导读：
■前言
■一个让男人喜爱兼佩服的美厉女人
■既美又刺，王熙凤佩服探春
■探春的房地产改革
■财务总监探春、央行行长周小川
■以前住宅吸引力为为什么大于写字楼？
■政策将进入极利于写字楼的阶段：美厉女人的智慧广场
正文：

■前言

2010-4-15房地内参发布《最求安全的资金所指：从侨香路视瞰泛深商物》www.banq.cn/html/8861.Htm，其中提到了侨香路·智慧广场，这个深圳首个低容积率的园林化小区式商务体、紧邻深圳最大富人区的低密度写字楼群。

文章出台时，恰恰面临房地产政策的小道消息莫热衷一是的乱局，很多人不免关心，即使项目好，但是如果政策变坏，也是让人为难的。那么如何看待现在的房地产市场乱局呢？房地内参想到了《红楼梦》。

无须说，这是中国的文学经典，其中有两个女将格外引人注目，一个是王熙凤、一个是探春。假设大观园是一公司，贾母就是董事长、贾政老婆王夫人就是总经理、王熙凤就是财务总监、大管家了，但是她胆大妄为，迟发丫环工钱、挪用资金放高利贷都干过、而且还理直气壮。

■一个让男人喜爱兼佩服的女人

不过偶露峥嵘的探春显然比王熙凤有才，56回的《敏探春兴利除宿弊》，就描述了她代理生病的王熙凤管家时，开创性开展工作取得了不少的成果，才华在王熙凤之上。王熙凤生病后，探春、李纨、宝钗3人临时代管家。

三位女将中，宝钗是一个继承者、探春则是一个改革者。以至于大家惊呼“刚倒了个‘巡海夜叉’，又添了个‘镇山太岁’”！要是放到今天，相信探春一定是一个极有担当的大女人。综观整部《红楼梦》中，探春几乎是所有新见识的女释放者。

“可知这样大族人家，若从外头杀来，一时是杀不死的，这可是古人曾说的‘百足之虫，死而不僵’，必须先从家里自杀自灭起来，才能一败涂地！”还有：“我但凡是个男人，可以出得去，我必早走了，立一番事业，那时自有我一番道理”，这种气概，连男子听了都会佩服吧？

■既美又刺，王熙凤佩服探春

所以她要改革、也敢于改革，决定重树财务制度的尊严。比如探春亲娘舅赵国基死，她不按王夫人破例照顾袭人之母的40两，而按惯例只支20两，赵姨娘吵闹也没用，坚持按制度处理，连娘的面子也不给，绝对权威立即得以树立。

随后，探春做了王熙凤不敢做的事---节流财务，比如取消宝玉、贾环、贾兰上学重复开支的点心、纸笔费各8两，又免掉包括自己在内的各姑娘每月2两的脂粉钱。不象懦弱迎春、也不象孤僻的惜春，探春颇有男人婆的气概和才能，将大观园内的歪风阶段性刹车了，她还具高超的交际能力，贾母误会王夫人她一句话就解决了，她一号召海棠诗社就成立了。

所以下人私下就叫探春“玫瑰花儿”，意思是既美又刺，是一个典型的美厉女人。王熙凤也感叹说“她虽是姑娘家，心里却事事明白，不过，言语谨慎，她又比我知书识字，更厉害了一层。”探春节流后又开始开源，进行房地产改革、从土地管理制度改起。

■探春的房地产改革

家奴赖大经营园子的模式成为探春的改革样本。赖大家的园子不到大观园可种植的一半，但园子除自己种花，还有笋菜鱼虾，多余的地呢就包给外人耕种，每年收租二百两。探春在发起大观园房地产改革时，说道“从那日，我才知道一个破荷叶，一根枯草根子，都是值钱的”！

于是乎，探春让妈妈们各自承包园地，土地管理权下就是收租（卖花草），每年必须适当孝敬。这样一来园子有专人爱惜护理，花匠、山匠、清洁等工钱都节省下来，植物也因此一天好过一天。土地支出式管理变成了有偿式承包，支出变成了收入，大观园有了难得的好景况。

