这是在6月24日土地拍卖之后，尹香武与顾问客户紧急交流的意见。次日汇集成了口述书面稿，6月26日对会员进行了公布。现滞后20天后全文公开。

以下是当时的口述全文，未经再检查与修改。开始之前提醒你：

全球出现“既逼空、又逼多”的楼市并发症，第20回《迎新世’密件：楼市首患并发症，多空皆败剩此途》专享，披露华人社会严租改，如果推行将导致：

楼市质变出现20字诀，小玩家将因此瞬间平庸化、出路只有资产种子化。而强氏极限决定44%的价值分配，空间换时间、房产老龄化存在风险与机遇，对待体制化的6大招……等。

专享活动进入结束倒计时第2天，即将截止。抓住机会找13106543540杨小姐。文归正传。全文如下：

步入深水区

今天一早起来，征得相关人士同意后，觉得有件重要的事情应该会员们通报一下。本文同时定向提供给内参会会员、尹香武的微博v+会员。全文口述，请注意自行鉴别一些细节错误，注重方向理解，不要浪费时间去纠缠错别字。

原因是因为目前的经济结构、剩余资金状况有了很大的不同。两个方面可以分别这样看：

第一，首先要说的是是经济结构。

2018年有一个重大的变化，被分析界广泛忽视了。那就是中国已经超过米国成为全球大的消费市场。

这是中国在成为全球大的出口国、工业制造国之后，重大的一个经济信号。这个信号其实比出口和工业来得更为重要，因为出口国和工业制造国是同一序列的，但是消费崛起则预示着转向。

出口发达，工业品大量出口，对中国意味着什么呢？就是货物制造在中国，货物销售在外国。货物出去了、钱回来了。而人民币又存在管制啊，这就导致人民币存在不断刺激人民币新增的境外因素。

简单来说就是这样，出口越发达，境内的人民币就越多。中国的m2走到现在，之所以超过美国和欧盟的总和，这是关键的因素。

货币回来了，总得找个地方落脚啊。开始的时候，中国的城市化率比较低，基础设施的建设任务很重。这些钱就进入到铁公基领域，也进入了家庭基础建设的领域——也就是住房了。

所以，刚开始的时候货币虽然因为境外的因素刺激而不断的新增，但中国需要建设的地方，耗钱的地方实在是太多，中国的规模又大，钱无论来多少，都会被土地迅速的吸干。

现在中国的建设总量，如果不考虑结构的话，其实已经足够了，而且严重超量了。考虑结构的话，有效的城市和有效的房地产还是缺的。

这就导致中国境内的钱突然增加。这个钱的增加的意思是开始进入消费领域，因为铁路、基建，公共设施……这些的建筑总量正在下降，建设领域无法吸收更多的钱了。

钱只有三个流向：投资、消费、出口。出口领域在下降，无法吸附更多的钱。投资领域也在下降，挤出了一部分的钱。那不就进入消费领域了吗？

中国那么大，这个变化一开始，就使得中国国内的消费总量崛起，虽然现在中国的人均消费量在全球这个排名还是比较低的，但总量上已经位居第一了。

一切秩序，都是能量消耗的重组结果一切秩序，都是能量消耗的重组结果

消费一旦开始，面临目前金融化的局面，只有不断的去加强，才能维持金融的良好流动。也就是说正因为消费在扩张，就必须继续扩张，才能维持消费领域的金融流动。

消费和金融开始捆绑，进入到了流沙定式——因为大了，所以必须更大，否则就会影响到整体经济安全。那么消费领域就要吸收越来越多的资源。

什么叫消费呀？消耗浪费、没有沉淀，这就叫消费。什么叫投资呀？投资就是寻找有效沉淀，然后越来越高。

所以投资很容易造成过热的情况。而消费一旦开始，就是从原来沉淀有效越来越高的状况、转向沉淀越来越少的新局面的开始。

一切秩序，都是能量消耗的结果，没有集聚就没有秩序

消费一旦开始，有多少钱都能用掉。用掉之后飞灰洇灭。社会整体的能量是有限的，经济领域的能量就分配在消费、投资和出口三个方面。

出口占有的能量应该是维持平衡的——因为中国的出口质量提升，需要耗费更多的能量来维持质量，所以出口的数量虽然下降了，但是质量却提升了，出口领域占有的能量应该是维持平衡的。

