导读：
    ■大转折时代，坚定的选择
    ■世界级商街的五大面相
    ■福华路——深圳未来世界级面相的商街？
    ■中心区唯一在售的商铺——怡景·中心城
正文：

■大转折时代，坚定的选择

在一系列政策调控、打砸售楼处等影响下，最近住宅市场面临的严峻形势，可以说是前所未有。虽仍有个别楼盘逆市飘红，但住宅市场的整体黯淡却是不争的事实。住宅市场的打压，却也给了投资商用物业的机遇，以街铺为代表的商用物业成为了为业界人士及众多资深投资客密切关注的方向。

但是，要怎么才能选出备巨大空间的街铺呢？这将是非常考验功力的投资大事！房地产是人类最大的资产，而街铺就是房地产中含金量最高、保值性最佳、现金流最稳、抗风险性最强的品种，越是在泡沫时期就越能显示其价值，因此在街铺的研究上下足功夫，将是十分有必要的。

这也是房地内参自09年便开始强烈建议投资者家将目光转移到街铺的研究上来的呼吁。而对街铺的研究，将会是未来5年甚至10年、20年、30年里决定投资者身价的关键所在。现如今投资街铺，最关键便在于找准深圳最核心的商街，即具备世界级面相的商街。

■世界级商街的五大面相

房地内参曾在《世界级面相的商街及胎铺：十年只做一事》http://www.banq.cn/html/9090.htm一文中提到，全球十大最贵商街（美国纽约的第五大道、中国香港的弥敦道、法国巴黎的香榭丽舍大道、意大利米兰的蒙特那波雷奥内、爱尔兰都伯林的格拉夫顿大街、英国伦敦的新庞德街、日本东京的银座、瑞士苏黎世的班霍夫大道、澳大利亚的女皇街、韩国首尔的江南大道），都具备了以下五个特征：

1、均为城市中心地段的直街、非地下，世界十大顶级商街都为城市中心地段的直街，并且无一是地下形式；2、平均长度为2185米，而在亚洲由于人口众多，因此商街往往较欧美城市更长；3、拥有3个地铁站以上或火车总站；4、“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应；5、综合体为核心、但街铺为主，露天感格外重要。

而以以上五点去衡量深圳目前最好的商街——华强北、东门老街时会发现，这两处都存在着硬伤：华强北的总长不到900米，战略型设施、豪宅群、富人聚集的缺乏使这里存在天花板，且为南北走向；而东门老街的总长太短、内部路线过于复杂、复合效应不足等问题，同样为其短板。那么，在深圳还有没有能够具备世界级商街面向的商街呢？

■福华路——深圳未来世界级面相的商街？

综合的看，未来深圳首先出现世界级的商街，会是在哪里呢？福田中心区的福华路将是首选！为什么呢？从地图上看，福华路所在的位置是深圳CBD最为中心的地段。经测量，从东起皇岗路、西至新洲路的福华路，长度约为2.8公里，符合世界级商街的长度需求。

在2.8公里的这段福华路上，从西至东，集聚了购物公园、怡景·中心城、皇庭IA MALL、岗厦旧改（预计有30万平方米的Shopping-mall）等大型Mall，堪称是最为Mall最为密集的路段；另外沿线还分布有里斯卡尔顿酒店、喜来登酒店、金中环酒店公寓等多个酒店。

在福华路，有购物公园、会展中心、岗厦三个地铁站。其中，购物公园为1号线与3号线的交汇站，会展中心站为1号线与4号线的交汇站，符合拥有“3个地铁站以上或火车总站”的要求；且沿线有中海华庭、星河国际名城等多个高档楼盘，能为商街的发展提供充足动力。

■中心区唯一在售的商铺——怡景·中心城

再加上福华路穿过了深圳CBD最为核心的地段，作为深圳政治、经济、商务、金融、展览、文化中心，中心区现时及未来汇聚的地铁高达7条之多，固定商务人士和因轨道交通带来的客流，日均客流量未来或将高达330万人。

中心区是整个深圳商务中心、金融中心，截止2010年， 超过50多家全球500强企业在这里设立办事机构；几乎每栋写字楼都有银行机构进驻，超过25多家银行总部及分行机构聚集。此外，还有众多金融、投资、证券、风投机构或企业。根据统计，整个深圳中心区目前已建成的写字楼数量，接近40栋，写字楼总建面将达到500万㎡甚至以上。

即便以每人需要15㎡的办公建筑面积来算，整个深圳中心区聚集的常驻商务人士将超过30万人，成为深圳中心区商业的固定客流。因而，这里的商铺是不愁客流的。这将成为福华路实现世界级商街转型的坚实动力。福华路基本符合了世界级商街需具备的五大特征的要求。

而在目前，福华路遇到的问题是，街铺极少，可在售的街铺更是少之又少！因而，作为中心区唯一在售的怡景·中心城，其价值愈加凸显。而且还必须看到，目前福华路沿街的写字楼一楼多设计为大堂，这实在是资源的浪费。如果将来能够局部改为街铺，则福华路世界级的商街面相将更加清晰，怡景·中心城的价值也将再次提升（06）