■母品房产系列调研
■“母品房产”仅有4家
一、“母品房产”是重中之重
二、“母品房产”西部之王——振业国际商务中心
■超过80万㎡的母品房产需求
■片区内母品房产的唯一供应
■时机来了，抢下就是赚了！
正文：
■母品房产系列调研
之前房地内参曾在《母品房产：收入为何赶不上房价？》www.banq.cn/html/9522.htm一文中提到过“母品房产”的概念。所谓“母品房产”，是指供劳动者、服务者就业，并获取收入后再有能力去购买普通房产（住宅）的场所（商办、商铺）。相对的说，“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。
在资本的紧缺、广化、宽化、深化时期，住宅这种“附品房产”得益最大，劳动收入赶不上房价。但是目前已经进入到了“人力内化”时期，资本所占的份量开始下降，在这个阶段，普通住宅领域反而会呈现出价格平稳的状态。而人力内化所导致的社会整体消费能力的提高、消费行为的增多，就会对楼市构成实质影响。
所以，在2009年，深圳的“人力内化”趋势明显，房地内参www.BANQ.cn就果断建议离开普通住宅领域，转向有租金对应的商办与商铺，至今，与2009年作出此决策时比，商办与商铺的价格已然翻番、交易量也大幅度增加了。
■“母品房产”仅有4家
一、“母品房产”是重中之重
“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。人力内化程度越深，“母品房产”就越重要，而“母品房产”有存在难以扩大供应的限制：1、商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应；2、商铺需要贴地，根本无法通过提高容积率的方法扩大供应；3、一旦养场成熟，替代性就非常低。
所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的“重型化资产”，是进入“人力内化”以后的最大受益品种，在之前投此类品种，相对上不是最佳选择、存在机会损失，在进入此阶段不投此类品种，就可能发生绝对损失！
而“母品房产”--“重型化资产”一定是资本密集型的资产，所以导致参与者不可能象“附品房产”一样多，参与者少实际上就削弱了炒作的热度，所以“母品房产”的价格在绝大多数情况下都会比“附品房产”更合理，而显然富人的游资将更多聚集在母品上，从而导致母品房产在楼市中的占比将进一步增高，进入一个前所未有的新阶段。
二、“母品房产”西部之王——振业国际商务中心
在深圳目前阶段来说，只租赁的品种对投资者门意义不大，目前有京基金融中心、百仕达大厦、东海金融中心、鸿隆•世纪广场1栋、卓越•世纪中心1栋、国际西岸商务大厦、宝能•太古城商业这些品种被发展商留下不卖了，能够买到的好地段“母品房产”只这4个，请你记录：智慧广场，振业国际商务中心，鸿隆•世纪广场2、3座，卓越•中心大道。
根据“母品房产”这一概念，房地内参www.BANQ.cn将在近段时期内，针对项目本身，就深圳西、中、东三个方位的三处在售商办，堪称“母品房产”区域之王的振业国际商务中心、卓越•世纪中心、鸿隆•世纪广场分别进行三篇专业性研究的系列文章。
本文是系列研究的第一篇，“母品房产”西部之王——振业国际商务中心。
■超过80万㎡的母品房产需求
前海片区振业国际商务中心一带，拥有星海名城、中海阳光榈园棕、山海翠庐、鼎太风华、港湾丽都、椰风海岸、绿海名都、天朗风清、雷圳碧榕湾、城市山林、新德家园、诺德国际居住区、悠山美地、阳光花地、中海阳光玫瑰园、依山伴云、泛海拉菲花园等花园小区，整体的住宅供应量高达420万㎡，居住人口15万人。
按《亚洲城市商务中心规划研究》去套，Sb=（50%～60％）Oe（15～20）是一个预测区域写字楼总量水平的一个行之有效的根据写字楼的就业人数和社会整体平均赢利水平预测区域写字楼发展规模（Sb）公式。其中60%为就业人数比例的国际管理值上限，15为国际人均写字楼使用建筑面积的下限。Sb为区域内未来一段时期写字楼的总体规模；Oe为商务就业人数。
那么前海片区的写字楼预测总量的公式可以认可为：Sb=60%*Oe*15=60%*150000*15=135万㎡。也就是说，前海片区振业国际商务中心一带，如果完全满足在地就业的话，需要135万㎡商办面积，但显然有约40%的人口不会在本地就业，也即是说，本区需要81万㎡商办面积！
■片区内母品房产的唯一供应
然而当打开卫星地图，在前海一带，可以清晰的看见整个前海片区内以纯住宅为主，几乎没有写字楼。那么生活在这周边的人，要买房，要生活下去，就要参加工作，从中获得报酬。从而也必须用到商务办公室。这种需求只会随着经济的进一步发展而更加强烈。
但目前区域内仅有两个商办：海岸卡夫诺、振业国际商务中心，而前者已经销售完毕。也就是说，目前区域内仅在售的项目只有振业国际商务中心。即使如此，除去海岸卡夫诺的63181.6㎡和振业国际商务中心办公38078.78㎡，整个片区商办的缺口仍然还有71万㎡。
相比起71万㎡的巨大缺口，振业国际商务中心的办公供应量或许显得微不足道。然而这也彰显了其弥足珍贵之处。而这种稀少的珍贵也将为投资增添砝码。
■时机来了，抢下就是赚了！
还是以卫星地图作参考。振业国际商务中心处在深南大道的西起点，从卫星图上可以清晰地看到深南大道自西往东将整个深圳最繁华的地段连接到了一起。比之于北京的长安街，上海的外滩，深南大道是深圳的大动脉、城市的坐标轴，更是城市商务前沿发展的阵地。
伴随着深南大道两旁大量城市地标级建筑的崛起，也伴随着一批高科技企业的奔腾，这里带给深圳的不仅是高新科技、国际商务、国际化视野，还带来了国际性前沿理念，以及商务文明的输出。而其连接的罗湖商圈、华强北商圈，还是中部的福田CBD等，将为振业国际商务中心带来源源不断的发展动力。
放眼深圳，能够在深南大道的起点、拥有第一排商办，那是深圳商务的最高待遇了！振业国际商务中心提供了2010~2011年内性价比最高的机会。随着“母品房产”转型的到来，投资“母品房产”的时机已然成熟。而在如此珍稀的前海“母品房产”投资，抢到了就是赚到了。（06）