导读：
      ■未来十年，投资家最该做的只有一件事
      ■中国必将出现全球顶级商街的理由
      ■全球租金最贵的十条商街
      ■全球最贵租商街分类
      一、最具工业时代城市化特征的世界级商街，以美国为代表
      二、亚洲以超级旗舰综合体为核心的商圈，人口密集城市的常见形态
      三、以高铁站址经济为代表的特色级商街，以欧洲小国为盛
      四、奢侈的情景商街，仅仅出现在欧洲。
      ■世界级商街的面相
      一、案例罗列：第五大道、弥敦道、银座、江南大道
      二、共同面相
      1、均为城市中心地段的直街、非地下
      2、平均长度为2185米
      3、拥有3个地铁站以上或火车总站
      4、“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应
      5、综合体为核心、但街铺为主，露天感格外重要
      ■深圳商街分析
      一、从长远看，华强北不如振华路
      二、东门老街二、东门老街：已到天花板
      三、福田中心区富华路：街铺太缺限制了潜力
      四、中心路：深圳的世界级商街可能是它？
      ■深圳的世界级商胎：无人知晓的中心路
正文：

■未来十年，投资家最该做的只有一件事

在商品住宅受到新国十条“双限”政策的严厉打压的情况下，商用物业、尤其是其中的街铺开始受到资金的欢迎，因为在史上，商铺第一次享受到比商品住宅更好的杆杠效应、贷款条件、首付条件及无限制条件。

那么怎么选到真正具备巨大空间的街铺呢？这将是非常考验功力的投资大事！房地产是人类最大的资产，而街铺就是房地产中含金量最高、保值性最佳、现金流最稳、抗风险性最强的品种，越是在泡沫时期就越能显示其价值，因此在街铺的研究上下足功夫，将是十分有必要的。

直接地说，房地内参www.BANQ.cn强烈建议投资者家（高于投资客、炒家、投资者的那样一群具有前瞻性眼光与历史视野的专家级投资者）将目光转移到街铺的研究上来，这将是未来5年甚至10年、20年、30年里决定投资者身价的关键所在，原本单纯以住宅全配的模式，应该尽快告别。但是，中国大陆至今的商品街铺的发展史仅30年，怎么去研究呢？

■中国必将出现全球顶级商街的理由

别无它途，从全球街铺、尤其是顶级街铺是怎么成就的、它们在最终形成自己地位的过程中具备什么样的特征和要求，或许将为我们认识深圳的街铺产生巨大的指导性价值，因为市场化、城市化、商业化本身并无国界，其内在规律是一致的。

或许不少人会对房地内参在全球寻找比标对象的做法不理解，那么请注意：
1、中国经济经过30年外向依赖式发展以后，未来必将进入内需带动阶段，而内需扩张，街铺将首当其冲，未来的十年将是街铺的黄金十年；
2、中国人口众多，人口密度是众多全球顶级街铺所无法比拟的，聚集效应将出乎意料之外；
3、在西方，日均十万人的流量已经商街的天花板了，而在中国日均50万的流量才是顶级商街的标准；
4、中国主要城市刚刚进入地铁时代，客流的流向进入质变前夕，蕴涵重大机会，地铁比公路、汽车公交对于商业的影响要大得多。

从罗列的这几个理由可以看出，中国大陆不但具备、而且几乎肯定将出现世界级的商街，关键在于实现的时间。一般地说，在本币升值之后的十年里，往往就是这个国家出现世界级商街的时间段，在享受完商品住宅的黄金十年以后，我们还有商街的黄金十年可待享受，我们这几代人确实是无比的幸运。

■全球租金最贵的十条商街

在2008年，全球租金最贵的十条商业街（以下简称“商街”）依次是（以下租金全部已折算为人民币）：

1、美国纽约的第五大道，年租133939元/㎡、月租11162元/㎡；
2、中国香港的弥敦道，年租129150元/㎡、月租10763元/㎡；
3、法国巴黎的香榭丽舍大道，年租82114元/㎡、月租6843元/㎡；
4、意大利米兰的蒙特那波雷奥内，年租71154元/㎡、月租5930元/㎡；
5、爱尔兰都伯林的格拉夫顿大街，年租59695元/㎡、月租4975元/㎡；
6、英国伦敦的新庞德街，年租58622元/㎡、月租4885元/㎡；
7、日本东京的银座，年租57486元/㎡、月租4791元/㎡；
8、瑞士苏黎世的班霍夫大道，年租52803元/㎡、月租4400元/㎡；
9、澳大利亚布里斯班与悉尼的女皇街、皮特街年租40059元/㎡、月租3338元/㎡；
10、韩国首尔的江南大道，年租38296元/㎡、月租3191元/㎡。

