2万港元（即人民币36.5万/㎡）夺得加列山道12号地皮后，山顶区推出拍卖的最大型地皮，同时也是目前市场推出拍卖的最昂贵豪宅地皮。

预计山顶白加道35号重建后每间屋呎价起码逾5万港元，即人民币43.5万/㎡，那么由此可推算出整个项目重建后估计市值将近13亿港元，折合人民币为11.31亿。白加道35号为许氏家族旗下最矜贵的豪宅项目之一，楼龄约30年，一直作收租用途。该项目早于去年底已获批重建为3幢3层高的独立屋，项目共有8套，每套面积约3300方呎即330㎡。以预计人民币43.5万/㎡的房价计算，每套需人民币1.43亿元。

此外，房地内参还了解到，山顶施勋道倚峦8号屋以破6万港元呎价（即52.2万/㎡）售出，创下全港洋房呎价新纪录；庄士机构香岛道37号D屋，以4.628亿港元（折合人民币4.02亿）巨额售出，创下全港非独立号码洋房最大成交额纪录。

■多套山顶豪宅，屡创新高

由于香港山顶豪宅地段矜贵，发展商积极将项目重建，其中和黄旗下的白加道28号武士桥大厦，早于2008年中已获批重建为7座3层高洋房，另加一层车库，涉及楼面近3万方呎，即3000㎡，现时已拆卸。据相关人士预计，和黄将保留该项目作长线收租用途，间接令白加道未来供应更买少见少。

同时，白加道二手交易业绩也十分可观，较近期要数到去年10月，白加道Altadena一个银行业主复式户，以1.5亿港元（人民币1.3亿）售出，呎价约3.3万港元，即28.71万/㎡。另外，去年11月，白加道Cragside Mansion中层户，以面积约4,200方呎计算，以呎价约3.3万元，即28.71万/㎡售出，亦创下该地段新指标。香港山顶豪宅楼价屡创新高，说明其价值巨大，也因此吸引了众多发展商注意。

事实上，山顶白加道一直是名人富豪集居地，包括黄克竞家族的白加道43号、华置大股东刘銮雄女友吕丽君娘家的白加道31号、前电盈副主席袁天凡的白加道22号、旅发局主席田北俊的白加道12号，以及东亚银行主席李国宝持有的白加道27号Altadena顶层复式等，而白加道15号则为政务局司长唐英年官邸，可见地段极为矜贵。

而除了这些企业家、名门望族外，有实力在此居住的更是即富又贵的达官显贵。就如众多香港官员的官邸位于山顶一样，香港政务司司长官邸位于山顶白加道、首席大法官官邸位于山顶歌赋山道、香港律政司官邸位于山顶施勤道、法国香港总领事官邸位于山顶普乐道。

■香港豪宅区之冠：山顶

官邸除了豪宅区具备的资源条件以外，还需要具有相当的心理优势，要不就是高高在上、要不就是在最中心位置。总之，官邸肯定是当地资源最好、心理优势最强的地段了。港岛山顶区可以俯瞰整个香港，因此，无论是资源还是地理位置都可谓是最能满足香港官员、富豪心理优势的最佳选择。

山顶不仅是旅游胜地，其实也是最好的豪宅区，由于物业受高度限制，所以以别墅及洋房为主，单套约200~600㎡，是香港套均面积最大的区域，山顶可俯瞰世界闻名的维港景色，但同时保持高私稳度，所以楼价也最贵。

在山顶住独立别墅并大量投资并获利巨大的明星，是周星驰。住普乐道7号的他2004年3.2亿港元夺普乐道10号地块，建成后63万人民币/㎡对外销售，每栋至少4亿港币起跳，创下香港新高，跻身亚洲前茅，从而在山顶诞生了世界最富传奇性的超级豪宅，星爷也净赚至少8亿。

山顶是香港官邸最密集的区域，最高级别官员的官邸都建在这里。特首是香港老大、政务司司长是老二，而首席大法官、律政司司长的地位则是非常独立的至高地位，他们组成了香港的最高权力机构，其中除特首因礼仪需要外，其它几位的官邸都在山顶。

■各个城市梦，都与山有关

而反观，虽然香港拥有这么多的世界级富豪，但是他们的豪宅却少有在山顶的，只有都聚集在与港岛闹市区隔山头相望的深水湾、浅水湾两个地区，这里只有海，不能俯瞰整个香港了，李嘉诚、郭炳湘、何鸿燊及郑裕彤等都聚集在此。

而山顶，名声大，但其实很多时候是有价无市，与深水湾、浅水湾的有价有市的情况明显不同。原因无他，关键在于山顶的优势过于明显，替代性等于零。可以说，香港的豪宅，是山顶第一、浅水湾第二、半山第三。

而更具有世界性规律的是，每个国际大都市的梦都与最靠近城市的山有关。比如说“香港梦”其实就是山顶的梦，山顶实现不了，半山区也可以；而加洲梦，无非就是比佛利山；上海梦就是佘山、北京梦是西山、广州梦是白云山……其实无外乎就是山的景观和视觉优势，以及高高在上的地位感。

因此，在这样的优势下，与山有关的山顶物业、半山物业，哪怕是在山脚下的物业也能因享受到山体资源的优势而价值倍增。然而，对于深圳人来说，比较遗憾的是没有任何山顶物业，只存在少量的半山物业，比如蛇口的半山区，然而，据房地内参www.BANQ.Cn的资料表明，这里房价已经达到高层4万/㎡、独立别墅10万/㎡了，并且存量已经不多。

■三正·卧龙山具理论倍利总空间

那么，深圳人在哪里还能享受到如香港山顶豪宅区一样拥有山体资源的豪宅物业呢？在这里不得不提到位于东莞凤岗镇商圈的三正·卧龙山。三正·卧龙山背靠青山翠岭而建，南低北高，地势起伏，并且保留原有的地形、地貌，顺着山形地貌布置路网及别墅单体。别墅设置成顺着山势递增式，建筑也由低而高递增，因此每行别墅与前面的建筑之间存在高差，因此视野可以极度放远。

其中，位于整个小区组团最中心位置、悦龙湖北侧的上峯居，视野景观最佳，从该单位向外眺望，可以俯瞰仅距离650米的整个凤岗商圈。因而具备了如香港山顶一样山体资源的核心优势。最值得关注的是，三正·卧龙山还是深港中轴线上唯一做到纯独栋、全宽体的纯独栋大盘，大大提升了居住的顶级品质，给深圳人实现有前后左右、有天地上下的独立别墅的终极生活理想。同时，凤岗镇名义上属东莞管辖，但实际上是受深圳辐射，是距离深圳最近的东莞城镇。完全可以视为极度深圳化的地段，深圳的势力范围以内。

而由于其东莞属性，三正·卧龙山则以1.6万/㎡销售独栋。如今全港房屋均价在4万/㎡，而香港山顶白加道35号重建后预计可达到43.5万/㎡，是香港均价的10倍有余，而目前深圳房屋均价在1.5万/㎡，若深港按同样的比例推算，那么半山物业的价格应在15万/㎡，而位于东莞的三正·卧龙山实际不在深圳的范围内，那么，折半计算，其价格也可达到7.5万/㎡。而按照东莞6068元/㎡的全市均价，则三正·卧龙山价格应该是6068元/㎡*10=60680元/㎡，房地内参www.BANQ.Cn考虑到其并非东莞核心，6折计算则为3.6万/㎡，那么三正·卧龙山还具有125%的理论倍利总空间。（06）