消费占有的能量应该是在快速提升的，现在到各地。各个酒店，各个旅游景点，各个城市里头的高铁站和机场，举目都是比比皆是的旅游团，甚至工作日都是这样。

你再看看网购。618、1111这些剁手购物节，动不动刷出几亿个包裹。再看看快递的总量，我们可以直观上理解，就是中国的消费确实已经崛起了。

而随着房价越来越高，以及当代人购房数量的保障。接下来的新一代，考虑购房的分量将逐渐下降。一个是房价够高开始绝望，一个是父母爷爷奶奶辈已经做好了储备。

人是闲不住的。既然不能或者不用去考虑购房，那手里的钱必然将用来花掉。有个新闻是，原本大幅度下跌的瑞士的手表出口增长了20%。其中中国大陆增长了80%，这是极为直观和明显的消费升级信号。

消费领域将占有越来越多的资源，那么投资领域就会让出一定的资源份额。这是对未来投资领域保持一定谨慎的重中之重。

而消费领域又会改造投资领域的结构占比。基建和房地产投资，所占有的能量一定会被挤压的。关键在于挤压的比例有多少。但消费的崛起又会改造投资的结构。

所以这效率越来越高，人们的时间成本也越来越高。分工将越来越细。家务活动的外包化将呈现出高潮。所有有利于节约生活和家务时间成本的大型消费股票，将可能成为很好的时间资产，在消费崛起的背景下具备极为良好的机会。

但公共设施，基础设施，房地产，这三个领域恐怕已经达到了历史阶段性的高潮高峰，要有一定的警惕了。

我不是说房地产从此就会不好，我反而继续看好房地产的结构性机会。但整体上来看，房地产的重要性将有所下降。只不过说无论如何下降，房地产仍然是极其重要的支柱和枢纽，其中的结构性机会依然非常巨大，但是普涨的动力在一定阶段内已经失去了。

黄雀在后？黄雀在后？

第二，讲讲剩余资金状况。

改开以来的40年内，中国的家庭储蓄率都是全球前列。但随着消费的崛起和房价的居高，中国的家庭债务率已经超过了100%，这个新的信号，对人们的认知是有挑战的。

因为人们的认知，还是觉得中国人是会存钱的民族。但事实上，中国人已经从会存钱的民族转变成了愿意购房的民族。储蓄率已经下降了。

而之前的去库存活动，是用涨价的方式去库存的。消耗了大量的储蓄。现在老百姓的口袋中已经没有多余的余粮，购房的首付是需要足够的余粮来支撑的，老百姓的余钱消耗光了，继续积累起足够进入房地产市场的门票（可以简单看为首付），是需要时间的，所以说阶段性之内，要非常客观的认识房地产的整体行情，除了结构性机会之外，一定要小心整体的风险。

为什么这一次咱们国家要开放金融资本领域呢？就是因为老百姓的钱，为了完成去库存的国家任务而消耗殆尽了，已经没有利用价值了。但必须要引进新的资本维持增速啊。

原来的对外经常项资本项目(生产和制造业)是开放的，这一次开放的投资项资本项目，说白了就是引入国外金融资本，来维持国内的增幅。

国外的金融资本进入中国以后，我国就必须保持相当灵活的和开放的资金出入境政策，否则别人不来了。所以以下的行为就是为这个做准备的：

建设人民币结算国际系统、设立进博会(各国的商品汇聚中国，那么持有人民币就可以在中国实现各种购买力)、设立原油期货、设立汇率可控的市场机制。

相比较而言，国外的金融资本将更热衷于进入股市、债市、房地产基金，而不是楼市，因为楼市的流动性太低了。即使要进入房地产，也是进入房地产基金市场，房地产债券市场，房地产企业股票市场，而不是直接购房。

国外金融资本进入这些领域之后，将产生吸引力，导致国内的金融资本也进入这些领域。进一步的改造国内的投资结构，对于实体性质的房地产投资是存在一定的分流作用的。

即使国外的金融资本进入中国后要直接购房，他们的目标将更多的是整栋写字楼，卓越的商业体，而不是住宅。香港这几年的涨幅高的品种不是住宅，而是写字楼和商业，原因就在这里。

这还会导致什么呢？就会导致房地产企业手头来钱的路数增加了。原来中国的房企来钱的路数，一个是购房者的定金和预付款——这相当于一种非金融机构的融资行为。另外一个就是找银行。

现在就多了一项：国际的金融资本。当然有人会说，国际金融资本进入以后会受到限制。但无论如何限制，金融资本和土地的结合本来就是先天注定的。当然，我不否认，国家可能对国外资金进入我国房地产市场进行一些限制，但即使如此限制手段也将越来越少了，因为中米毛衣战决定的。

加之去库存导致大型房地产企业手头上有的是钱，房企并不缺钱。说到这里意思已经很明白了：中国的居民家庭手上已经钱不够了，赶不上趟了。但是中国的大房企手上不缺钱，而且还多了一个国外的送钱力量。

