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土地市场
深圳口岸全版图全解:交换创造价值

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2010-10-11 10:08:11点击15563


导读:
■中国口岸第一城:16个一类口岸聚集深圳
■口岸的意义:交换创造价值
■蛇口成深圳口岸最密集区:坐拥4个,连接2个
一、宝安:机场口岸、福永口岸、龙华口岸
二、蛇口半岛4个口岸
三、蛇口成深圳口岸最密集区:招商系楼盘交换价值提升
■中轴口岸线:“广深港高铁口岸+龙华口岸+皇岗口岸”造益世纪中心、水榭系
■文锦渡口岸姐妹:振业·峦山谷成新莲塘口岸最大受益者
■大梅沙口岸重启,皇庭玺园出境
■南澳口岸+西涌口岸:四洲蜜方又有出路
正文:

■中国口岸第一城:16个一类口岸聚集深圳

近期虽然深圳楼市面临着“双限双认双禁”的困局,房地内参www.BANQ.cn也将在未来三个月内主攻东莞、惠州等二线城市的服务项目,但深圳作为其起源服务,始终密切关注着深圳本地楼盘及与之相关的重大信息。

根据最新消息,“十二五”期间,深圳市口岸将有大动作,其中皇岗口岸和文锦渡口岸将完成改造升级,并将新建莲塘口岸、龙华铁路口岸、广深港客运专线口岸、前海湾口岸、南澳旅游专用口岸和蛇口邮轮母港口岸等6个口岸,其中前海湾口岸、蛇口邮轮母港口岸都在蛇口半岛。

深圳30年发展,其口岸的数量、形态和通关能力也发生巨大变化,口岸数量更是成倍增长。30年前的深圳,只有罗湖、文锦渡两个小的陆路口岸,如今,深圳260公里长的海岸线和与香港接壤的27.5公里陆地上,拥有国家一类口岸16个,其中陆路口岸6个,海港口岸9个,空港口岸1个,加上现有的蛇口口岸,则共有17个。

现时皇岗口岸、深圳湾口岸、福田口岸等起着主要交通、物流作用。以深圳湾口岸为例,根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,2010年国庆期间,经深圳湾口岸出入境的旅客和车辆分别达到57万人次和5.7万辆次,口岸日均验收出入境旅客8.6万人次,比口岸每日6万人次的设计客流量还多了2万人次;车流方面,入境车辆日均达到5000余辆次。

■口岸的意义:交换创造价值

即使在平时,深圳湾口岸的日均客流量也达到7万人次,周末超过8万人次。其实,深圳口岸庞大的吞吐量,包括客流、货流,自然也就促进了两地的资金交换和流动,这对口岸所在片区及深圳经济发展无不起到了极大促进作用。

从经济学的角度来讲,交换价值是价值的表现形式,价值是交换价值的内容。也就是说,交换会创造价值,有价值了才值得去交换;交换得越多越频繁,其价值存在也就更大、更有意义,否则交换就没啥意思了。

从深圳口岸越来越密集、庞大的吞吐量,可以看到深港两地在商业、文化、旅游、教育等各方面的交换越来越多,那么,其创造的价值当然也就越来越大。顺势而行,政府规划完善升级、新建多个口岸也成为了必然。

那么,整个深圳的口岸各区分布将如何呈现,对周围的哪些房地项目又有何影响呢?现房地内参www.BANQ.cn从现有及新增口岸分布,由深圳西部向东部出发,为大家做一个展示。

■蛇口成深圳口岸最密集区:坐拥4个,连接2个

一、宝安:机场口岸、福永口岸、龙华口岸

从深圳西部出发,首先是宝安区,共设有2个口岸:机场口岸、福永口岸。机场口岸位于宝安国际机场内,主要是为出入机场旅客准备的;福永口岸就在深圳机场南面3公里处,旅客在此可直接出入香港、澳门。两口岸距离宝安中心区都不超过10公里,深港两地旅客出入境十分方便。