如果认真研究上述十大最贵租商街，就会发现它们拥有很多共象，这些共象呈现出高度叠加、互相激励的特征，以及一致的面相。

■全球最贵租商街分类

如果要将上述十大商街分类大概可以归为4类：

一、最具工业时代城市化特征的世界级商街，以美国为代表
曼哈顿的第五大道最具工业时代城市化的特征，澳大利亚布里斯班与悉尼的女皇街、皮特街，韩国首尔的江南大道、香港的弥敦道、法国巴黎的香榭丽舍大道都可归为此类。

二、亚洲普遍的以超级旗舰综合体为核心的商圈，人口密集城市的常见形态
香港弥敦道可以代表亚洲的商街形态，此外还有日本东京的银座。

三、以高铁站址经济为代表的特色级商街，以欧洲小国为盛
苏黎世的班霍夫大道是以高铁站址为特色形成的商街，在西欧比较普遍，爱尔兰都伯林的格拉夫顿大街也可归为此列。

四、奢侈的情景商街，仅仅出现在欧洲。
米兰的蒙特那波雷奥内、英国伦敦的新庞德街都是奢侈的情景商街的典范，其具备产品专业化的特征、以及休闲特色。

上述4类世界级商街中，1、2类街对于深圳的借鉴意义最大，3类有待观察，4类基本与深圳无缘。因此，我们选择曼哈顿的第五大道、香港的弥敦道、苏黎世的班霍夫大道来作为载体进行研究，以发现我们身边具备世界级商街面相的街铺。

■世界级商街的面相

一、案例罗列：第五大道、弥敦道、银座、江南大道

第五大道真正的商铺经营长度为1500米，道路笔直、业态全面、几乎包罗万象，连接起下城以华尔街为核心的商务区、与上城的豪宅区及文化艺术区，纽约中央火车站、中央公园、地铁站等重要的战略设施聚集周围。

香港弥敦道是亚洲普遍的以超级旗舰综合体为核心的商圈，不但是直线街的概念，还是几条街组成的商圈，是具有第五达到气质的工业化时代特色的直街。日本的银座则具备超级旗舰综合体与直街的共同特征、首尔的江南大道则完全是第五大道的风范。

因此，以超级旗舰综合体为核心的商圈，与直街的结合，应该是最适合亚洲人口密集城市顶级商业的常见的发展典型形式。不妨将这一点当作研究深圳可能出现的世界级商街的标准。

二、共同面相

第1、2、3、4类商街，具备的共同面相是：

1、均为城市中心地段的直街、非地下

世界十大顶级商街都为城市中心地段的直街，并且无一是地下形式。

2、平均长度为2185米

纽约Fifth Avenue第五大道1500米，巴黎Avenue des ChampsÉ lysées香榭丽舍大道1915米，都伯林Grafton Street格拉夫顿大街直线长491米、复合周围营业街长1450米，伦敦Bond Street新旧庞德街直线长868米、复合周围营业街长1900米，苏黎世bahnhof-strasse班霍夫大道1087米，布里斯班Queen Street Mall女王街直线长820米、复合周围营业街长1040米，悉尼Pitt Street皮特街2133米，香港弥敦道直线长3400米，东京银座2550米，首尔江南大道4008米。

计算十条商街总长1442521851米、平均为2185.1米，暂且将此作为成为世界级商街的最佳里程，但也要看到，世界级商街最长的达到了4008米（首尔江南大道），其次的香港弥敦道也达到了3400米，可见亚洲由于人口众多，因此商街往往较欧美城市更长。

3、拥有3个地铁站以上或火车总站

纵观这十大商街，均拥有3个及以上的地铁站、或者紧邻火车总站，第五大道两者俱全，恰恰就是世界最顶级的商街。可见时空标准化、风雨无阻对于形成世界级商街至关重要。

4、“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应

与国人普遍认为的豪宅区、富人区必然远离商街不同的是，世界十大商街都同时靠近顶级商务群、富人区豪宅群，并且文化、艺术、体育、公园等战略型设施也都是世界顶级商街具备的共相，顶级要素的复合效应对于世界顶级商街似乎各位重要。