房企首先面对的是土地市场，购房者面对的是购房市场。因此在土地市场和购房市场，就会表现出不同的特征：

房地产企业有钱，面对的又是土地市场，而有效的城市与土地又越来越少，自然而然的有效的土地就会出现大牛市。何况我国的大房企，租金收入极少、难以像香港房企那样依靠租金、依靠其它公用事业的现金流即可不着急，我国的大房企维持运营与队伍只能依赖于开发，必须抢地！

购房者面对购房市场，但是居民家庭剩余资金已经不够了，需要一定的时间去积累资金，才能达到进入房地产购房的门槛。因此，购房领域的价值再凝聚、以及价值再凝聚的尖峰时刻(这个判断我还需要为客户保密一段时间)，必将继续进行，都在说明购房领域的机会已经在收敛了，整体性的行情已经不存在了。

就是说，如今的土地市场和购房市场呈现出了脱节的状况。这个情况跟以前完全不同，而以前是什么情况呢？以前是居民家庭更有钱，房地产企业的筹资速度慢于居民家庭。

以前的购房市场是受到国家的金融政策大力扶持的，房企的筹资反而受到一定的控制。那个时候是购房市场领头于土地市场，地价再怎么涨，也在购房市场涨速之下，那个阶段的地价信号是极其难以失真的，我当时的建议就是，房地产企业你对手的两倍加价拿下地块也没有风险。

现在的购房市场受到的金融政策扶持力度大大下降了。或许如果我说购房市场赶不上土地市场，您还难以接受，那可以这么说：购房市场和土地市场终于走到了一个速度。

即使如此，购房市场是一个数量市场，土地市场是一个质量市场。这同样会存在天然的差异。购房市场，即使在一些无效的城市和无效的房产，也存在购买行为，因为有人离不开那个地方。那是土地市场，房地产企业会快速的收缩到有效的城市和有效的地段。

大众思想就是这个层次的

普通老百姓他不知道啊，他还是把土地市场的信号来指导自己的购房行为，以为地价涨了无论什么房价也都必涨，这就会存在风险。其实近的地价的上涨，一定蕴含着这几层意思：

是有效地段的有效房产该上涨，而不是所有地段的所有房产该上涨，也不是有效地段的无效房产该上涨。悲惨的就是有效地段的无效房产，很多购房者糊里糊涂就会因为地价的上涨而购入了。

随着市场的发展和科技水平、开发建设水平的提高，新的技术，新的创新，新的设计都会逐渐的涌现，缺乏足够水准的房产即使位于有效的地段，也难以获得与地价上涨同等幅度的上涨的。

所以啊，是时候担心地价对于整体市场而言的失真了！说到我要重复一下，未来购房市场的结构性重大，机会只局限在三个方面、而绝无他路：

第一就是价值再凝聚及其尖峰时刻(具体的判断还在保密过程中，要提前知道的，请找我们的工作人员有偿获取)，所导致的“天价疯行情”。

第二就是存在质变可能性的“〇到一行情”，就是那种目前地段很不好，但由于规划或者产业等各种原因，在即将的时间内却会变成好地段。

第三就是在全国建安成本逐渐迈向万元化的背景下，出现的“本价狂行情”，强二线城市的国家产业基地内5800元/㎡，这其实就是成本价啊。在过些年，即使你当年的成本价对外卖，也要卖1万元/㎡啊。这种赚钱很轻松。

你还要记住的是，目前还处于阐述保密阶段的这12个字：“基础补偿，中段吃亏，高端接纠”。

祝购房投资者在本阶段内继续好运！而对于房地产建设者来说，进行布局收敛，从广域布局收敛到有效城市的有效地段布局、并做出有效产品，则能够继续收获超额利润，如果布局错误就会遭受难以承受的时间损失。（后注：本文将先保密一段时间，后续是否对外公开将择机决定）

【翻升仗新品：七开七日光，神盘迎洋房】

准一线前二的武汉，境内千元计价项目：孔雀城地产的航天府·滨江苑，作为强二线均价低5800元/㎡的七开七日光的神盘，有全国建安成本万元化、片区军工总部化的强优势。是好的不限购通吃两行情、抓接龙机会的宅品http://t.cn/EojErf1。

项目位于国家航天产业基地，鄂A牌，有远期地铁、规划光谷大桥与光谷一河隔，具郊区军工总部化的质变潜质，现在首现多层洋房100、115㎡供应，价格相若于高层，此盘上月有人欲定100套，成为《城际预定大事件》http://t.cn/AiNDPJR4。咨询及无费用代办找胡女士18627725511