二、蛇口半岛4个口岸

往西南看,就是蛇口半岛。根据规划,将在蛇口半岛新增2个口岸,即前海湾口岸和蛇口邮轮母港口岸,加上原有的蛇口口岸、深圳湾口岸,那么整个蛇口半岛拥有4个口岸,更连接了海陆空三个领域。

房地内参www.BANQ.cn资料显示,前海湾口岸位于前海中心,与机场口岸距离约14公里,与香港机场也不过25公里,且正好处于深港两地机场的中转站。其主要将香港、深圳两地机场通过海底隧道相连接,以优化整合两地机场资源,同时连接深圳西部铁路。

而位于蛇口最南边的蛇口邮轮母港口岸,正是位于太子湾片区,这里将会打造成集国际邮轮客运、商务办公、滨海休闲于一体的现代化国际邮轮母港,并将在2011年建成可停泊最高达15万吨位的国际豪华邮轮,成为华南地区最大的邮轮母港。

蛇口半岛东面的深圳湾口岸,将进一步完善升级,大力推进深圳湾口岸综合服务楼和停车楼建设,加快口岸二期配套建设,完善联检大楼功能,实现旅客出入境场地分离,即一楼为入境大厅,二楼为出境大厅,这就大大分散人流提高通关能力。

加上太子湾片区现有的蛇口口岸,与蛇口邻近的机场口岸、福永口岸,蛇口半岛拥有口岸的密集度之高,所容纳的吞吐量也就更大,相对来说,交换的客流量也就更胜一筹,所创造的价值自然也就更多。

三、蛇口成深圳口岸最密集区:招商系楼盘交换价值提升

纵观整个深圳各区的现有及拟新建的口岸数量:宝安3个,南山蛇口半岛4个,福田3个,罗湖3个,盐田2个,大鹏半岛2个。对比之下,一个面积仅约55平方公里的蛇口半岛,竟拥有4个口岸。

那就是说,蛇口每13.75平方公里的土地上就有1个口岸,数量之多及密集程度之高,已为整个深圳乃至全国口岸密集度之最。而口岸建设及其所带来的辐射效应、所创造的价值,在开篇已点明。如今,蛇口半岛将成为口岸最密集片区,无疑,这对以蛇口为大本营的招商,旗下的产品特别是地产来说,必将享受交换带来的一系列价值。

那么,位于蛇口的半山·兰溪谷、兰溪谷国际公寓、雍景湾、鲸山九期,与前海中心极为临近的振业国际商务中心、后海的宝能·太古城,辐射宝中的玉湖湾、招华·曦城,可以等着坐享收成了。

■中轴口岸线:“广深港高铁口岸+龙华口岸+皇岗口岸”造益世纪中心、水榭系

蛇口半岛东面的福田区,设有福田口岸、皇岗口岸、福田站口岸(即广深港客运专线口岸),3个。其中,新建的广深港客运专线口岸,位于福田CBD中心,主要用于穗、深、港铁路客运专线,这对CBD唯一小区式的全天时商务街区—卓越·世纪中心来说,无疑是一大喜讯。

皇岗口岸改造后,小客车通关量将达到2万辆次/日,旅客通关量将达到30万人次/日,并实现旅客出入境地分离,有助于分散人流,提高通关能力。而新增的龙华铁路口岸,与广深港客运专线口岸的距离也不过10公里,其设计日均通关15万人次,出入境查验通道各30条。

龙华口岸建成后,将与香港西铁的延伸线对接,并开通内地大城市、沿海各大城市至深圳和香港的直通旅客列车,使深圳成为中国最大的铁路客运口岸站。这样,福田、皇岗、龙华三个口岸,加上广深港客运专线口岸结合起来,其所辐射的范围也将更远更大,通关吸纳的客流也就更多,同时交换增加了,产生的价值无疑将高。

