导读：
■落实虎年版国十条，京左深右
■对于深圳楼市，最大威胁是“三套及以上住宅”限贷
■深圳政府史上历次重大决策基本零失误
■政策性住房供应膨胀与政策漏洞、其它影响
一、政策性住房供应膨胀，商品住宅只能走满足改善型需求的路
二、政策漏洞
三、深圳楼市管理体制将发生本质变化
■附：《深圳贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的意见》
正文：
■落实虎年版国十条，京左深右
在51劳动节及之前，北京、海南等地出台家庭限购1套住宅的自杀性楼市调控配套措施、全面向左以后，深圳全社会就陷入了等待之中，到了今天鹏城的方向已然明确：深圳向右，继续自己的三高路线（高工资、高消费、高房价）、继续走资本型城市的道路。
2010-5-6，深圳市政府办公厅下发“深府办【2010】36号”文：《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（以下简称“36号文”或“深13条”），包含五节13条内容，这是对2010-4-17的2010版国十条的深圳配套政策。
整个文件没有象北京一样，超越国务院的要求，而全部是在国务院的要求之内。与房地内参在《2010“国十条”新政分析》www.banq.cn/html/8952.htm中所分析的“而由于国家出台的措施已经非常严厉，因此判断深圳不太可能出台更严厉的措施”的判断一致。
■对于深圳楼市，最大威胁是“三套及以上住宅”限贷
北京、海南等地家庭限购1套住宅的政策，如果执行超过两个月，必将导致灾难性后果，整个住宅市场将失去最重要的指标---交易量，量一旦失去价就一定会有灾难性反应。因为限住的都是有能力而且愿意买房的，而没有被限住的基本都是降价了也没有能力购买、应该受政策性住房照顾的。
因此北京的家庭限购一套住宅能够执行多久实在是值得怀疑。同时北京政府向为启蒙之民意低头的幅度之大、方向之左，让人担忧。而北京如果敢于长期执行“家庭限购一套住宅”的政策，那么我们只能期待一个市民型而非资本性首都的诞生！
深圳“36号文”秉承了全部国务院的意志，没有任何超越。其中，影响最大的是“三套及以上住宅限贷”，但这并非深圳本土政策，而是全国一刀切。由于深圳贷款比例高、金融意识强，因此此政策如果执行超过三个月，深圳住宅房价必然下跌20%~40%之间。
■深圳政府史上历次重大决策基本零失误
而深圳“36号文”中，“对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行”这一条规定，基本是很响的空炮。在深圳户籍人口只有200万约，其余都是外地户口深圳工作，这部分人都是有纳税及社保缴纳记录的，所以停贷对这部分的影响很小。
而限外令影响也基本很小，因为外销比例在深圳只有7%以下。可见，在短期内引发房价松动的政策，只有“三套及以上住宅限贷”这一条引信。从整个文件房地内参www.BANQ.Cn可以看出，经过全历史的市场经济熏陶，深圳无疑比北京更具有方向感。2005年，我们曾定义物价高利润高、资本偏爱的城市为“资本型城市”，比如深圳、上海、北京等。而将物价低利润低、市民偏爱的城市为“市民型城市”，比如武汉、天津等。
深圳一开始就确立了三高特征，资本因此更爱深圳，因此消费就旺、就业机会就多、创新能力就强、聚集人才就多。本次决策，再一次充分反应了深圳政府的宏观意识，深圳政府历史上历次重大决策基本都无失误，这是深圳全民的幸运！本次调控，深圳只需承担全国性的代价，而无须支付自己另增的代价。
■政策性住房供应膨胀与政策漏洞、其它影响
市政府将原来的房地产宏观调控领导小组、住房制度改革领导小组、房屋委员会等机构统一整合为“深圳市住房与房地产发展领导小组”，以加强领导与力度。虽然如上所述，但深圳“36号文”依然有一些措施存在长期影响：
一、政策性住房供应膨胀，商品住宅只能走满足改善型需求的路
深圳“36号文”要求：
1、“2010年启动安居商品房建设，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房”；
2、“中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占‘十二五’期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%”；
3、“年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套，发放500户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标”。
可能导致的后果：
1、商品住宅用地被进一步积占，未来两年后商品住宅供应可能因此而降低。
2、年内开工保障性住房及人才安居住房5万套，意味着两年后将有10万人以上可以进住政策性住房，而这恰恰基本等于深圳每年的新婚人口，商品住宅市场中的低端产品需求可能大幅度降低。
3、政策性住房为主主流化。根据目前的消息，目前已经确定的地铁上盖方案，除开商用物业之外，基本都规划成了政策性住宅，原来不具吸引力的政策性住宅地段因此变得极具有吸引力，两年及之后这些产品将大量出现。商品住宅与政策性住宅开始出现分流，商品住宅可能要更多地走改善性置业的道路。
二、政策漏洞
深圳“36号文”规定：
“自本意见发布之日起，通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭（包括申请人、配偶及未成年子女）或个人，再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的，政府直接回购该保障性住房，并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。”