探春代理管家其实只有半年多，房地产改革后，由于触及的利益太多，矛盾集中到了探春身上，怪异的事情也就开始层出不穷，比如春燕姑妈与莺儿吵架、芳官拌嘴干娘、司祺肆意闹厨房、赵姨娘追打芳官等等，丫环开始鼓动人心，聚众赌博、走私幽会、暗中偷情，最后惊动了王夫人，探春的改革实践就告停了。

■财务总监探春、央行行长周小川

其实，探春的房地产改革之所以失败，关键是这场改革让下层人士受益、而上层群体利益受损，怎么会成功呢？这是不是很象当下的房地产市场？谁来当现在楼市中的探春，恐怕都会让盘根错节的利益关系反扑，是的，这过程中应该有各种措施来安抚民意，但最终的结果更可能是这样：

保障房大量建设，隔离普通民众，未来的商品房市场可能受到更多的刺激，利益集团的链条事实上已经将全社会主流阶层捆绑起来了。假设楼市出现崩溃迹象，放开购房入户、调低首付与利率优惠、减免税费等措施就将全线尽出，以振兴楼市。

原因没有别的，因为政策制定者本身--政府及各界经营就是商品房的受益者，怎么可能真正地打死楼市呢？所以央行行长周小川即使调整利率，最后依然将受制于探春一样的利益格局，现在任何的打压政策，其实都在创造新的不错的买进机会。

■以前住宅吸引力为为什么大于写字楼？

在香港，住宅均价大约4万/平米、写字楼8万/平米、商铺13万/平米，租金关系也是这个比例。而在深圳呢？全市住宅1.5万/平米，写字楼、商铺基本都在2万/平米！其实在深圳住宅、写字楼、商铺的租赁分别为30元/平米、50元/平米、90元/平米。为什么会出现这种情况？住宅租金低价格反而还能够这么高的原因在哪里？房地内参认为原因其实有三个：

1、住宅首付低、利率低，因此杠杠效应大、自有资金收益率高，在房价上涨期是划算的；2、写字楼、商铺的首付高、利率高，因此杆杠效应小，虽然租赁回报高，但是自有资金收益率低；3、写字楼、商铺对金额要求太大，而住宅金额小，因此门槛低。

正是因为这样，才将原本应该进入写字楼、商铺等生产要素市场的资金，被挤压到了民用品的住宅市场上去了，导致住宅价格太高。而政府对此又没有认识，反而一直维持写字楼、商铺的高首付、高利率，与住宅的低首付、低利率。这是为什么以前住宅更吸引客户的主要原因。

■政策将进入极利于写字楼的阶段：美厉女人的智慧广场

而前天，国务院已经决定提高二套住宅的首付比例到5成、三套6成，而利率上住宅与商业、写字楼是没有差别的，这样一来住宅的首付、利率，与写字楼与商铺保持同样水准，写字楼原本存在的杆杠效应比住宅低的状况就一去不复返了，同样的杆杠效应，更高的租赁回报，以侨香路·智慧广场为代表的新型写字楼当然比住宅更具机会。

这样一来，投资资金就将选择放弃住宅，转向租赁回报高、也能够获得同样杆杠效应的写字楼、商铺市场了！写字楼属非民生品，政府是不会去管的，更应该注意的是，写字楼没有5年交易必须交纳营业税的限制，因此，写字楼的在同等杠杆效应的情况下，总投资机会与自有资金投资机会比住宅就更大了。

还有的就是，在住宅还有禁外令的情况下，深圳早已取消商业限外令，深圳写字楼与相关对比的低估对于港客有很大吸引力，未来港客与深圳客之间很有可能在侨香路·智慧广场这样的项目上发生争夺，当然值得深港客户争夺的还有深圳的真豪宅，这就不在本文论述之列了。最后房地内参www.BANQ.cn不免要想，如果探春面对智慧广场，这个美厉女人又当如何处之？（06）

智慧广场效果图