而龙华的商住物业,如莱蒙·水榭山、水榭春天、万科·金域华府,民治水库旁的金光华·龙岸等,与龙华口岸皆在3公里半径范围内,受其利好无可厚非。

■文锦渡口岸姐妹:振业·峦山谷成新莲塘口岸最大受益者

与福田紧邻的罗湖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸,它们作为深圳最老的两个口岸,根据规划,文锦渡口岸进行重点改造后,客车通过能力将由原来的1100辆次/日提高到3000辆次/日,旅客通关能力将由原来的9000人次/日提高到30000人次/日。

同时在莲塘片区拟新建莲塘口岸,如今其规划已经启动,基本确定为货检和长途客运口岸,建成后将直接接驳深圳东部过境通道和粤东地区,扩大深港经济的辐射腹地。如此说来,整个罗湖口岸的通关能力将得到极大的提高,对深港经济辐射也就更大。

2010-4-22,与莲塘口岸连接的全长31公里的东部通道开工,预期2013年建成。东部通道以规划的莲塘口岸为起点,终点与深汕、惠盐高速公路相接,双向6车道设计,全长约31公里。东部通道还将建深圳首个地下立交隧道,也是国内跨境最大的地下立交隧道。

这也就大大缩短了龙岗与罗湖两区间、甚至是与香港之间的距离,两地往来方便快捷后,经罗湖进入龙岗的香港或许海外旅客、商务人员也就更多,加上龙岗即将迎接大运会的到来,未来客流必将更加密集频繁。这对于集高尔夫、近山、湖泊、公园、地铁、森林公园等5重优质资源于一体的龙岗生态大盘振业·峦山谷来说,当然更受瞩目。

■大梅沙口岸重启,皇庭玺园出境

继续向东看,就是盐田区,设有沙头角口岸、大梅沙口岸,2个。沙头角口岸连接深港两地,并设有跨境快线巴士通往港铁九龙塘站和粉岭联合墟。而大梅沙口岸,根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,其就位于大梅沙海滩东侧,曾一度停航,如今深圳已经向国务院申请重开梅沙口岸,让游艇从该口岸直航香港,从而满足日益增多的出入境人流需求。

那就是说,大梅沙片区内出入境的旅客将不必兜往罗湖或者福田,届时可直接由此口岸直接出入深港,大大缩短了深港两地来往时间,出入大梅沙片区的客流必定更为旺盛。而皇庭玺园正位于大梅沙愿望湖边,景致无限,其独特的“BOX独院”风格,在口岸重新开通的情况下,皇庭玺园已然出境到了香港,辐射的客户质量大大提升了。

■南澳口岸+西涌口岸:四洲蜜方又有出路

继续往东看,就是大鹏半岛。这里曾因偏远深圳而为人忽略,其极少受人为污染的自然景观及海域却让人惊叹,这里有沙滩的原始生态,山幽水美,蓝天、白云、沙滩、海浪美景令人流连忘返,是深圳独一无二的黄金海岸,是绝佳的旅游胜地,可以说,不出深圳即可享受夏威夷之美景。

根据房地内参www.BANQ.cn资料显示,大鹏半岛原有1个西涌口岸,是位于大鹏半岛最南面的近海口岸;加上现拟新建的1个南澳旅游专用口岸,共有2个口岸。

南澳旅游专用口岸位于大鹏中部的南澳,直面就是大鹏湾。其将以旅游为主要功能,规划占地总面积为15万平方米,建设4个500吨级高速飞翔客船专用泊位,年设计旅客通关能力为100万人次。

虽然南澳旅游专用口岸建设有待时间,但不可否认,大鹏及南澳景色之美不胜收,其口岸开通后必将吸引大量海内外旅客于此。这对于位于大鹏东北面仅20余公里的惠州四洲蜜方而言,又为此处业主寻得了一觅散心或出入香港的快捷通道了。(09)


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