5、综合体为核心、但街铺为主，露天感格外重要

除仅仅出现在欧洲的奢侈情景商街之外，最具工业时代城市化特征的世界级商街、亚洲普遍的以超级旗舰综合体为核心的商圈、以高铁站址经济为代表的特色级商街都是以一个或者几个综合体为核心，其规模带动周围的街铺发展，但在地铺数量上，则综合体并非主力，而以街铺为绝对主力，街铺的充分供应是世界顶级商街形成的必要条件。

■深圳商街分析

以“均为城市中心地段的直街、非地下，平均长度为2185米，拥有3个地铁站以上或火车总站，“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应，综合体为核心、但街铺为主、露天感格外重要”这5个成就世界级商街的条件，来衡量深圳目前最好的商街---华强北、东门老街就会发现，这两处地点都存在硬伤，未来的后劲不足：

一、从长远看，华强北不如振华路

地铁交通条件是足够的，但华强北的总长不到900米，而且建筑都是侧面面向主路，之外，战略型设施、豪宅群、富人聚集的缺乏使这里存在天花板。同时，按照商街发展规律，东西向的振华路或许更符合条件，因为其长度符合世界级商街的要求，这应该引起关注。但振华路同样局限于复合效应得人心缺乏。

二、东门老街：已到天花板

虽然在地铁、现有商业氛围上，东门老街是当之无愧的深圳顶级，但其总长太短、内部路线过于复杂，同时与华强北一样面临复合效应不足的问题。因此，东门老街的发展或许已经定型，具备一定机会，但是暴利已经不再存在，中期以内的投资可以考虑，如果是希望收获低起点的机会显然不是好目的地。

三、福田中心区富华路：街铺太缺限制了潜力

实事求是地说，福田中心区富华路是具备世界级商街的绝大多数条件，长度上随着岗厦的改造也将满足条件，但是其缺点是，街铺极少、综合体过多，绝大多数写字楼的一楼都设计为了大堂，浪费了条件。假设未来这里沿线写字楼的一楼大堂能够局部该为街铺，这里将前途无量，但是难度何其大！

四、中心路：深圳的世界级商街可能是它？

根据5个成就世界级商街的条件房地内参www.BANQ.Cn在整个深圳版图上仔细发现和搜索，最后发现最贴近世界顶级商街的，是一条目前并不为人所知的街道：中心路。

■世界级面相的深圳商胎：无人知晓的中心路

根据“均为城市中心地段的直街、非地下，平均长度为2185米，拥有3个地铁站以上或火车总站，“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应，综合体为核心、但街铺为主、露天感格外重要”这5个成就世界级商街的条件，最后发现最贴近世界顶级商街面相之一的是：南山区中心路，这是一条目前还没有建成的路，位于后海滨路与科苑中路之间。

中心路位于南山区南头半岛的后海中心区，属深港湾区地段，北起滨海大道、南抵深圳湾岸线，穿越整个后海中心区的中心位置、全长3500米，串连起商务区（海岸城MALL、保利中心、中海油大厦、中航南方总部等）、战略型设施（深圳湾体育中心、内湖公园及F1赛场、三条地铁7个地铁站）、富人豪住宅聚集区（卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、宝能太古城、曦湾等成为深圳最大的纯豪宅区域），整条道路呈现基本直线的地面露天特征。

各位是否理解了上述分析，以及中心路所蕴涵的、完全符合世界级商街的面相特征？房地内参www.BANQ.Cn的意思是，作为街铺投资，眼光要长远、心胸要够大，但是不要乱赌，定要找到符合条件的商街，然后砸下去，剩下的就是等待，以时间换空间，多余的精力去学习、游戏、玩乐！最新消息是，中心路沿线即将推出一个深圳史上首个纯复式街铺，至于详情如何，则留待接下来的几天再详细分析吧。

（后注：1、本文是2009年6月份房地内参相关研究报告的节略与调整版，其中相关的数据或依据进行了不影响结论的微调与删减，请阅读者注意；2、原创文章着力于提供新的观察角度，投资决策有赖于受众根据自己价值观去把握。）