漏洞是：
如果获得了保障性住房及人才安居住房的家庭，新购的不是商品住房，而是其它商品房（比如写字楼、商铺、工业厂房），那该如何执行呢？因为按照文件规定，他们可以继续居住保障房与安居房！显然作为深圳最高级别的指导性文件，出现此类错误是不应该的。
三、深圳楼市管理体制将发生本质变化
深圳“36号文”规定：
1、“积极完善土地使用权出让制度，抑制居住用地价格非理性上涨”。
2、“金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，严格执行国家有关套数认定的政策标准，外汇管理部门要加强外资进出本市房地产市场的监管”。
3、“由规划国土部门负责，各部门协助，建立服务于全市房地产宏观调控的信息共享与业务平台，将房地产市场、住房保障、房屋租赁、房地产金融与税收以及其他与住房和房地产相关的统计数据信息进行整合，加强房地产市场信息监测，切实提高房地产宏观调控的工作效率与决策水平”。
可能导致的后果：
1、土地拍卖制度可能面临部分改革，非价高者得、综合评标将使房企的公关工作量大增，一些具有关系的企业即使没有规模，也可能受到更多的倾斜与照顾，房企竞争格局将向更有利于民营企业的方向转变。
2、外资撤出楼、逃离大陆是政府关注的重点，意味着控制楼市似乎有为人民币币值变化做准备的意图，因为深圳是外资流动、地下钱庄最为发达的地区。
3、系统性、整体性的房地产信息平台将建设，未来深圳将可能掌握楼市的整体数据，增强政策的针对性，以及政府的调控威信。
■附：《深圳贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的意见》
关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知
深圳市人民政府办公厅文件
深府办【2010】36号
各区人民政府，市政府直属各单位：
为全面贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）精神，进一步加强和改善房地产市场调控，坚决遏制房价过快上涨，切实解决城市居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，市规划国土委、住房建设局结合本市实际，制订了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》。该意见已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
二O一O年五月五日
深圳市人民政府办公厅
《深圳贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的意见》
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号）的有关规定，结合本市实际，提出以下意见；
一、提高认识，加强组织领导
（一）房地产市场和住房发展事关国计民生，各区人民政府、市政府直属各单位要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。
（二）为统筹决策和部署全市房地产市场宏观调控和住房发展的重大问题，将市房地产宏观调控领导小组、市住房制度改革领导小组、市房屋委员会等机构统一整合为市住房与房地产发展领导小组。
二、认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应
（三）认真落实市政府已批准的“十一五”近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划，市规划国土主管部门对年度实施计划确定的各类住房用地项目，加快选址预审、规划许可、招拍挂出让或用地报批等工作，确保本年度居住用地特别是保障性住房及人才安居住房用地按计划供应；加决推进城市更新相关工作，年内完成《深圳市城市更新办法》配套实施细则、《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行规定》和《深圳市城市更新专项规划2011-2015》，加快城市更新单元的审批工作，积极增加城市更新改造居住用地的供应。
2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。
（四）采取有效措施，增加居住用地有效供应，提高住房建设项目供应效率。在落实本年度住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应，对已出让的居住用地建立“住房建设项目手册”制度；对已批未建居住用地加大清理力度，及时督促企业按照土地使用权出让合同的约定加快建设，对认定为闲置土地的应当予以及时处理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，严格制止各种名目的囤地炒地行为；积极完善土地使用权出让制度，抑制居住用地价格非理性上涨。
（五）市住房建设主管部门应做好各年度保障性住房及人才安居住房建设任务分解并落实具体用地的建设责任主体，全力推进相关报批工作，切实加强“十一五”期间和今后各年度保障性住房及人才安居住房建设进度管理，严格落实各年度保障性住房及人才安居住房开、竣工和分配供应目标，加强对各类住房工程质量安全监管。
