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行业观察
商物投资避险判断:卖空香港,买进深圳!

作者:尹香武(半求) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-09-15 12:34:43点击24894


导读:
      ■截止当前,VIP客户港铺已全售
      ■香港商铺过往成功的理由
      ■香港商铺未来看空的理由:未来港铺租金将跌50%
      ■深圳商铺的机会?
      ■日本经验:给民生以喘息,进军商物与豪宅吧!
正文:

■截止当前,VIP客户港铺已全售

2010年2月份起,房地内参www.BANQ.cn的个人VIP客户开始逐渐安排将在香港拥有的9个街铺(香港称“地铺”)放卖,到2010-9-13全部售出,期间香港商铺价格与租金都有了很大上涨。

不过,在香港售出商铺的同时,VIP们则从2008年开始大规模增持深圳商铺,如今深圳商铺已经有了100%的价格涨幅。其实目前深港两地现在商铺的租赁回报率是基本接近(深圳略高)的,那为何我们还会作出“卖空香港商铺、买进深圳商铺”的判断呢?

其实,甚至包括个别VIP客户在内,不少人对此非常不理解,有必要在此予以阐述。这就需要回答这样的问题:1、香港商铺过往成功的理由;2、香港商铺看空的理由;3、深圳商铺的机会?

■香港商铺过往成功的理由

香港商铺过往成功的理由,主要有三条:

1、香港是紧靠中国大陆的唯一免税港、自由港,很多货品在这里比原产地还便宜,且货品种类多;
2、大陆实施高关税政策,香港成为国人选择豪华便宜货的唯一去处;
3、港人收入高,带领了消费潮流,成为消费标志性城市。

■香港商铺未来看空的理由:未来港铺租金将跌50%

而香港商铺未来相对看空的理由,主要有4条:

1、大陆2003年假如WTO以后,关税逐步下降,未来5年内关税将降低到相应的低水平,香港优势必然萎缩;
2、内地人口素质提升、城市建设水平提升较快,并且必然将成为全球消费中心,将使香港相对优势逐步削弱。
3、香港已推出最低工资保障制度,去资本化的结果就是与内地越来越靠近,大陆人未来为什么还会经常去一个同质化的城市呢?
4、大陆关税一定会越来越低,香港的自由港优势因此并非永久性而是阶段性的,这是一枚定时炸弹!

综合以上因素,结合深圳的建设,那么现在具有吸引力的自由行就可能没有吸引力,那么自由行的客流方向必然逆转:

香港人应该更多地来深圳、而非相反未来(不是即时)香港的商铺将难以保持目前的租金水平,更将出现50%以上的降幅(未考虑通货膨胀因素的实际租金跌幅)!

■深圳商铺的机会?

而由于深圳更靠近大陆消费中心、熟悉大陆消费习惯,因此未来香港必然受大陆影响、而不象过往大陆受香港影响,在香港推出最低保障工资制度以后,深圳前海中心区建设关税自由港、货币自由港等措施,将是香港构成灾难性影响,而深圳在向高端制造业、服务业、金融业转换的过程中,第三产业比例将大幅度增加。

而第三产业大发展的到来,必然结果之一就是国民收入倍增、二就是商用物业租金大幅度提升。如果再考虑到深圳已是世界级的科技城市、金融城市、物流城市,那么未来这里将对科技潮流、物流趋势、金融走向构成重大影响。

这种影响力将对深圳的商用物业构成直接刺激,成为未来深圳楼市最大的价值点。大转变时期,一些针对过去的不合理的现象就将合理化:

1、比如类似华侨城波托菲诺(香山里、纯水岸)、万科·棠樾、和黄·观湖园、招华·曦城、深业鹏基·半山名苑、星河·时代、水榭山、兰溪谷、懿德轩、振业城、光大·锦绣山河、三正·卧龙山、地业·十五峯、大南山·紫园、光大·天骄峰景、宝能·太古城等豪宅价格不但将合理化、甚至还可能进一步上涨;

2、再比如类似鸿隆·世纪广场、振业国际商务中心等一手商办,以及卓越·中心大道等一手商铺,就将会实现租金倍增,从而将其现在高价低位化。而对于新规划而未来会核心化的区域--主要者如宝安中心区距地铁口500米以内的客流多的二手街铺,都将是大受益者

■日本经验:给民生以喘息,进军商物与豪宅吧!

1960年11月,日本池田内阁实施《国民收入倍增计划》,受益于该计划日本的零售业实现跨越式发展,收入倍增直接使日本零售业年均增长率达到了19.8%,成了继钢铁、电机、汽车、化学等之外又一支柱产业,发展速度是所有行业中的第二名。

而零售业就个体投资来说,受益最大的就是商铺。不但是零售,日本国民消费需求日趋多元化,日本出现世界级商铺,也是在该计划实施十年内出现的。中国目前正处于类似阶段,尤其是深圳、上海此类城市,将是商业发展的最大赢家。

普宅不要碰、豪宅可加码、商铺应多买,这就是现阶段房地内参www.BANQ.cn的投资建议,仅供各位参考!最后提醒,其中绝大多数意见属有VIP合作条款约束而延后发表的,但是时至今日,我们依然坚持同样的判断,希望你离开普宅给民生以喘息,进军商用物业与豪宅吧!


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评论者:半求
人是需要社际与人际关系的,因此网络应该取代不了一切。之外,中国人口太多,因此网络承载不了一切。不过,网络对于上了一定年龄的人,在某些的消费上杀伤力还是比较大的。
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评论者:szbvc
1、商物:如果按照传统的思维方式来进行分析,租金存在较大的上涨空间,但是最近盛行的电子商务对其的影响,到底会如何(个人感觉现在周围人在网上购物好像越来越多了,比起去商店购物,要省事、省力、省钱)? 2、豪宅:从现行政策层面来看,豪宅会升值,但是有没有可能豪宅物业税的实行或者提高,导致出现豪宅买的起,而住不起的这种假设?
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评论者:半求
向张老致敬。不过你仔细看,论据与论点是不同的。
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评论者:xiguatian
和张五常最新的博客一样的论点和论据。呵呵 值得借鉴
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