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曾经半山美宅,如今无人问津:深圳购房避坑②

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2023-12-20 10:41:44点击24541


■价值压制,超难翻身
 
购房对大多数家庭来说,是慎重考虑的大事。当前的市场环境下,购房风险也日益凸显,如何避坑更重要。

今天继续要提醒的是:在深圳买房,有些片区是一定要避开的坑,意向买房的你一定要看。
 
早在2021年、2022年,我们就反复提醒大家,类似这类片区的房子,买房要慎入,具体可点击链接重温:
《深圳的布袋片区,致命伤在于……》http://www.banq.cn/html/45656.htm
《深圳十大布袋片区》http://www.banq.cn/html/46740.htm
 
当然,不是说布袋片区就没有价值机会,而是说,这种机会会明显弱于小于其它片区,导致机会损失极大。加上本身的限制,配套不齐备、对外不便利,价值也会被压制,很难翻身。但有人偏偏会被这样的片区迷惑了。
 
■致命伤太多,这是主要败笔
 
上次说的是莲塘南片区,今天要说的是位于罗湖梧桐以北的仙桐片区。
 
具体位置就是罗湖向东的罗沙公路北侧、仙桐实验小学所在的山谷,由4个小区组成的独立的小片区,类似这样的小山谷就是典型的布袋片区。
 

这个片区其实跟福田香蜜湖以北的莲塘尾片区类似,只有一个出入口,出行效率非常低。其次是商业配套、市政配套不足,生活便利性较弱。

需要注意,这个片区是随着深圳的中心逐渐西移,这里就从原本接受中心辐射(深圳以罗湖人民南片区为中心时)的次级片区,转变为远离新中心(南山半岛)的4级辐射区,地位大不如前,这是主要败笔。

要知道,对于房产,远离中心区和偏中心区的区域,在交通、教育、医疗、商业、休闲、娱乐等基础配套上并不怎么完善,其居住氛围以及价值很容易受影响,当然还是具备财富属性的,并不是说完全否定。
 
■曾经半山美宅,如今无人问津
 
再看这个片区的四个盘历史成交资料,市场表现更直观:
 
1、资料显示,10月20日有一套175㎡东方尊峪雍慧阁9D房产拍卖,拍卖的成交情况都是处于流拍的状态,没有成交案例。根据小鹿选房显示,2023年没有二手房成交案例。要知道,东方尊峪曾经可是很多深圳人梦寐以求的理想住宅。

2、资料显示,今年6月7日有一套133㎡鸿景翠峰花园8栋5A房产拍卖,拍卖的成交情况处于流拍的状态,没有成交案例。

3、资料显示,近期航天晴山月没有放盘的状态,目前网上只显示有租房的状态,租金在8000-10000元之间。

4、资料显示,今年1月10日有一套78㎡玉雅居10栋702房产拍卖,成交价360万元。二手房挂牌则只有一套。

可以发现,该片区四个盘的均价在5万之间。查阅最新成交,2023年基本上都没有成交,市场价交投、存在感极弱。曾经的半山大宅,如今已是无人问津。

■别随便接盘,专业事专业解决

类似这样的布袋片区,深圳还有但有人却不知道,类似这样片区的房子,或许有人偏爱于它的低价或者它的资源环境,但要提醒的是:房地产作为本位、源泉、归处,始终绕不开三大流动性(交易、抵押、租赁)。虽然不可否认房子的居住属性、财富属性,但是在一线城市里的房子,若流动性不到位,对个人或家庭的长远来说,始终不得劲。

真正有价值的有效房产,基本都是位于城市中心区或核心区,拥有城市好的地段、好的配套、便捷的交通、强劲的就业环境和经济条件……加上人口聚集、钱太多、地太少的现状,不可再生的土地价值,就算有一定波动,最终是向上走。

在深圳,表现典型的就是我们此前反复提过的“鹏户区”。

与之相反的,就是低效或者无效片区,比如我们前面提到的仙桐片区,交通不便,流动受阻,价值自然受影响。

对有资金实力意向置换的人来说,建议就要谨慎考虑这类片区的房子,毕竟现阶段出现的置换调仓期,也是极其难得的。要小心的是,这类片区这类房子出现的低价迷惑,可能会让一些人盲目入货。

所以,这时候别随便当接盘侠,毕竟这阶段,想要出货的人不少,但究竟是不是底,能不能接住这底,千万别轻易做决定,做决定前不妨先找专业人士深度聊聊。


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