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香港最大的司人关联交易:34亿商用物业!

作者:室介屋笈 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-05-25 09:18:42点击7519


■“左手转右手”,总额33.82亿港元人司关联交易

如今因受太多不稳定因素干扰,楼市阴晴变化无常。而购房者、投资者又欲求继续保值升值,故此在市场上的举动都变得十分谨慎。大笔的投资交易,更是在不确定资产价值潜力之前,不敢轻举妄动。然而,最近在香港却发生了一单总额33.82亿港元的最大人司关联交易事件,交易的主角是商用物业。

房地内参www.BANQ.cn了解到,2010年5月18日,拥有香港华人置业73.31%股权的华置主席刘銮雄,以公司名义出售旗下位于湾仔及铜锣湾多个商铺物业,总额为33.82亿港元(折合人民币29.42亿),而出人意料的是,最后买家不是别人,就是刘銮雄自己,公司因此可套现约25.87亿港元(折合人民币22.5亿)。

公司掌权人以个人名义买下自己公司的资产,这种“左手转右手”的交易,被称为关联交易。此次这单可谓是香港最大的巨额关联交易,出售的都是华置旗下质素优良的商用物业,售价普遍低于市场价格。然而,就算是自家生意,其最终的出售价格相较起来仍然十分高昂。

■5商铺总平均单价已上30万/㎡,售价十分高昂

房地内参www.BANQ.cn了解到,此次华置共出售了5个物业,怡东商场铺属公司核心物业,此次出售包括位置优越的铜锣湾旺铺、位于东角道怡东商场的两批商铺,建筑面积分别约为7000方呎(700㎡)及5万平方呎(5000㎡),作价为7.78亿港元(RMB6.76亿)及13.59亿港元(RMB11.82亿)。计算可知,两个商铺每平米分别需要96.57万、23.64万。

另外三批物业地点稍逊,位于湾仔,包括为庄士敦道York Place 1号铺及2号铺,建筑面积分别为3000多方呎(300㎡)及4000方呎(400㎡),作价为5000万港元(RMB4350万)及7000万港元(RMB6090万)。计算可知,该两个商铺每平米分别需14.5万、15.2万。

还有一处是修顿中心地下建筑面积约4万平方呎(4000㎡)的物业,因当中涉及结欠银行贷款约7.95亿港元,若贷款已偿还,则该物业作价为11.2亿港元(RMB9.74亿),每平米单价为24.3万。就这5个商铺物业的总平均单价都上了30万/㎡。虽然是关联交易,公司主席购买,也已低于市场价格,但售价仍然高昂,而若是以市场价格衡量,售价将会更高!

■商用物业是目前香港投资热点,价格不断推高

房地内参www.BANQ.cn了解到,此次并非华置首次出售物业予主席,去年9月也曾出售英国伦敦物业,而出售的英国物业并非核心资产,但此次出售的怡东商场等,却是公司的核心物业。事实上,公司并不缺钱,负责率也不高,而刘銮雄巨额买下华置旗下商铺,正是看中商铺未来的发展潜力,而获得高回报。

根据华置09年业绩报告,公司截至去年底有现金及银行结存52亿元,借贷132.15亿元,总债务与股本权益比率为33.5%,与08年持平,净债务与股本权益比率为17.5%,较08年上升逾15个百分点,公司运营顺畅,因此不存在为补资金卖商铺的嫌疑。

而此次售出的5处商铺的价值潜力却十分之高,其中,怡东商铺十分畅旺,售价尤为突出,逾5000㎡的面积最少可卖十多亿港元,未来的价值更是不可估量。此单关联交易完成后,华置公司将录得12.3亿元亏损,等于蚀让商铺给刘銮雄。从中可以看出,商用物业的价值潜力,也受到高度关注。事实上,商用物业是目前香港投资热点,因可获得高回报,价格被不断推高。

■投资生产力要素,把握市场脉搏

此外,房地内参www.BANQ.cn还了解到,第一太平戴维斯荣获业主委托独家代理,公开招标出售总建筑面积近18,000平方呎(1800㎡)的香港中环皇后大道中110-116号永恒商业大厦地库、低层地下、高层地下连天台及向街广告位,物业为现时中环核心区域现在唯一可供出售之大面积一线铺位。

该商铺位处人流旺之皇后大道中及阁麟街交界,而该区成交的铺位仅约600-1,200呎,每平方呎却卖到九万港元(RMB7.83万)至十八万港元(RMB15.6万)不等。同时,临近的皇后大道的地铺呎租已高达550港元(4785元/㎡),可见该物业之商业价值。

住宅市场是一次性收益,而商业地产是一个长期收益,同时是投资生产力要素。作为比我们更有市场经验的香港,把握市场的脉搏更到位。因此,从目前香港商铺的价格水平来看,商铺价格高位,同时成交量不断上涨的趋势,可以较为准确地反应出商铺在未来的发展形势。

■商物尽吸浮资,商铺价值机遇将显现

由于未来通胀已经是确定性趋势,货币还将进一步对内贬值、对外升值,将钱变为稳定性的投资就成为富裕群体的必选。普宅死缓、豪宅不让地,那么楼市浮资必将寻找其它去处,与民生无直接关系的商物(商铺、写字楼)、以及现有豪宅将成为游资在楼市中的唯二的、也是最好的去处,将尽数吸纳楼市内的资金。

新政下,商品房住宅市场受到严重打压,成交量不断下降,因此,在这个节点上,楼市投资必须从民生品转变为生产力要素(也即商物),这也是房地内参www.BANQ.cn一直呼吁的。目前对于为保值升值的购房者、投资者来说,商用物业是最大的机遇选择。

从香港此单最大的公司与个人的关联交易上,已再次证实商用物业未来的发展潜力和投资价值,房地内参www.BANQ.cn认为,对比香港商用物业的价格高位,如卓越·世纪中心、鸿隆·世纪广场、智慧广场、恒丰·财富港、国际西岸商务大厦、惠州·佳兆业中心,这些具有投资价值,价格仍处于低位的商业项目,存在较大的价格上浮空间,未来发展趋势值得关注。(06)


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