各区人民政府，光明、坪山新区管委会应加强新增保障性住房及人才安居住房项目的土地整备工作，并按照相关规划与计划的要求，认真组织实施各年度城市更新项目。
年度保障性住房及人才安居住房建设涉及的立项、环评等审批工作，市各相关部门应按重大项目绿色通道加快办理。
（六）根据我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划与土地利用总体规划，编制“十二五”住房建设规划，将住房保障规划纳入住房建设规划，统筹安排“十二五”期间我市商品住房和保障性住房及人才安居住房建设总量、结构、用地、资金及相关实施措施。中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。
三、采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求
（七）严格执行国务院国发【2010】10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
（八）认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，要严格按照税法和国家政策规定，认真做好本市土地增值税的征收管理工作。
四、加快保障性住房建设，实施人才安居工程
（九）认真执行《深圳市保障性住房条例》，相关配套实施细则应当在年内完成并向社会公布，加强保障性住房建设、分配和退出等一系列的制度建设，切实解决低收入居民住房困难，加快落实人才强市战略，认真贯彻落实市委、市政府关于实施人才安居工程的相关政策，明确人才安居工程的保障对象、标准和方式，建立健全人才安居工程的运行机制，加大人才安居住房的建设力度和有效供给，全面缓解人才住房困难，打造人才“宜聚’城市。
（十）认真执行住房保障发展规划2010年度实施计划，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套，发放500户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标；市住房建设主管部门明确年度各项新建保障性住房项目的开工、竣工、分配时间，并严格按照规定的时间开展建设和分配工作；市、区发展改革和财政部门按照计划安排供应资金。
（十一）市住房建设主管部门采取多渠道的方式筹集和储备保障性住房及人才安居住房，并严格管理。对于“关停并转”或未按规定擅自租、售已建产业配套住房的企业，政府收回其相关配套住房纳入保障性住房及人才安居住房管理。
自本意见发布之日起，通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭（包括申请人、配偶及未成年子女）或个人，再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的，政府直接回购该保障性住房，并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。
五、加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制
（十二）加强房地产市场监管制度建设，出台《深圳市房地产市场监管办法》。建立由多部门参加的房地产秩序联合监管工作机制，6月底前，在全市开展一次房地产市场秩序专项整治工作，市各有关部门应切实负起责任，加大力度，强化房地产市场监管。
金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，严格执行国家有关套数认定的政策标准，外汇管理部门要加强外资进出本市房地产市场的监管。
市规划国土主管部门要加大专项整治和清理力度，对存在土地违规行为的房地产企业，限制新购置土地和参与城市更新；严格落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号)，对全市在建商品住房项目进行清理，加大预售监管力度，对囤积房源、捂盘陪售等违法违规行为，会同市场监管部门加大曝光和处罚力度，情节严重的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法追究相关责任人的责任。
市价格监督检查部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。
市税务部门加强对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，严格土地增值税的征收。
市监察部门加强市有关部门落实国家、广东省和本市房地产宏观调控政策情况的监督检查，对稳定房价、建设保障性住房工作不力的部门，追究相关责任。
（十三）市发展改革、统计、规划国土、住房建设、市场监管、金融、财税、房屋租赁等部门在继续完善各自数据信息管理的基础上，在市住房和房地产发展领导小组统一领导下，由规划国土部门负责，各部门协助，建立服务于全市房地产宏观调控的信息共享与业务平台，将房地产市场、住房保障、房屋租赁、房地产金融与税收以及其他与住房和房地产相关的统计数据信息进行整合，加强房地产市场信息监测，切实提高房地产宏观调控的工作效率与决策水平。
主题词：城乡建设 房地产凋控△ 通知
抄送：市委办公厅，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市纪委办公厅，市中级人民法院，市检察院，
深圳市人民政府办公厅 2010年5月5日印发