导读：
      ■网友fanfengx对振业·峦山谷的留言
      ■振业·峦山谷的4大决策纲要
      一、客户半径极大化的优缺点：楼市看不见的手
      二、产业承接区：同城移民增加
      三、资源之最：深圳中户霸盘
      四、价格因素：现在的7800只相当于5年前的2500
      ■决策方法很简单
正文：

■网友fanfengx对振业·峦山谷的留言

近期，房地内参对振业·峦山谷进行重点研究，受到网友们的普遍关注。以下是2010年8月30日，网友fanfengx 的留言及提出的疑问，链接地址为bbs.banq.cn/ltpages.asp?lsid=43&id=44174，留言如下：

“尹老师，您好！小弟一直很关注您的帖子，我现在遇到了一个问题，想请教一下您！我看了下，您对振业峦山谷的评价很高很高。我也很喜欢这个盘。如果我买的话，我是想用来自住。

我现在在南山科技园上班，电力电子行业，电源方面的。我也知道现在政府在调控，我担心房价会跌，同时又离现在的工作地点有些远。不过以后在什么地方就不知道了，很纠结。能给分析分析吗？现在适合买房吗？我怕买了之后会大跌的。”

由于问题具有普遍代表性和针对性，特此专文解答，供网友们参考。留言中，反映了二大疑问。1、工作地点与项目存在的距离疑问；2、产品在市场调控下价值涨跌的疑问；房地内参www.BANQ.cn将就这两大疑问进行四个方面的分析，望网友们能以此借鉴。

■振业·峦山谷的4大决策纲要

首先，振业·峦山谷位于龙岗生态片区宝荷路与沙荷路交汇处，从卫星地图上可知，项目距离网友所在的办公地点南山科技园有36公里的直线距离。就该距离来说，放在北京、上海、广州这样的大城市，或许不足为奇，因为车行距离在45~50分钟以内。而放在深圳这个面积小的城市中，在大家的心理距离上已经比较远了。

而类似于网友fanfengx对振业·峦山谷有买房意向的购房者，或许还有很大一批，否则怎么会出现南山的人关注峦山谷的情况呢？为什有这种现象？

一、客户半径极大化的优缺点：楼市看不见的手

从经济学的角度来看：房地产市场如何走，最终取决于供求规律。需求的多少将是决定市场走向的关键。有效需求越大，供小于求，价格自会上涨；有效需求越小，供小于求，价格自会下跌。而价值规律表明：客户半径越大，意味着有效需求越多，客户也就越多。

就如，我们对周边熟悉的地块，突然改建为4万/㎡的住宅，是很难接受的。而对于距离较远，与地块在历史上没有过多交集的人，也就是客户半径越大，价格理解力越强，承受能力越强。因此，距离更远、半径更大的客户比例越高，未来的价格上涨时将越没有天花板的阻挡，从投资来说，客户半径大是好事。

以项目为半径定格目标客户距离，项目的目标客户半径越大，距离越远，该项目的价格表现力往往会更突出。此外，客户半径越大，投资类客户也会相应增多，升值潜力和升值空间也会更可观。特别是道路条件好（点对点）、产品定位高端的品牌项目，客户半径会得到更大程度的延展。这也就是相距30、40、50公里，品牌资源类项目仍能吸引购房者聚焦的原因所在。

二、产业承接区：同城移民增加

目前，据房地内参所知，工作在南山，买房在龙岗的上班族不在少数，他们有车，可以方便出行，同时随着全市交通网络的全面升级和改善，对出行带来了更大的便利。因此距离的因素，其影响力逐渐有所下降。

南山作为特区内最重要的就业中心，相较原特区外来说，生活成本更高。而如今，随着深圳产业功能化的分区，特区内逐渐将以第三产业为主，也即是说，第二产业开始向龙岗大工业区方向迁移，原特区内的人工收入水平会上升，使区内生活成本将随之看涨，从而突出了峦山谷一带的生活成本（含购房成本）优势。

而产业功能化区分，带来的结果是特区内的产业外移，峦山谷一带的同城移民数量相信在未来三年里将迅速增加，居住需求将扩大。例如汽车制造业比亚迪、电子配件加工业富士康等制造业巨头都已在关外设下大本营，其后越来越多的制造业企业都将向这里集聚，而汽车作为仅次于飞机的复杂品，是制造业的最高级形式之一，那么日后，一大批配套的下游企业、零配件企业势必将与此聚集在峦山谷以东的宝龙、宝荷两大工业区，成为制造业高地，人们的生活成本反倒受到了控制。

三、资源之最：深圳中户霸盘

在交通、生活成本问题分析后，振业·峦山谷的资源条件，或许是决定购房者在同类产品中最终敲定的最大原因。因为本项目近距离拥有高尔夫、近山、湖泊、公园、地铁、森林公园等5重优质自然与人造资源，是深圳拥有资源最多的中户大盘。而其资源最多则成就其霸主地位，霸者，一大二强、缺一不可。

北面一路之隔就是正中高尔夫球会；出自己小区的门既到达公园的入口门，或者在自己家的阳台、窗子可直视公园园景，两者距离300米之内；作为深圳马峦山郊野公园的延伸，塘头岭、八头坑、峰背岭、长箭山等构成的浅山系就恒埂在项目的南、西、东三个方向；

峦山谷的北面，就是正中高尔夫的六片湖，其中最大的湖泊----龙湖面积接近40万㎡，小区以南，则是30万㎡的石谷水库，以及100万㎡的铜锣径水库。南北1000米范围内因此拥有了8个湖泊……占据如此多的优质资源，决定了振业·峦山谷的居住品质在同类产品中已经不具资源敌手。因此，在这种明显的资源差距下，振业·峦山谷对于投资性置业者具有强大的诱惑力。

四、价格因素：现在的7800只相当于5年前的2500

上文已经提过，客户半径越大，投资类客户也会相应增多，升值空间反而会更容易突破。也即是说振业·峦山谷在价值表现上，可能与那些都是小半径客户的项目来得要好。同时，由于该区域目前正处于产业承接的高峰期，当地就业的购房群体逐渐培育的过程中，因此，价值优势反而将越加凸显。

目前，振业·峦山谷的均价为7800元/㎡，网友fanfengx 提出了跌价的疑虑。然后，在这里房地内参只能说，关于振业·峦山谷未来的涨跌不好主观判断，而至于在7800元/㎡的基础上还能跌多少，这恐怕是一种巨大的假设。因为，就目前该价格，事实上已经相当于2005年对应的2500元/㎡的房地产购买力了。

■决策方法很简单

显然，在2500元/㎡的基础上下跌，要发生的机率是比较小的。就深圳整个范围内，新盘中如这种千位房的项目，几乎已经绝迹。未来的政策调控可以改变速度、幅度，但是改变不了规律，对于这种已近底位的价格，只要是自住或者投资（非短期投机，政策已经限死了投机），就没有必要过于消极，决策方法很简单：关注稀缺！

因为投资的目标本身只能是稀缺，君不见阳光、空气、水对人都很重要，但可惜他们不够稀缺，因此价格低、不具备投资价值。当然如果7800元/平米还跌，那就说明经济危机来了，如果经济危机来了，房地产一定是损失最少的，那时候股票市场恐怕已经连底裤都不见了。

但要提醒的是，由于深圳绝大多数市民都是从农村过来的，缺少大城市生活经验，对于每天单程45分钟的交通时间是否能够接受，一是需要时间习惯、以及大批量采购生活用品的习惯支持，另外的就是，要具备对资源的正确态度，否则，就还是以同等总价、几倍单价选择闹市区的老房子呆着吧！（03）