导读：
■指导价2周年，住建局最新回应，但……
■表象之外，断流危机尚未结束
■牵一发动全身，还得打起十二分精神
■关键窗口期，更考验专业
正文：

■指导价2周年，住建局最新回应，但……

今天2月8日，深圳出台二手房指导价，正式满两周年。

有人提问“深圳二手房指导价执行两周年是否会有调整计划”，对此深圳住建局答复：内部已根据市场形式对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。

换而言之，虽然已经有了新版方案，但上调可能性、发布执行都是未知数，谁也说不准。更直接一点嘛，就是别抱太多希望了， 该干嘛干嘛去。

其实回看过去这两年，深圳二手房市场被打压得有多惨，多少业主吃足了苦头，迄今仍未见曙光，大家心有戚戚。

这期间，@房地内参 也多次呼吁要重视二手房危机，一定要尽快回归正常状态（相关内容可点击以下链接查阅《深圳楼市，刻不容缓！》《深圳房地产遭遇16年最大危机！》《再次呐喊！必须尽快回归正常！》《深圳可放宽二手房》）。

大家可知道，国内城市的老大哥——北京自2016年出台二手房指导价后，同样经历了惨痛过程，时隔5年才逐渐缓过来。

那么深圳呢？叠加后Y情影响、加上指导价、库存爆仓的多重挤压，尽管深圳二手房市场信心小幅回升，但整体来说却未有本质改变。

接下来大家重点关注的，依然是二手房指导价会否调整？危机还需要多少时间才能缓过来……

■表象之外，断流危机尚未结束

回顾深圳二手房指导价出台这两年的成交数据，依然让人胆战心惊：

2020年9.5万套；
2021年4.05万套；
2022年2.17万套；

逐年腰斩，接近断流，不但年成交量创下近20年来新低，月均成交量只有1808套更是史无前例。

完全没办法对应2000万级别人口的这座超级大城，连香港都不如，更不及其他三个一线城市。

可以说，深圳的二手房危机、楼市断流是客观存在的，以人口比例、交易存量比例看，严重程度可以说是同类城市之最。

即便现在深圳二手房库存爆仓之势有所放缓，业主信心可能正在重建，但这些都只是表象。

本质上来说，只要限制政策不调整、直接行政打8折的参考价不调整，这场危机就不会真正结束。

■牵一发动全身，还得打起十二分精神

为什么我们反复强调“要重视二手房”？

地产的本质属性是：价值的源头，信用的本位，剩余的归处，一切的平台。上层也多次强调房地产始终是支柱产业，对城市乃至国家来说都是牵一发而动全身。

而二手房指导价的出台，其实就是进行了信用主动收缩，而房地产作为信用经济的本位、剩余的归处，影响的不止是相关行业、万千购房者，极其深远。

更何况，所有新房最终都将是二手房，只是交易与否。所以无论是准备打新还是深圳业主的你，都要打起十二分精神。

参考北京二手房指导价的模式，深圳二手房指导价会否调整并不好说。但这并不意味着深圳二手房政策调整没有空间。毕竟，深圳新房市场是在太微量了。

■关键窗口期，更考验专业

而放宽二手房的限售和限购，可以扩大深圳房产市场的供应，对房地产市场的交易循环起到恢复作用。如何做？

1、适当缩短二手房的限售年限；
2、对于新深户户籍和新毕业户籍，购买二手房可适当缩短社保年限；
3、对于离婚、单身购买二手房，可适当放宽限制：如不再追溯此前家庭总套数、不再追溯三年限购等。

这几个措施，房地内参综合考虑认为是行之有效的。但归根到底，无论如何变化，对购房者投资者来说，接下来的1-2年，依然十面埋伏，但窗口也打开了一条缝，但更考验大家的，是你的决策能力、选筹水平、时机判断。

就此，@房地内参 重点提醒今年的两个关键时间点，一个是4月份，这是政策转变的敏感期；一个是10月份，这是购房者情绪转变的关键时间点。

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